El proyecto "Precio de Compra" - antecedentes, objetivos y métodos de implementación:
- El proyecto "Precio de Compra" es un proyecto emblemático del gobierno, y la decisión de implementarlo en un nuevo formato fue tomada por el gobierno israelí en 2015, por iniciativa del entonces Ministro de Finanzas, Moshe Kahlon, tras la crisis inmobiliaria en Israel, causada por los significativos aumentos en los precios de la vivienda y la dificultad que crearon para que varias poblaciones compraran un piso en esta situación.
El objetivo principal del proyecto "Precio del Comprador" es habilitar vivienda asequible para quienes han sido definidos como "elegibles" para la asistencia según el proyecto, dirigida principalmente a parejas jóvenes y personas sin apartamento, aumentando la oferta de apartamentos a precios rebajados, lo que permitirá a todos los "elegibles", según lo definido en el proyecto "Precio del Comprador", comprar un piso.
- El programa "Precio del Comprador" existió en un formato significativamente reducido y a menor escala a principios de los años 2000. Sin embargo, en 2015, el gobierno israelí decidió ampliar el programa y construir miles de viviendas, que serían ofrecidas a la venta a un precio asequible a parejas jóvenes casadas o solteras mayores de 35 años que no poseían un apartamento en los cinco años previos a su solicitud para ser incluidas en el proyecto, todo ello con el objetivo de reducir los precios de los apartamentos en Israel. Debido a la gran demanda creada para la compra de apartamentos como parte del proyecto "Precio de Comprador", las personas "elegibles" estaban decididas a adquirir un apartamento a un precio reducido dentro del marco del proyecto mediante loterías.
- La Decisión Gubernamental 547 (DR/13) del Comité Ministerial de Asuntos de Vivienda, que recibió la validez de una decisión gubernamental el 14 de julio de 2013 (adjunta como Apéndice 1 a la Declaración de Apelación enmendada), estableció los criterios para la elegibilidad para la vivienda a precio reducido. En la Decisión Gubernamental 203 (DR/13) del Comité Ministerial de Planificación, Construcción, Bienes Raíces y Vivienda, que recibió validez de una decisión gubernamental el 9 de julio de 2015, se decidió ampliar el plan a vivienda de bajo coste, definida como "Precio de Compra" (adjunto como Apéndice 2 a la Declaración de Apelación enmendada), y en cuyo marco se determinó el mecanismo para la ejecución del proyecto. En la Decisión Gubernamental 315 (DR/23) del Comité Ministerial de Planificación, Construcción, Bienes Raíces y Vivienda, que recibió validez de una decisión gubernamental el 30 de julio de 2015, se estableció el plan para la provisión de descuentos en terrenos, subvenciones y subvenciones al desarrollo en construcción de alta densidad (adjunto como Apéndice 3 a la Declaración de Apelación enmendada).
- En consecuencia, y para la implementación del proyecto "Precio del Comprador", también se tomaron decisiones por el Consejo de Tierras de Israel nº 1430 del 15 de julio de 2015 (adjunto como Apéndice 4 al recurso enmendado), así como decisiones posteriores y decisiones actualizadas (véase también Apéndice 5 a la declaración de apelación enmendada), que determinaba, entre otras cosas, el método de comercialización de las tierras propiedad del estado designadas para la vía de "precio del comprador".
- Según las decisiones mencionadas, se determinaron las parcelas designadas para construcción de alta densidad, que se comercializarán bajo la vía de "Precio de Comprador", en la que, en contraste con el formato habitual de las licitaciones de la ILA, en la que el ganador de la licitación para la compra de los derechos del terreno es la empresa emprendedora (o contratista) que ofreció la oferta más alta por el terreno, las empresas emprendedoras que participaron en las licitaciones de "Precio de Comprador" competían y estaban obligadas a presentar la puja Precio más bajo por metro cuadrado de un apartamento (es decir: precio final por metro cuadrado construido excluyendo el IVA).
Esto está de acuerdo con las especificaciones vinculantes de construcción para apartamentos que se determinaron como parte de los términos de la licitación (en adelante – las especificaciones vinculantes), y cuando, según los términos de la licitación, el Estado determinaba un precio máximo por metro cuadrado de apartamentos (véase, por ejemplo, la cláusula 3.1.3 del folleto de licitación en Tirat HaCarmel – Apéndice B de la declaración de apelación enmendada, así como la cláusula 3.3.9 del folleto de licitación, que trata sobre la determinación del precio máximo para un apartamento de "precio de comprador").
- El precio por metro cuadrado de un apartamento incluye todos los costes de todo el trabajo organizativo y legal y la gestión necesarios para la construcción y entrega de los apartamentos a quienes tienen derecho al Ministerio de Vivienda, incluyendo los costes del componente de terreno, así como la planificación y ejecución de obras de construcción y desarrollo, así como todos los costes asociados - licencias, tasas, comercialización, gastos legales, gastos de financiación, beneficios de contratistas, garantías Ley de Venta, el registro del edificio como condominio, así como el registro de los derechos sobre los apartamentos a nombre de los compradores de apartamentos (véase, por ejemplo, las cláusulas 3.1.5-3.1.6 del folleto de licitación en Tirat HaCarmel - Apéndice B a la declaración de apelación enmendada).
- Los precios de los lotes eran determinados por el estado (ILA), mientras que para efectos del proyecto de "Precio del Comprador", se determinó que las evaluaciones individuales de los complejos serían realizadas por la ILA, y la tasa de descuento dada en función del valor del terreno en la licitación sería de hasta el 80% para cada unidad habitacional.
En otras palabras, el Estado ha decidido subvencionar el precio del terreno en los proyectos "Mehir LaMishtaken", para que el contratista o la empresa emprendedora pueda ofrecer el precio más bajo posible por metro cuadrado de apartamentos, en relación con las especificaciones obligatorias de los apartamentos previstos para la construcción en el proyecto. Cabe señalar que este formato de licitaciones de "Precio de Comprador" ha tenido un impacto significativo en los ingresos estatales y, según los estados financieros del gobierno israelí para 2017, se descontaron más de 4.500 millones de NIS de los ingresos del Estado debido a los descuentos concedidos sobre el terreno, además de una subvención a los costes de desarrollo para promotores y subvenciones otorgadas a compradores de apartamentos en el marco del proyecto, que ascendieron a 1.400 millones adicionales de NIS (véase el informe del Contralor del Estado para 2020 en relación con el Ministerio de Construcción y Vivienda). "Aspectos del programa de vivienda del gobierno "Precio del Comprador", cuyas partes relevantes se adjuntaron en el Apéndice 6 a la declaración de apelación enmendada).
- Según los términos de la licitación de "Precio del Comprador", tras ganar la licitación, el contratista ganador debe firmar un contrato de arrendamiento con la ILA. Se añadió un apéndice al contrato de arrendamiento a las "Condiciones Especiales (Seguimiento del Precio del Comprador)", en el que se determinó que sus disposiciones prevalecen sobre las del contrato de arrendamiento (en adelante – Apéndice a las Condiciones EspecialesTambién determina, entre otras cosas, el calendario para la ejecución de las acciones que el ganador debe realizar, incluyendo la firma de un contrato de construcción con el Ministerio de Construcción y Vivienda, y la fecha de finalización de la construcción – dentro de los 40 meses siguientes a la fecha de determinación, que es la fecha de notificación de la adjudicación de la licitación (el contrato de arrendamiento y el anexo de las condiciones especiales se adjuntaron como parte del Apéndice B a la declaración de recurso enmendada).
- En el marco del contrato de construcción (véase, por ejemplo Apéndice 7 La declaración jurada del testigo principal del CEO de la apelante, el Sr. Arnon Friedman, determinó los compromisos del ganador para llevar a cabo la construcción de las viviendas y los trabajos de desarrollo dentro de los límites del terreno, de acuerdo con las especificaciones vinculantes y el calendario establecido en el contrato de construcción (véase, por ejemplo, la cláusula 6 del contrato de construcción). Apéndice 7 a la declaración jurada del apelante).
- Además, el ganador de la licitación se compromete, según el contrato de construcción, a vender todos los apartamentos a "precio de comprador" del complejo a quienes serán seleccionados en el proceso de lotería (véase, por ejemplo, la cláusula 9.7 del contrato de construcción). Apéndice 7 A la declaración jurada del apelante, así como a las normas de la lotería para quienes tienen derecho a comprar apartamentos en las vías de "Precio de Comprador", Apéndice H a la Declaración de Apelación Enmendada), en el marco contractual de un contrato de compraventa, cuyos principios y términos fueron determinados por el Estado (véase el párrafo 13 del contrato de construcción, y Apéndice C6 El contrato de construcción incluye "Directrices sobre la formulación de términos clave en un contrato estándar entre un vendedor y un comprador de apartamento"), por un precio que no exceda el precio por metro cuadrado de un apartamento, que fue ofrecido por el ganador de la licitación.
En otras palabras, tras ganar la licitación y realizar los pagos requeridos al ganador, está obligado a invitar a los ganadores elegibles que han ganado la lotería, según una lista enviada por el estado, para poder elegir un apartamento en el proyecto y firmar un contrato de compraventa para un apartamento en el proyecto "Precio del Comprador" por el precio final según la licitación. Todo ello de acuerdo con las instrucciones de las autoridades estatales, y específicamente a través y de acuerdo con las instrucciones de una empresa de control en nombre del Ministerio de Construcción y Vivienda (en adelante – Compañía de Control) y el calendario establecido en él (véase en este sentido la tabla y el diagrama de flujo enviados por la empresa de control al ganador de la licitación de "Precio de Comprador", que incluyen el proceso de aprobación, la publicación de la lotería y la venta de apartamentos a precio de compra). Apéndice A y Apéndice B a la declaración de apelación enmendada).
- Tras firmar los contratos de compraventa, el ganador debe cumplir con su obligación de construir los apartamentos en el proyecto "Precio del Comprador" dentro del plazo estipulado (40 meses desde la fecha de ganar la licitación) y asegurarse de que los derechos en dicho se transfieran a los compradores elegibles, y que estén registrados a su nombre.
- También cabe señalar que existen proyectos de "Precio de Comprador" en los que, según los términos de la licitación, todas las viviendas que se van a construir cumplen las condiciones del programa de "Precio de Comprador", y también hay proyectos en los que aproximadamente el 80% de los apartamentos del proyecto están dentro de los límites del programa de "Precio de Comprador", mientras que alrededor del 20% de los apartamentos pueden ser vendidos por el promotor/contratista en el mercado libre sin las limitaciones y condiciones del programa de "Precio de Comprador".
La base fáctica que no está en disputa:
- La ILA y el Ministerio de Construcción y Vivienda publicaron tres licitaciones en la sección "Precio del Comprador" en Tirat HaCarmel, Kiryat Eliezer en Haifa y Kiryat Ono (el folleto de licitación en Tirat HaCarmel de 2016 (idéntico al de Kiryat Eliezer) fue adjuntado como Apéndice 1 a la declaración jurada del apelante y el folleto de licitación Kiryat Ono de 2018 se adjuntó como Apéndice 6 a la declaración jurada del apelante).
La licitación de Tirat HaCarmel está destinada a construir 244 unidades residenciales, mientras que la licitación de Kiryat Eliezer está destinada a construir 213 viviendas. Las viviendas incluidas en las licitaciones de Tirat HaCarmel y Kiryat Eliezer están todas sujetas a las condiciones de "Precio de Comprador".