La combinación y acumulación de las estipulaciones y restricciones impuestas al apelante como resultado del marco legal contractual que firmó tras ganar la licitación del "precio de compra" lleva según la ley a concluir que el apelante no adquirió un "derecho en bienes inmuebles" en el sentido Derecho de Imposición Inmobiliaria.
- Además, creo que también debe considerarse que el contrato de construcción fue firmado Sin embargo, que se firmó el contrato de arrendamiento. De hecho, si examinamos los contratos relacionados con la licitación de Tirat HaCarmel, veremos que el contrato de construcción se firmó el 16 de noviembre de 2016, mientras que el contrato de arrendamiento se firmó el 9 de enero de 2017.
En el contrato de construcción del proyecto "Precio del Comprador" en Tirat HaCarmel, se indicaba explícitamente en el preámbulo de este contrato que:
"Mientras que el Ministerio y la ILA han determinado Como condición previa para asignar el complejo al promotor y como condición previa para firmar un contrato de arrendamiento de la ILA con el promotor, el promotor debe celebrar este contrato con el Ministerio y comprometerse con él en todos los compromisos especificados en ellos."
En este sentido, véase también la cláusula 2 del capítulo A del contrato de construcción, que trata sobre el "calendario", que establece que el apelante debe firmar el contrato de construcción en un plazo de 170 días desde la fecha de determinación, que es la fecha de ganar la licitación, mientras que la firma del contrato de arrendamiento es dentro de los 210 días siguientes a la fecha de determinación.
- El orden en que se firman los contratos también da testimonio de la verdadera esencia de todos los contratos contractuales, ya que se deduce claramente que el contrato de construcción es el documento legal principal, cuya firma y el cumplimiento de sus términos son requisitos previos para firmar un contrato de arrendamiento. Me parece que, según cualquier estándar legal, se acepta que primero se firma el documento legal por el cual se concede el derecho sobre la tierra —el arrendamiento— y solo después se definen las acciones que pueden realizarse sobre la tierra respecto a la que se concedieron los derechos, como la construcción. En nuestro caso, el "arrendamiento" se concede únicamente con la condición de que el contrato de construcción haya sido firmado y ejecutado, y este hecho es una capa adicional para determinar la verdadera esencia legal y el contenido a efectos fiscales de todos los acuerdos a los que firmó el apelante.
- Como se ha señalado antes, Los riesgos y posibilidades a los que se enfrenta el apelante al entrar en el sistema contractual legal en el que entró, tras ganar las licitaciones de "Precio del Comprador" objeto de apelaciones, son tales que caracterizan a un albacea-contratista, a un proyector, y no a una persona que se supone tiene un derecho de "arrendamiento" sobre el inmueble. El apelante no está expuesto, en el caso de la licitación de "Precio del Comprador", al riesgo de una caída en los precios de los apartamentos ni al riesgo de no venderlos y quedarse con un inventario de apartamentos que no pueda vender. Además, y como ya se ha señalado, el apelante solo está expuesto al riesgo de que sus gastos de construcción superen el precio del metro cuadrado de un apartamento al que se comprometió en la licitación, así como a riesgos estándar a los que el contratista-albacea está expuesto, como defectos de construcción, etc.
Igualmente, la capacidad del apelante para aumentar sus beneficios solo existe si logra reducir y disminuir los costes de planificación y construcción de los apartamentos a "precio del comprador".
- En este punto, debe señalarse que la decisión del demandado, objeto de apelaciones, respecto a la solicitud de enmienda de la valoración, determinó que al apelante se le había vendido un "derecho sobre la tierra" según la primera alternativa de la definición de "venta".
Como se ha dicho antes, mi posición es que, dado que que el apelante no recibió – desde un punto de vista material y en términos de contenido – un derecho de "arrendamiento" por parte del Estado, en cualquier caso, la primera alternativa en la definición de "venta" no existe según Sección 1 a la Ley de Impuestos Inmobiliarios, y por este motivo deben aceptarse los recursos y rechazar la posición del demandado.
- También debe reiterarse que, si el Estado no tuviera derechos de arrendamiento en su posesión respecto al terreno objeto de las ofertas de "Precio de Comprador", no habría exigido ni determinado que los compradores elegibles están obligados a firmar contratos de arrendamiento con la ILA —véase la cláusula 4.4 del contrato de compraventa— y no habría exigido al recurrente incluir una cláusula que estableciera la obligación del comprador elegible de firmar un contrato de arrendamiento. Tampoco habría estipulado que se adjuntaría un poder notarial irrevocable al contrato de compraventa, que permite al apelante firmar En nombre del comprador elegible En un contrato de arrendamiento con la ILA en relación con una "venta" según lo definido en el contrato de compraventa.
- También debe decirse que, aunque en la decisión de modificar la valoración se hace referencia a la segunda y tercera alternativa de la definición de "venta", la referencia no está razonada, sino que solo es en la forma de negar la posición de la apelante, según la cual estas alternativas no se aplican en su caso.
Aclararé brevemente que en el caso presente no existe aplicación ni siquiera a la segunda y tercera alternativa en la definición de "venta".