Según la demandada, en estas circunstancias, la demandada no puede transferir su obligación personal de revelar y explicar a la demandante a un tercero - un abogado que firmó los documentos y confirmó que le explicó su significado. En primer lugar, el deber de divulgación impuesto al prestamista es un deber personal y legal.
Además, se argumentó que esto se aplica aún más fuertemente dado que los testigos en nombre de la demandada admitieron que ni siquiera hablaron con la abogada Winder (que, según la demandada, se puso en su lugar) y no verificaron que realmente explicara a la demandante la importancia de la transacción que firmó, y también admitieron que no pagaron a la abogada Winder por el trato, por lo que no tenía motivo para cumplir con las funciones de la demandada.
- La demandante argumenta además que la afirmación de la demandada de que la demandante está impedida de alegar falta de comprensión por haber firmado nada menos que 112 firmas debería ser rechazada, ya que este hecho ilustra aún más la intensidad de la omisión de la demandada. Esto se debe a que un número tan significativo de firmas obligaba al demandado a verificar de forma proactiva y clara que la demandante había entendido los documentos que firmó. La demandante señala además que los testigos de la demandada no pudieron explicar por qué la demandante fue remitida a un abogado en su nombre y reclamó en este asunto, sino que este era el procedimiento del demandado.
- Además, según el demandante, el abogado Winder no le explicó nada, la reunión con él duró poco tiempo y ella solo firmó los documentos. Se argumentó que esto puede encontrarse en el testimonio de Feldman, según el cual el propósito de la firma frente al abogado era únicamente identificar a los firmantes, y no se dio ninguna explicación. Además, se argumentó que, según el testimonio del propio abogado Winder, se había probado que no explicó nada al demandante. En cuanto al testimonio del abogado Winder, primero se aclaró que se trataba de un testigo interesado que deseaba defender su firma. Además, se argumentó que se trataba de un testigo cuya fiabilidad debía ser cuestionada, incluso porque quedó claro que su memoria era selectiva y él afirmó en numerosas ocasiones que no recordaba. Además, se afirmó que el testimonio de este testigo no era coherente. Así, según el demandante, como parte de su testimonio, el testigo afirmó que intentó advertir a la demandante y a su marido que no realizaran la transacción porque era un "interés homicida" y que "perderían su hogar". Sin embargo, primero, por el propio testimonio se deduce que la advertencia iba dirigida a Feldman, y por tanto solo es que el abogado Winder no advirtió al demandante. Además, en el marco de la grabación del abogado Winder, que según el demandante fue presentada ante el tribunal (y ya en esta fase en un proceso parental, señalaré que, contrariamente a lo que se afirma - la cinta no fue presentada ni presentada en el procedimiento - véase lo que se indica en la página 53 del acta de la audiencia) - no existe documentación de tal advertencia de que supuestamente el abogado Winder advirtiera a la demandante y a su marido. Además, los argumentos del abogado Winder respecto a la llamada advertencia contradicen su testimonio, en el que no recordaba muchos detalles, y la grabación en la que admitió explícitamente que no recordaba la firma en absoluto.
- Además, según el demandante, a partir del testimonio del abogado Winder quedó claro que él mismo no entendía laLey de Crédito Justo y, por tanto, está claro que no podía explicar al demandante las disposiciones del acuerdo relativas a esta ley. También se aclaró en su testimonio que solo mantenía contacto con Feldman y que nunca había tenido contacto con Farsh. Además, el abogado Winder testificó que no recibió compensación por el servicio prestado, por lo que está claro que no tenía interés en aclarar a la demandante sus derechos como abogada con interés económico.
- Se argumentó que los testimonios de los testigos en nombre de la demandante - Grinzig y Stoll - que acudieron al abogado Winder para verificar sus firmas en una transacción similar - también muestran que el enfoque de la demandante refuerza sus afirmaciones de que el abogado Winder no explica nada antes de firmar los documentos hipotecarios. Ya que ambos testificaron que el abogado Winder solo les indicó que firmaran y verificaron sus identidades.
- Según la demandante, ella declaró que no leyó los documentos y se apoyó completamente en su marido, pero en la misma frase testificó que si hubiera conocido el significado de los documentos y el peligro para su hogar -donde vive su hijo discapacitado- está claro que no habría aceptado firmar esos documentos. A la luz de esto, la demandante argumenta que si la demandada hubiera cumplido con su obligación legal de explicarle los documentos y los riesgos derivados, no los habría firmado.
El demandante argumenta que, en estas circunstancias -aunque la existencia de una presunción y, por tanto, se considere que una persona que firma un documento ha leído y comprendido su contenido- esta presunción se retira ante el incumplimiento del deber incrementado de divulgación que se aplica al prestamista, que indujo a error al demandante-prestatario respecto al contenido del documento o se abstuvo de revelar detalles relevantes sobre él. Se argumentó que tal escolta está excluida de la presunción de conocimiento. Se argumentó que si esto no es así, y en la medida en que se da peso crítico al hecho de que el demandante no leyó el acuerdo, se abrirá una puerta peligrosa para que un prestamista no bancario incumpla su deber de divulgación activa más allá de lo establecido en el acuerdo. Además, se argumentó que existe un equilibrio entre el incumplimiento del deber de buena fe de la demandante de no haber leído el acuerdo y el aumento del incumplimiento del deber de buena fe y el incumplimiento del deber legal de revelar la mano de la demandada en la parte inferior, y que debe asumir sus omisiones.
- Se argumentó que lo anterior se aplicaba aún más contundentemente, dado que el dinero del préstamo estaba destinado específicamente a Builders and Protected Company y el demandado sabía que no había posibilidad de que Builders and Protected Company devolviera los préstamos. En este contexto, el demandante se refiere al interrogatorio de los testigos en nombre del demandado, quienes afirmaron haber realizado un examen de la capacidad de reembolso de la Builders and Protectors Company, afirmaron que tenían documentación que lo indicaba, pero dejaron de presentar documentación para tal examen - una omisión que sirve como presunción probatoria que va en contra de su versión y muestra que, en la medida en que el demandado realmente realizó este examen, este demostró que la Builders and Protectors Company no tuvo actividad real. Se argumentó que, en estas circunstancias, el demandado no realizó un examen de la capacidad de reembolso de la Bonim and Protected Company y se basó únicamente en el apartamento residencial del demandante; sin embargo, optó por no informar al demandante e incluso ocultarle la situación financiera de Bonim y Protected Company de la que tenía conocimiento. Según el demandante, el demandado lo utilizó cínicamente como un "procedimiento vecino" - enviando al demandante al frente del riesgo para el beneficio de otros, cuando no había actividad real para constructores y refugios.
- El demandante argumenta además que el contrato de préstamo, así como sus apéndices posteriores, fueron firmados en contravención de las disposiciones de la Ley de Crédito Justo, en relación con el tipo de interés que puede cobrarse. En este sentido, la demandante especifica que solo retrospectivamente le quedó claro que, de la suma de 2.500.000 ILS especificada en el préstamo, solo se requerían 1.435.000 ILS para beneficio de la Builders and Protectors Company, la suma de 200.000 ILS estaba destinada al pago anticipado de intereses y la suma de 865.000 ILS destinada a la disposición de la hipoteca al Bank Leumi, de acuerdo con los requisitos del demandado y para garantizar sus derechos. En este sentido, el demandante sostiene que el contrato de préstamo, así como sus apendices, están sujetos a las disposiciones de la Ley de Crédito Justo y se concluyeron por error, engaño o en incumplimiento del deber de divulgación del demandado o de extrema mala fe, todo ello mientras se recaudaban intereses prohibidos y en contravención de la orden pública, y por tanto, son nulos.
- Además, el demandante especifica que, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Crédito Justo y el Reglamento de Acuerdos de Préstamos No Bancarios (Determinación de una cantidad a efectos de la Sección 15(b)(1) de la Ley), 5767-2007 (en adelante: el "Reglamento de Préstamos") - la aplicación de la Ley será hasta la suma de ILS 1.197.707 - el demandado unió artificialmente al demandante con los demás prestatarios sin crear una distinción entre los prestatarios y los distintos fines del préstamo, todo ello para quedar excluido de las disposiciones legales y permitirle cobrar intereses ilegalmente. Además, se argumentó que la inclusión del demandante junto con Bonim and Protected Company bajo el pretexto de un único acuerdo, aunque el demandante no tuviera acciones en la empresa ni en un cargo ejecutivo en ella y no tuviera interés en ella, tenía la intención de eludir las limitaciones de las disposiciones de deuda y permitir la recaudación de intereses prohibidos, y además de ello, demuestra apoyo a las afirmaciones de la demandante de que su estatus es el de aval y no de prestataria.
- La demandante argumenta además que, aunque se estipuló en el contrato de préstamo que, a la luz del importe del préstamo, los intereses aplicables no se aplicarían conforme a las disposiciones de los artículos 5 y 6 de la Ley de Crédito Justo, pero, para ella, como prestamista no profesional, hablaba "lenguaje de signos". Según el demandante, a la luz de estas disposiciones, el demandado cobraba un interés del 14%, mientras que en el momento de la firma del acuerdo, el tipo de interés permitido conforme al artículo 5 de la Ley de Crédito Justo era solo del 7,9%. Además, se argumentó que el demandado afirmó que la cantidad de intereses era del 14%, pero en la práctica cobró más, entre otras cosas, porque cobró al demandante, junto con un recurso fiscal, una compensación acordada y también proporcionó sumas para la deducción de intereses por adelantado. Además, según el demandante, en relación con la redacción del acuerdo, el demandado recaudó una suma excesiva y desproporcionada de 50.000 ILS más un recurso fiscal, una cantidad que expresa un interés prohibido adicional.
- Además, según la demandante, le quedó claro a posteriori que, de acuerdo con los términos del acuerdo, si la garantía no se proporcionaba a tiempo, incluso si el préstamo no se concedía, la fecha de firma del acuerdo se consideraría la fecha de concesión del préstamo en relación con el pago de intereses. Se argumentó que esta condición constituye una condición discriminatoria en un contrato estándar que contradice las disposiciones de la ley.
- Según el demandante, en las circunstancias descritas, el tribunal debe ajustar los tipos de interés conforme a las disposiciones del artículo 9 de la Ley de Crédito Justo.
- Por otro lado, el demandante alega que la demandada fue negligente hacia ella cuando concedió un préstamo a su nombre que no estaba destinado a ella, sino a una empresa que la demandada sabía que estaba privada de cualquier actividad empresarial o de la capacidad de devolver el dinero. Se argumentó que la demandada fue aún más negligente al continuar y conceder préstamos repetidos, aunque para ella estaba claro que los fondos estaban destinados a la devolución de intereses para ella y no a fines comerciales reales.
- Se argumentó que lo anterior es aún más grave, ya que para asegurar el reembolso de los préstamos, el apartamento residencial fue hipotecado en propiedad conjunta de la demandante y su marido, que sirve como hospital privado para el hijo de 10 años de la demandante, que está 100% discapacitado.
- Además, se argumentó que la concesión del préstamo con el propósito de cubrir la hipoteca al Banco Leumi se hizo de mala fe y sin lógica económica, mientras que el demandado ocultó al demandante la razón de la necesidad de cubrir la hipoteca y a plazos de interés mucho peores que los de la hipoteca, y por tanto el demandado causó daños y perjuicios que el demandante debería poder compensar. En este sentido, la demandante alegó que la refinanciación del préstamo no le beneficiaba -ya que se le presentó al engañarla-, sino que aumentaba los tipos de interés del banco, ya que la demandada cobraba un tipo de interés del 14% frente a un tipo medio del 6,75% cobrado por el banco. Todo esto, respaldado por la reclamación de la demandante en la opinión presentada por ella.
- El demandante argumenta además que, dado que el préstamo se concedió sujeto a un permiso de transacción, dado que no hubo transacción y los fondos estaban destinados a transferir préstamos y pagar intereses al demandado, o que la transacción no generó beneficios, el demandante está exento de devolver los fondos. En relación con esto, y respecto al significado de "heter al-saka", el demandante se refiere a la sentencia del Tribunal Supremo en Civil Appeal Authority 8896/03 Yitzhak Wallach contra Amiran C.T.L. Finance and Investments in a Tax Appeal (28 de diciembre de 2004) (en adelante: "el caso Wallach"), donde el Tribunal Supremo aclaró que un permiso comerciales una forma de resolver la prohibición existente en el derecho religioso de tomar intereses. Esto se debe a que el permiso de la empresaA equipara la concesión del préstamo con la naturaleza de una sociedad, obligando al prestatario a pagar un porcentaje de sus beneficios. En consecuencia, se argumentó que, cuando no hay beneficios de la transacción, el prestatario está exento de pagar intereses. En cuanto a la importancia del heter saka en el caso en cuestión, el demandante adjuntó la declaración jurada del rabino Bronfman, quien expresó su opinión de que, tras revisar los acuerdos de préstamo, la importancia halájica del heter saka es que, dado que la transacción no fue rentable, el demandante debe pagar el principal del préstamo por la suma máxima de ILS 4.170.000, menos las cantidades pagadas. En este sentido, el demandante se refiere a la declaración del demandado y, en consecuencia, el alcance de los pagos realizados por los prestatarios ascendió a 1.954.497 ILS, y por lo tanto se argumentó que, como mucho, los prestatarios deben pagar una suma de 2.215.503 ILS. Según el demandante, el rabino Bronfman compareció en la audiencia probatoria, pero el demandado se negó a interrogarle, alegando que su declaración jurada constituía una opinión que no estaba legalmente preparada y, por tanto, era inadmisible. Según el demandante, este argumento del demandado debe ser rechazado ya que, de acuerdo con la norma jurídica, cuando una parte decide no ejercer su derecho a interrogar a un declarante o testigo, su omisión indica que el testimonio escrito no se refutó y, por tanto, debe ser adoptado. Además, se argumentó que, por regla general, un defecto formal en la opinión o una inconformidad con las disposiciones de la Ordenanza de Pruebas no perjudicará su admisibilidad, salvo en casos excepcionales, y que, en cualquier caso, el tribunal está autorizado a ordenar a una parte corregir defectos formales en la opinión, como mediante una investigación de advertencia. Se argumentó que una objeción procesal según la cual la opinión no fue redactada legalmente, que no fue respaldada por un contrainterrogatorio, no anula la admisibilidad de la opinión. El demandante argumenta además que la presunción de adopción del testimonio en virtud de la jurisprudencia, debido a la falta de interrogatorio del declarante, prevalece sobre un intento posterior de alegar un defecto formal. A la luz de esto, se argumentó que debía aceptarse la opinión del rabino Bronfman sobre este asunto.
- El demandante argumentó además que el argumento del demandado de que la cláusula de "permiso de transacción" en el acuerdo no debería ser validada. En este sentido, se argumentó que, por los testimonios, parece que Feldman solicitó añadir la cláusula al acuerdo y que la demandada, por su parte, accedió a añadir dicha cláusula. En este sentido, los testigos en nombre del demandado declararon que aceptaron la adición de la cláusula, aunque no comprendieran su significado - y dado que creían que la adición era una cláusula añadida por razones halájicas y no comerciales, así como para la determinación de que, en caso de contradicción entre las disposiciones de esta cláusula y las del acuerdo, prevalecerán las disposiciones del acuerdo - en cualquier caso, esta cláusula queda vacía de su contenido. Según el demandante, los argumentos del demandado -según los cuales, a la luz de las limitaciones del artículo- no deberían ser validados por varias razones: Primero, dado que no hay disputa de que la cláusula se añadió a petición de Feldman y para evitar la prohibición de interés. En este sentido, se argumentó que, dado que la demandada admitió que ese era el propósito del artículo, en la medida en que creía que no tenía validez, indujo a error a los prestatarios, y al menos estaban equivocados, ya que creían que era una cláusula válida. Se argumentó que, en cualquier caso, esto es una acusación de mala fe, ya que se presume que una parte del acuerdo no inserta una cláusula en el acuerdo que considere carecida de significado, y en la medida en que lo hizo deliberadamente y según lo cual la cláusula no sería validada, actuó de mala fe. Además, se argumentó que el respaldo de las alegaciones del demandante de que las partes tenían la intención de dar fuerza vinculante a esta cláusula puede encontrarse en la eliminación de texto en esta cláusula que incluye las palabras: "Se aclara para efectos de esta cláusula que esta cláusula se añadió al acuerdo a petición del prestatario únicamente por razones halájicas y no por razones comerciales, y las disposiciones de esta cláusula no muerden, dañan, disminuyen, perjudican o reducen las obligaciones del prestatario hacia el prestamista" - eliminación a la que la demandada añadió su firma. Según el demandante, las versiones de los testigos del demandado sobre la eliminación eran incoherentes. Inicialmente, se afirmó que Feldman llevó a cabo la eliminación, pero el testigo en nombre del demandado no supo cómo explicar por qué la firma del demandado aparece junto a la supresión. Además, se argumentó que en el acuerdo fechado el 1 de marzo de 2021, la firma del demandado no aparecía junto a la eliminación y, por tanto, el demandado no estuvo de acuerdo con la eliminación. El problema es que este argumento del demandado contradice el hecho de que fue el demandado quien presentó este acuerdo, lo que incluye la eliminación, es decir, expresó su consentimiento a lo que se indica en él. Además, se argumentó que, en cualquier caso, la versión completa del demandado sobre la eliminación y su significado estaba ausente en las declaraciones juradas del demandado.
- Además, el demandante argumenta en este sentido que no hay fundamento en el argumento del demandado de que la cláusula no debería aplicarse, ya que establece expresamente que, en caso de contradicción entre las disposiciones de la cláusula y los términos del acuerdo, prevalecerán los términos del acuerdo. En este sentido, se argumentó primero que, en cualquier caso, la cláusula del Permiso de Transacción no contradice ninguna disposición del Acuerdo, ya que los pagos de intereses se determinaron en el caso de acumulación de beneficios, y el caso en el que se dirigió el permiso de transacción tenía la intención de impedir el pago de intereses en caso de pérdida financiera, como ocurrió aquí. Además, se argumentó que, en cualquier caso, en la medida en que exista una contradicción que requiera interpretación, el acuerdo debía interpretarse en perjuicio del demandado, que lo redactó, y finalmente se argumentó que el argumento de los testigos del demandado de que no entendían la cláusula no debía aceptarse en este sentido, dado que estos son abogados experimentados que redactaron el acuerdo con sus propias manos, y por tanto es inconcebible escuchar su argumento.
- Por otro lado, la demandante alega que, al no recibir dinero en su bolsillo, está exenta de devolver los importes del préstamo, salvo por las sumas que se demuestren que se han transferido a su cuenta o para sus necesidades. Además, se argumentó que, respecto a los importes de los préstamos concedidos para el cierre de la hipoteca, las sumas pagadas como intereses por un importe aproximado de 2.600.000 ILS constituyen la restitución de dichas sumas. Alternativamente, se alegó que la demandante es una inquilina protegida, ya que la demandada no le explicó activamente sus obligaciones según las escrituras hipotecarias firmadas por ella, sino que optó por remitirla a la abogada Yona Winder, quien no le aclaró el significado de los derechos que debía renunciar.
- A la luz de todo lo anterior, se argumentó que la ley del contrato de préstamo y sus apéndices, así como las escrituras hipotecarias firmadas por el demandante, son nulas. Como resultado, se argumentó que la hipoteca registrada para los derechos del demandante en el apartamento debía ordenarse la anulación en favor del demandado. Alternativamente, se pidió al tribunal que ordenara que el demandante fuera un inquilino protegido del apartamento, con todo lo que esto conlleva, de acuerdo con la ley.
las reclamaciones del demandado;
- Según el demandado, las reclamaciones de la demandante y su reclamación deben ser desestimadas por completo y la demandante debe ser acusada de gastos legales realistas, que también reflejan el daño económico resultante de la toma de la demanda por parte del demandante, así como la retirada del procedimiento, todo ello mientras la demandante sigue viviendo en el apartamento objeto de la audiencia y no paga nada al demandado.
- En el fondo, el demandado enfatiza que la demanda giraba en torno únicamente a los derechos del demandante en el apartamento, es decir, solo aproximadamente la mitad de los derechos en este apartamento. Esto a pesar de que la garantía del contrato de préstamo también incluye el piso número 5, que está en manos de Goldberg. Según el demandado, las alegaciones del demandante en el marco de la presente demanda -sobre la falta de implicación, falta de conocimiento, firma sin aclaración, etc.- contraponen la posición adoptada por el demandante en el procedimiento legal del caso Goldberg, en el que -aunque no hay disputa de que ni siquiera se presentó la firma del demandante en ningún documento que concediera derechos a Goldberg- el demandante afirmó, demostrando competencia, que Goldberg sí compró el apartamento a Feldman y que la transacción con Goldberg debía ser validada. Se argumentó que la conducta ilógica de la demandante también contradice el hecho de que el edificio en el que se encuentran los apartamentos hipotecados es un edificio al que -como parte del proyecto TAMA 38, que fue llevado a cabo por el propio Feldman como contratista- se añadieron un total de cinco apartamentos más, tres de los cuales fueron vendidos por la demandante y su marido. En otras palabras, la propia demandante firmó contratos de venta de tres apartamentos y todos los documentos relacionados con estos acuerdos: solicitudes para el registro de notas de advertencia, escrituras hipotecarias y similares. Para ser precisos, la demandada se refiere al contrainterrogatorio de la demandante, en el que no recordaba haber firmado documentos relacionados con la venta de los apartamentos, pero alegó que esto era un testimonio ilógico, ya que se trataba de una venta de apartamentos a personas que habían sido vecinos de la demandante durante años.
Además, la demandada señala que, contrariamente a su versión de las firmas que son objeto de discusión aquí, la demandante recordó en detalle, en su primer interrogatorio en este procedimiento (que tuvo lugar el 26 de junio de 2023 como parte de su solicitud de orden judicial), los detalles de su firma en la hipoteca al Banco Leumi - incluyendo que fue a la sucursal de Jerusalén, habló con el banco, las circunstancias de su firma y las explicaciones que se le dio. Se argumentó que, por otro lado, en su contrainterrogatorio el 22 de mayo de 2025, en el procedimiento principal, la demandante olvidó repentinamente los detalles de este préstamo y finalmente solo confirmó que efectivamente había viajado al menos una vez a una sucursal en Jerusalén para solicitar el préstamo. En cuanto a la hipoteca al Banco Leumi, cuando se le preguntó a la demandante qué habría pasado si no hubiera cumplido con el pago, negó el derecho del banco a desalojarla de su apartamento y alegó que solo si hubiera vendido el piso debería haber devuelto el saldo de la hipoteca, y que hasta entonces solo se habrían añadido intereses a la deuda.