Según las disposiciones del Reglamento 16(a) del Reglamento de Bienes Raíces (Gestión y Registro), 5739-1989, antes de que un abogado apruebe la firma de una hipoteca realizada ante él, está obligado a explicar al acreedor hipotecario la naturaleza de la transacción que está a punto de firmar y las consecuencias legales derivadas de ella.
El abogado M. Fichman lo hizo, como se deduce de su confirmación en la escritura hipotecaria en cuestión, y el apelante no lo disputó ni lo cuestiona.
Dado esto, "el banco tiene derecho a asumir, tras recibir la escritura hipotecaria firmada por el abogado, que estas explicaciones fueron efectivamente dadas por él" (Justice A. Grunis enCivil Appeal 11519/04 Levkovich contra Bank Hapoalim in Tax Appeal ([publicado en Nevo], 7 de julio de 2005)).
El argumento del apelante de que, a pesar de ello, el banco debe volver a dar sus explicaciones al acreedor hipotecario, después de que fueran dadas legalmente por el abogado ante quien se firmó el pagaré, carece de fundamento."
En un artículo entre paréntesis, señalaré que la demandante en el presente caso argumentó que las sentencias del Tribunal Supremo debían distinguirse del caso que tenemos delante, ya que en el caso Gilman la apelante presentó reclamaciones contra su abogado, mientras que en el caso en cuestión, la demandante presentó tales reclamaciones contra el abogado Winder.
- similar a las sentencias del Tribunal Supremo en el caso Martin (así como a las indicaciones derivadas de ellas, como detallé antes); en el caso Gilman y en el caso Levkowitz) Se determinó, en cuanto a la importancia de la firma del certificado por un abogado, de la siguiente manera:
"Según la ley aceptada, existe la presunción de que la firma de una persona en un documento es en realidad prueba de que dio su consentimiento al contenido del documento, después de haber leído y comprendido su esencia (Civil Appeal 467/64 Switzerland contra Sandor, IsrSC 19(2) 113, 117). Esto es ciertamente cierto cuando tratamos con documentos tan esenciales, como una escritura hipotecaria (véase, en este sentido, Civil Appeal 1548/96 Union Bank of Israel contra Lupo, IsrSC 55(2) 559; Apelación Civil 6645/00 Arad contra Eban, IsrSC 56(5) 365, 375-376). En su interrogatorio, la demandante admitió en una declaración jurada que sabía que había firmado formularios para comprometer sus derechos en el apartamento residencial. Esto, mientras ella escribió en su declaración jurada que entendía que estaba firmando una garantía para préstamos contraídos por su cónyuge. Sin embargo, afirmó que la importancia de firmar los documentos y las consecuencias que ello conlleva no le habían sido suficientemente aclaradas. En este sentido, ya se ha dictaminado que firmar un documento hipotecario confiando ciegamente en el consejo de un abogado o de un cónyuge no constituye por sí solo una razón suficiente para determinar que el acuerdo es inválido (Apelación Civil 1548/96, supra). Además, según las disposiciones del Reglamento 16(a) del Reglamento de Bienes Raíces (Gestión y Registro), 5739-1969, antes de que se apruebe la hipoteca, el abogado está obligado a explicar a la pareja la naturaleza de la transacción que están a punto de ejecutar y las consecuencias legales derivadas de ella. El banco puede asumir, al recibir la escritura hipotecaria firmada por un abogado, que estas explicaciones realmente se dieron a la pareja. Además, dado que la solicitante firmó la escritura hipotecaria delante de un abogado que no representaba al banco ni en la sucursal del banco, ni siquiera se puede alegar que el banco la haya engañado en el momento de la firma. Además, opino que el Demandante no ha podido refutar la sentencia del tribunal de primera instancia respecto a la falta de limpieza en la solicitud." [Mis énfasis L.B.].
- Para completar el panorama, añadiré y señalaré que en la Autoridad de Apelación Civil 356/12 Money Israel en el caso Tax Appeal v. Sabiha Ida (11 de marzo de 2012), el Tribunal Supremo llegó a un resultado diferente, aunque subrayó las circunstancias especiales de ese caso. Así, en el mismo asunto, el Tribunal Supremo dictaminó que un contrato de préstamo contra el que se tomó una prenda sobre el piso del prestatario no debe validarse - en el mismo caso estábamos tratando con un prestatario anciano analfabeto, que pidió prestado a un familiar que es el principal beneficiario del préstamo, un hecho que el tribunal consideró necesario: "Encender una 'luz roja' para el prestamista y obligarle a intentar alcanzar un nivel particularmente alto de certeza sobre la discreción y consentimiento de la persona que hipoteca su apartamento. antes de aprobar el préstamo" (párrafo 11 de la sentencia). En el mismo asunto, el Tribunal Supremo enfatizó además los hallazgos fácticos determinados tanto por el Tribunal de Magistrados como por el Tribunal de Distrito, y en consecuencia el prestamista era consciente de las limitaciones del prestatario, el conflicto de intereses inherente entre él y el otro prestatario, y el hecho de que el prestatario no comprendía la importancia de los documentos que firmó. En vista de esto, se determinó que la presunción de que la firma de la demandada en los documentos del préstamo atestiguaba que los había leído y entendido estaba contradicha. Además, se sostuvo que, en estas circunstancias, la representación a través de un abogado no era suficiente, entre otras cosas, ya que se probó que el contrato de préstamo no estaba completo ante el abogado en absoluto (párrafo 4 de la sentencia).
Por completo, señalaré que la demandante se remitió - como prueba para apoyar su argumento de que el deber de explicar lo que se aplica al prestamista es un deber personal que el prestamista no puede transmitir a otro y, en general, no puede depender de la aprobación de un abogado para cumplir con el deber de explicación que le corresponde a la sentencia del Tribunal de Distrito en Motion de Apertura (Distrito de Tel Aviv) 744-08 Natan Warsaw contra Mizrahi Bank (20 de junio de 2010). Sin embargo, tras examinar la sentencia sobre ese asunto, concluí que no contenía lo que el demandante desea leer. Así, y en primer lugar, en el mismo asunto, el abogado hizo que los solicitantes firmaran un poder notarial que permite el registro del empeñador. Es decir, no se mencionó al abogado que firmó los documentos del prestatario en los documentos de la transacción y confirmó que le había explicado la importancia y los riesgos derivados de la transacción. Además, el tribunal en el mismo asunto incluso subrayó que en esto difería de la decisión del Tribunal Supremo en el caso Gilman, donde la escritura hipotecaria fue firmada ante un notario, así como de las sentencias del Tribunal Supremo en el caso Levkowitz, donde las circunstancias eran similares a las del caso Gilman. (Véase a partir de la página 9 de la sentencia). Al examinar la necesidad anterior, añadiré y enfatizaré que, en cualquier caso, esta es una determinación del Tribunal de Distrito, con lo que esto implica en términos de su validez vinculante ante este tribunal.
- Las obligaciones que se determinaron respecto a las corporaciones bancarias se aplicaron -y aún con más firmeza- a los prestamistas no En este contexto, e incluso relevantes para nuestro caso, están las sentencias del Tribunal Supremo en el caso Mr. Money contra Reiss (Civil Appeal 9136/02 Mr. Money Israel en Tax Appeal v. Sara Reiss, 58(3) 934 (en adelante: "el caso Mr. Money"). En el mismo asunto, la discusión giró en torno a un préstamo concedido por un prestamista no bancario, en el que la demandada firmó que su apartamento serviría como garantía para su restauración. En ese asunto, no había disputa sobre la comprensión de la demandada de que firmó que su apartamento serviría como garantía para el reembolso del préstamo, por lo que se determinó que no había motivo para cancelar el acuerdo respecto a la hipoteca del propio apartamento. Al mismo tiempo, se examinó la cuestión de si se explicaba al Demandado como una renuncia a la vivienda temporal y sus derechos bajo las Leyes de Protección al Inquilino si y cuando se cumpliera la garantía, y si, en ausencia de tal explicación, el Demandado tenía motivos para cancelar las secciones relativas a la renuncia a estas protecciones debido a un error en virtud de las disposiciones del artículo 14 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la "Ley de Contratos"). Como parte de la discusión de estas cuestiones, el Tribunal Supremo examinó el alcance de la protección concedida conforme a las disposiciones del artículo 83 de la Ley de Auto de Ejecución. En cuanto a esta defensa, el Tribunal Supremo (por el Honorable Juez Rubinstein) comenzó detallando que la Ley de Orden de Ejecución busca realizar y equilibrar dos propósitos: uno es crear un mecanismo rápido y eficiente de cobro de deudas - basado en el interés del ganador y su propiedad, así como en el interés público de respetar la ley - y el segundo es prevenir el colapso económico de los deudores y convertirlos en una carga para la sociedad que exprese el derecho del deudor a la dignidad y la libertad. Se sostuvo que esta dualidad, que está entrelazada con toda la Ley de Ejecución, también se refleja en la disposición del artículo 38 de la misma ley, que establece la protección de la residencia y establece:
")a) Si la tierra embargada sirve, total o parcialmente, como residencia del deudor, el jefe de la Oficina de Ejecución podrá ordenar la venta del terreno y el desalojo del deudor y de sus familiares que viven con él de la tierra, siempre que primero se demuestre, a su satisfacción, que el deudor y su familia que viven con él tendrán un lugar de residencia razonable, o que se les haya ofrecido un acuerdo temporal.