Esta es una fórmula de plantilla que el banco utiliza para firmar a muchos clientes que solicitan un préstamo hipotecario con él. Según el significado ordinario y simple de lo que se indica en ella, la demandada y su marido se comprometieron, firmando esta escritura, a hipotecar la propiedad en Ra'anana a favor del Banco Hapoalim con el fin de asegurar el crédito que el banco ya había concedido en la cuenta, incluyendo cualquier crédito futuro, sin limitación de cantidad. A pesar de los argumentos de la Demandada, a la luz de las determinaciones fácticas del Tribunal de Distrito (determinaciones que también surgieron en la decisión del Tribunal de Magistrados respecto a la medida temporal), el punto de partida de la audiencia es que la Demandada sabía que estaba firmando una "escritura hipotecaria". El Tribunal de Magistrados, y posteriormente también el Tribunal de Distrito, señalaron varios factores fácticos que llevaron al rechazo de las versiones alternativas planteadas por la Demandada respecto a su falta de conocimiento de que la escritura hipotecaria contenía el título "Escritura Hipotecaria", que aparece en gran número en el formulario; Las palabras "cantidad ilimitada" aparecen en letras grandes en un lugar destacado del pagaré hipotecario; la impresión del tribunal de que la demandada es alfabetizada y tiene la capacidad de comprender la naturaleza del documento que firmó; La falta de lógica económica en la afirmación de la demandada de que firmó el pagaré solo con el propósito de asegurar los cargos en la cuenta conjunta, ya que no había saldo deudor en esta cuenta, y ciertamente no había justificación para crear una prenda en el valor de la propiedad en Ra'anana; La afirmación de la solicitante de que la escritura pretende garantizar sus obligaciones pero en la cuenta conjunta contradice lo que se establece en la propia escritura hipotecaria; El Tribunal de Magistrados rechazó el testimonio de la demandada de que no tenía conocimiento del estado de la cuenta conjunta, después de que se demostrara que la demandada tenía tarjetas de crédito y un talonario de cheques en esa cuenta, y después de que quedara claro durante su contrainterrogatorio que conocía los préstamos que su marido había contraído a lo largo de los años y los bienes hipotecados para este fin. De hecho, a partir de la conclusión lógica que es probable a simple vista, y no es en vano que ambos tribunales llegaron a la misma conclusión: que el demandado sabía lo que contenía la "escritura hipotecaria" y que el demandado sabía exactamente lo que estaba firmando. דוברדוברדובר
- Aparentemente, si el demandado firmó la escritura hipotecaria a sabiendas y de la manera exigida por la ley, se aplica la regla habitual y familiar según la cual "deben cumplirse los acuerdos" (Pacta Sunt Servanda). En otras palabras: el demandado debe respetar su firma en la escritura hipotecaria y asumir las consecuencias de su acuerdo para firmar lo que está escrito en dicha escritura - la garantía de crédito en la cuenta de laInvestigación Ilimitada en cantidad, de una manera que anticipa tanto el pasado como el futuro (Apelación Civil 9538/06 Segal contra Jerusalem Bank for Development and Mortgages Ltd., párrafo 6 de la sentencia y las referencias citadas en ella ([Publicado en Nevo], 10.6.2008); Apelación Civil 8800/04 Steiner contra United Mizrahi Bank en una apelación fiscal ([Publicado en Nevo], 11.11.2004); Apelación Civil 6799/02 Yulzari contra United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145, 149 (2003) (en adelante: el Yulzari)). En este sentido, las palabras del presidente Sussman son apropiadas:
"Normalmente, la ley establece que una persona que firma un documento sin conocer su contenido no será escuchada por no haber leído el documento y no saber qué firmó ni qué asumió. Se presume que firmó como signo de su consentimiento, sea cual sea el contenido del documento" (Civil Appeal 467/64 Switzerland v. Sandor, IsrSC 19(2), 113, 117 (1965)).
- Por tanto, prima facie, sin embargo, hay un hecho fáctico adicional en nuestro caso que afecta a la validez de la escritura hipotecaria. No hay duda de que nadie En nombre del banco no informó al demandado del tamaño de la deuda pasada que ya se había acumulado en la deuda de la cuenta hipotecaria, en el marco de cuya hipoteca se contrayó, antes de su firma en la escritura hipotecaria. Como se puede recordar, en su testimonio ante el Tribunal de Distrito, el director de la sucursal bancaria no negó esto:
"P. ¿Me muestra una carta u otro documento en el que tú, o cualquiera de los que trabajan contigo, informen al demandante de que existe un préstamo existente por un importe de ILS 490.000?
- ¿Por qué necesito informar a Michal [Demandado - M.N.] de un crédito de 490.000 ILS que está en la cuenta de Yehuda Martin, incluso antes de que Michal esté involucrado? Al fin y al cabo, esta es su cuenta personal con la propiedad hipotecada a su nombre, ¿por qué tengo que notificar a Michal? ¿Dónde encaja Michal en una deuda u otra propiedad antes de la hipoteca?
- Siguiendo su respuesta, de hecho, si le llamara para preguntar cuál es la situación en la cuenta personal de mi esposa, diría que necesita el permiso de su mujer, ¿verdad?
- Desde luego, no se le permite recibir información si la cuenta pertenece únicamente a su esposa.
- En el momento de firmar la escritura hipotecaria, Apéndice B de su declaración jurada, ¿alguno de los empleados del banco informó al demandante, sabe, que hay una deuda de 490.000 NIS?
- No tengo tal carta ni declaración. No se firmó en el banco. Me preguntas algo que no sé. Por eso pedimos que los documentos se firmen delante de un abogado fuera, donde se le dirá todo lo que haya que decir. Por lo tanto, prefiero que no sea dentro de la rama" (p. 12 de la transcripción de la audiencia en el Tribunal de Distrito).
Opino que la conclusión obvia es que el banco no ha cumplido con el deber de divulgación que se le ha impuesto, y esto tiene una importancia operativa en relación con la validez de la escritura hipotecaria. Voy a ampliar un poco la discusión sobre las deudas del banco en sí mismas; Y luego pasaré a examinar el resultado del incumplimiento del deber de divulgación en nuestro caso.
- Los bancos desempeñan un papel central en la vida económica y comercial. En su juicio enApelación Civil 3352/07 Bank Hapoalim en Tax Appeal contra Horesh ([Publicado en Nevo], 7 de diciembre de 2009) (en adelante: el Asunto Heredada), el juez Gibran señaló la singularidad de un contrato bancario tipo escritura hipotecaria: a la luz de la singularidad del contrato entre el banco y el cliente, se requiere un equilibrio especial que encarne la disparidad de poder entre las partes y el estatus de la corporación bancaria. Cuando el tribunal se encargue de la interpretación del contrato bancario, debe tener en cuenta las características especiales del contrato que tiene en cuenta (véase más sobre este asunto): Apelación Civil 6055/04 Landau contra Bank Leumi Le-Israel Ltd., párrafo 15 de la sentencia ([Publicado en Nevo], 12.7.2006); Apelación Civil 8593/91 Tefahot Mortgage Bank of Israel en Tax Appeal v. Sabah, IsrSC 48(2) 573 (1995); Interés Yulzari, supra, en pp. 150-151; Apelación Civil 7451/96 Avraham contra Massad Bank en la apelación fiscal - Sucursal Rishon Lezion, IsrSC 35(2) 337 (1999) (en adelante: la Avraham)).
- El Banco está sujeto a obligaciones de divulgación incrementadas que pretenden reflejar su fortaleza respecto al cliente, así como la intensidad de la influencia conocida de su conducta en relación con toda la economía. El gran poder en manos de los bancos impide que el cliente, en muchos casos, pueda tratar con el banco de forma equitativa. El banco está obligado a actuar de buena fe, a no engañar al destinatario del servicio, a revelar cada detalle importante para el servicio prestado, y no menos importante: debe detallar toda la gama de riesgos implicados en este servicio. Según la Sección 17A de laDerecho Bancario (Atención al Cliente), las obligaciones del banco hacia el cliente, incluido el deber de divulgación derivado del amplio deber fiduciario, también se aplican a Esta noche. El Tribunal de Distrito restringió correctamente la ley del garante a la ley del garante, incluido el acreedor hipotecario, y dictaminó que Derecho Bancario (Atención al Cliente) También se aplica al Mishkan. En general, parece que hoy en día esta analogía es aceptada entre el garante y el acreedor hipotecario, una analogía cuya lógica queda a un lado: no tiene sentido distinguir entre ambos, ya que la diferencia radica en el alcance de su obligación secundaria hacia el prestamista respecto al préstamo. Esto no afecta la naturaleza del deber del préstamo hacia ellos (Sección 12 a la Ley de Prenda; Apelación Civil 11120/07 Simchoni contra Bank Hapoalim en una apelación fiscal Párrafos 25-26 de la sentencia del juez A. Rubinstein (aún no publicada, 28 de diciembre de 2009) (en adelante: la Simchoni); Apelación Civil Feibushevich contra Bank Leumi Le-Israel Ltd., Piskei Din 44(1) 365, 377-376 (2002); Roy Bar-Kahn Garantía, 125-131, 393-397 (2006) (en adelante: Bar-Cohen Arvot); Ruth Plato-Shinar "El deber de la divulgación bancaria hacia La hipoteca es un activo para asegurar la obligación de otro." El Abogado 49(2) 385 (2007); En cuanto a los acontecimientos ocurridos respecto a las deudas del banco con el garante, véase un resumen de la sentencia del juez Hayut enAutoridad de Apelaciones Civiles 4373/05 Incluso Haim contra Independence Mortgage and Development Bank Ltd., párrafos 6-9 de la sentencia ([Publicado en Nevo], 15.11.2007); Y Parashat Avraham, supra, en pp. 346-351).
- La cifra relativa al importe de la deuda existente constituye Figura de material Cuando estamos tratando con una transacción como la que tenemos delante. El prestamista hipotecario tiene derecho a saber qué deuda obtiene a partir de la hipoteca de uno de sus activos, especialmente cuando la hipoteca no es del deudor y no tiene acceso directo a los datos de la transacción (véase y compare: Apelación Civil 8822/04 Gabbay contra United Mizrahi Bank Ltd., párrafo 4 de la sentencia del juez Rubinstein ([Publicado en Nevo], 9.11.2005)). Por tanto, este es un hecho que debe ser revelado. OnApelación Civil 8546/06 Soltani contra Bank Leumi Le-Israel enApelación fiscal ([Publicado en Nevo], 7 de julio de 2008) (en adelante: el caso Sultani) Hubo circunstancias similares en nuestro caso. En el mismo asunto, el apelante firmó escrituras hipotecarias según las cuales hipotecaba para beneficio del banco sus derechos sobre una determinada propiedad inmobiliaria, en relación con las deudas de su hijo. El propósito de la empeñadura era ayudar a su hijo a gestionar un negocio familiar ubicado en la propiedad hipotecada. Tras el fracaso del negocio familiar en pagar sus deudas con el banco, este intentó realizar la propiedad. El Tribunal de Distrito en el asunto Sultani Adoptó el testimonio del abogado ante quien se firmaron las escrituras hipotecarias y determinó que ese mismo abogado presentó al apelante (el hipotecario) la esencia de la acción legal que iba a emprender al firmar las escrituras hipotecarias y también le explicó los riesgos implicados. Sin embargo, el Tribunal de Distrito dictaminó que el apelante no sabía ni estaba informado, antes de firmar las escrituras hipotecarias, sobre deudas existentes por un importe aproximado de ILS 275.000 a favor del banco. En la sentencia, también se determinó que la falta de divulgación de información sobre deudas pasadas conduce a la nulidad total de la hipoteca, incluyendo en lo relativo a las deudas surgidas después de la creación de la hipoteca:
"En mi opinión, el incumplimiento del deber de divulgación en estas circunstancias conduce a la nulidad total de la escritura hipotecaria [énfasis en el original - M.N.], ya que los datos sobre las deudas existentes en las cuentas en el momento de la firma de los pagarés hipotecarios son muy sustanciales, y aún más cuando se trata de una empresa que atraviesa dificultades financieras, y es muy posible que si el fallecido hubiera estado al tanto de la situación de deuda en las cuentas, como habría sido antes de la firma, no habría hipotecado la propiedad que poseía" (párrafo 15 de la sentencia del juez Danziger).
- En el asunto Simchoni (supra), la apelante firmó un determinado documento de renuncia con el banco, en el marco del cual renunció a sus derechos sobre una propiedad inmobiliaria que era la residencia de la familia, declarando que no presentaría ninguna reclamación sobre derechos sobre la propiedad. En el asunto Simchoni, la apelante firmó el documento, según ella, sin leerlo y escuchó las palabras de su marido, según las cuales su firma era necesaria para que recibieran financiación para un determinado proyecto de construcción; También señalaré que la abogada que aprobó la firma de la apelante lo hizo aunque ella no la firmó antes que él y él no la vio con sus propios ojos. En cualquier caso, lo importante para nuestros fines es que en el momento de firmar ese documento de renuncia, el banco no explicó nada al apelante. Mi colega, el juez Rubinstein, dictaminó que se negó la buena fe del banco "desde que firmó el documento de renuncia, porque temía que pudiera presentar una reclamación por compartir la propiedad, y esto Sin explicarle naday de una manera que no cumple con sus propios estándares" (énfasis en el original - M.N.; párrafo 23 de su sentencia). Tras discutir extensamente las deudas del banco con un aval, incluida una hipoteca, mi colega juez Rubinstein sostuvo lo siguiente:
"Un representante del banco debería haberse reunido con la apelante, explicarle lo que estaba firmando, qué significaba esto y el alcance de las deudas. La apelante no se reunió con la representante del banco, y no se le explicó el significado de su firma ni sus implicaciones. Es difícil conciliar este comportamiento del banco, y me pregunto por ello" (párrafo 31 de su sentencia).
- La obligación de divulgación que se aplica al banco ha sido ampliamente debatida en la jurisprudencia en muchos y variados contextos. El Dr. Plato-Shinar habló sobre el alcance del deber de divulgación y las fuentes de esta obligación:
"Cuando hablamos de un 'deber de divulgación' impuesto a los bancos, normalmente nos referimos a la obligación del banco de proporcionar al cliente los datos y los hechos materiales necesarios para la ejecución de la transacción en cuestión. Sin embargo, esto es solo un deber de divulgación en el sentido estricto de la palabra. En virtud del deber fiduciario bancario, el banco tiene una obligación mucho más amplia. Esta obligación incluye, además de la obligación de proporcionar datos (el deber de divulgar en sentido estricto), varias otras obligaciones que difieren entre sí y se complementan: la obligación de redactar un contrato escrito, dar tiempo al cliente para revisarlo antes de firmarlo y proporcionar una copia al cliente tras firmar; la obligación de enfatizar y destacar ciertos detalles; la obligación de traducir el texto para clientes que no hablan hebreo; la obligación de explicar la naturaleza de la transacción, incluidos sus aspectos legales; y la obligación de asegurarse de que el cliente entienda toda la información que le proporcionan. [...] La justificación de esto radica en el concepto especial de confianza que caracteriza la relación del banco con el cliente y la importancia especial que nuestro sistema legal le otorga. [...] Por tanto, el deber del banco no es conformarse con proporcionar datos informativos (el deber de divulgar en el sentido estricto), sino cumplir con todas esas obligaciones adicionales que pretenden asegurar la comprensión del cliente sobre la transacción. El banco debe cumplir con el deber de divulgación en sentido amplio con todos sus componentes, incluso si actúa en contra de su interés personal, lo que enfatiza la conexión entre el deber de divulgación y el deber de confianza. Otra razón para la ampliación del deber de divulgación impuesto al banco es la desigualdad informativa inherente entre las partes. [...] Para reducir las dimensiones de la brecha mencionada y garantizar que el banco no abuse de su considerable poder, es apropiado no bastarse con imponer un deber restrictivo de divulgación al banco, que equivale a la provisión de datos y hechos. El banco debe ser cargado con todas esas deudas adicionales destinadas a que el cliente se conceda en todos los aspectos de la transacción que desea realizar en el banco. [...] El amplio deber de divulgación no se limita a la relación entre el banco y el cliente, y también se aplica al garante y al acreedor hipotecario de un activo para garantizar la obligación de otro (en adelante: la hipoteca). El mismo concepto especial de fideicomiso descrito anteriormente también caracteriza la relación del Banco con el garante y con el acreedor hipotecario. Las ventajas informativas del banco y las disparidades de poder entre las partes también son evidentes en relación con estos contratistas. Por tanto, todos los deberes subsidiarios que constituyen el deber de divulgación en un sentido amplio se aplicarán no solo al cliente, sino también al garante y al acreedor hipotecario. En particular, señalamos el deber de proporcionar una explicación detallada de la naturaleza de la transacción y sus aspectos legales, así como la obligación de obtener la comprensión del contratista sobre la naturaleza del contrato" (Ruth Plato-Shinar Banking Law - The Duty of Banking Trust 202-199 (2010) (en adelante: Plato-Shinar); énfasis añadidos - M.N.).