"Como apunte, cabe señalar que, en mi opinión, la firma de hipotecas debe hacerse en las sucursales del banco y delante de los representantes del banco (y no en las viviendas o el lugar de negocio de las hipotecas a través de los representantes de los acreedores), cuando los representantes del banco serán responsables de la divulgación de todos los detalles relevantes de las hipotecas."
También me uniré a su recomendación.
Todo lo que se dijo se sabía: los bancos están sujetos a obligaciones de divulgación, y el incumplimiento de estas obligaciones implica una violación de la validez del acuerdo firmado, debido a la ignorancia del cliente. La obligación del banco es proporcionar al cliente información significativa, basada en la percepción de las disparidades de poder entre ellos derivadas de las lagunas de información. La provisión de la información pretende salvar la brecha entre el banco y el cliente, lo que probablemente maximizará el beneficio inherente a la transacción. para ambos lados e incluso para la economía en su conjunto (Platón-Shinar, supra, pp. 211-212). En nuestro caso, como se ha dicho, esta no es una cifra cuya importancia pueda ser discutida. La cantidad de la deuda existente es una cifra material que pertenece al marco del deber de divulgación en sentido estricto, y el banco no puede eximirse de la divulgación de esta cifra. Parece que el banco solo puede quejarse de sí mismo, por no dejar claro al demandado que en el momento de firmar la hipoteca ya existía una investigación de derecho de deuda en la cuenta por un importe de aproximadamente medio millón de ILS. El banco debe llevar a cabo un procedimiento ordenado en el que todos los detalles relevantes de la transacción hipotecaria, y especialmente de la deuda, se presenten a la otra parte del contrato hipotecario, y especialmente a la deuda primero, si existe una, que la hipoteca también pretende garantizar.
- Para ser precisos: el banco está interesado en conceder préstamos y obtener beneficios con ellos. La concesión de préstamos es una de las principales actividades del banco. Sin embargo, el banco necesita una garantía adecuada contra los préstamos que concede. El banco tiene un cliente que ha acumulado deudas y busca crédito en una cuenta privada o empresarial. El banco exige garantías y el cliente ofrece hipotecar un piso compartido por el cliente y su esposa. En esta situación, que es común, existe un conflicto de intereses inherente entre el banco y la esposa del cliente. El banco sabe que la divulgación del alcance de las deudas en la cuenta puede llevar a la esposa del cliente a negarse a hipotecar el apartamento. A veces, el banco puede ponerse en la cima respecto a deudas pasadas. El banco puede no querer revelar préstamos anteriores, pero la esposa del cliente necesita la información para tomar una decisión informada. La experiencia demuestra que, aunque no hay secretos entre muchos cónyuges, el cliente no siempre revelará toda la información a su esposa. A veces, desafortunadamente, también da información falsa. Aquí es donde entra en juego el deber de divulgación del banco hacia la otra contratista, la esposa del cliente. La divulgación de la información permitirá al otro llamante tomar una decisión consciente de los datos requeridos. La obligación del banco de divulgar es suficiente para resolver el conflicto de intereses inherente.
- En ese momento, el banco argumentó además que el tribunal de distrito ignoró la sentencia del tribunal Paz Según lo cual la demandada era consciente de las deudas creadas por su marido, y si es así, esto es irrelevante si estaba obligado a actualizar al demandado sobre el estado crediticio de la cuenta, o no. En cualquier caso, según el apelante, estos son datos que el demandado conocía. En mi opinión, si realmente se demostró que el demandado conocía la existencia de una deuda en la cuenta fiduciaria, como el tamaño de la deuda (ni siquiera exactamente); También se demostró que el banco lo sabía, y de hecho no había razón para no reconocer la validez de la escritura hipotecaria. Como he señalado antes, el deber de divulgación es una obligación intencionada. El deber de divulgación tiene como objetivo divulgar información cuando el conocimiento de dicha información no esté al alcance de la parte a la que está obligada la divulgación. Por otro lado, cuando la información está abierta y ambas partes la conocen, no tiene sentido aplicar un deber de divulgación "procesal" que esté desvinculado del conocimiento real de las partes. Sin embargo, en nuestro caso, no se probó tal conocimiento por parte del demandado. El Tribunal de Distrito señaló que estaba al tanto de la determinación del Tribunal de Magistrados de que la Demandada sabía que ella y su marido tenían deudas. Sin embargo, también se sostuvo que "A la luz de la forma en que su marido gestionaba las cuentas y transfería dinero de una cuenta a otra, el conocimiento de [la demandada - M.N.] sobre la cantidad de la deuda, si es que existía, en la cuenta también es muy dudoso". En otras palabras, el banco no pudo demostrar que el demandado tuviera conocimiento de la cantidad de la deuda, y que solo por esta razón se consideró exento de informar sobre el asunto. En cuanto a las sentencias del Tribunal de Magistrados, determinaciones a las que el Banco se refirió extensamente, lo único que se determinó en este contexto fue que la demandada sabía que la pareja "tenía deudas", y esto a la luz del testimonio de la demandada en el tribunal, según la cual su marido le dijo "que gastan más que cualquier familia promedio". Este testimonio no constituye prueba de que el demandado conociera la cantidad de la deuda, en la cuenta de la empresa privada, ni siquiera aproximadamente, en la fecha relevante. En cualquier caso, las conclusiones del Tribunal de Magistrados se dieron en el marco de una decisión relativa a la reparación temporal, por lo que solo estamos tratando conclusiones prima facie.
- En cuanto a los argumentos sobre el significado de la firma por parte del abogado: este procedimiento es de suma importancia, cuya razón y propósito no están perjudicados por lo anterior. Según el Reglamento Inmobiliario, el abogado ante el que se firmó la escritura tiene un papel muy importante. El abogado, al igual que el abogado Tulchinsky en nuestro caso, testifica que un determinado acreedor hipotecario compareció ante él y que, después de que el abogado lo identificara y le explicara la esencia de la transacción que estaba a punto de llevar a cabo y Las consecuencias legales derivadas de ello, y tras convencerse de que esto se había entendido correctamente para el acreedor, este firmó la escritura hipotecaria por su propia voluntad. La explicación sobre la naturaleza de la transacción y sus consecuencias legales es muy valiosa. Sin embargo, se sostuvo correctamente que firmar delante de un abogado no exime al banco de sus propias obligaciones. El Banco Desea basarse en el Reglamento de Bienes Inmuebles como una exención de responsabilidad por el conocimiento del acreedor hipotecario de la existencia de una deuda anterior, siempre que se haya cumplido el procedimiento de firma detallado en el Reglamento. Sin embargo, el Reglamento de Bienes Raíces regula el proceso de registro de una transacción en relación con la firma ante un abogado y ante el Registrador de la Propiedad. El Reglamento de Bienes Inmuebles, cumplido o no, no exime a otras partes de su propia obligación (entre otras cosas, según otras legislaciones). Parece que el presente caso ilustra muy bien la razón de esto: el abogado Tulchinsky cumplió con su deber y aprobó la firma de la demandada y su marido en la escritura hipotecaria ante él, solo después de darles la explicación necesaria para su firma. Sin embargo, al ser un abogado externo, el abogado Tulchinsky no pudo proporcionar al demandado ninguna información sobre el alcance del crédito que el marido había tomado antes de firmar la hipoteca. El banco debería haber cubierto la laguna mencionada con el conocimiento del demandado. Para ser precisos: el banco alegó que no había razón para atribuir peso a la identidad del abogado Tulchinsky como abogado externo del banco. En este sentido, debe aclararse que el hecho de que sea un abogado externo no tiene importancia en sí mismo. En el centro de la sentencia estaba la cuestión de si el banco informaría al demandado sobre la cantidad de la deuda. En este sentido, si el banco hubiera demostrado que la cuestión del importe de la deuda se había presentado a conocimiento del demandado de una u otra manera, la cuestión de si el abogado ante quien se firmó el pagaré no habría tenido importancia. Incluso un abogado que trabaja para un banco y no sabe que existe una deuda no saldará con la deuda del banco. En cuanto a los argumentos sobre la falta de citación del abogado Tulchinsky y del marido para declarar, señalaré brevemente que estos testimonios no beneficiaron al banco. Además, como se mencionó, el abogado Tulchinsky, siendo externo, no podía conocer la cantidad de la deuda existente.
- De lo anterior se deduce que, aunque la demandada sabía -contrariamente a su afirmación- que estaba firmando una escritura hipotecaria e incluso firmó la transacción delante de un abogado, esta transacción no puede tener plena validez, dado el incumplimiento del deber de divulgación respecto a una figura material y fundamental de la operación. De hecho, Posible, según alegó el banco, que el demandado era consciente de que estaba firmando una transacción hipotecaria y que la firmaba como función de los intereses económicos que tenía en ese momento. Además, es posible que la demandada supiera que la pareja tenía deudas en ese momento, e incluso es posible que tuviera información sobre el alcance de las distintas deudas. Pero en nuestro caso, estamos tratando con especulaciones. Lo que se ha demostrado es que el banco no informó al demandado de que, en el momento de firmar la cuenta, ya existía una deuda previa de cerca de medio millón de ILS. En esta transacción, el demandado accedió a hipotecar la residencia de ella y sus hijos, a cambio de un crédito ilimitado en la suma. No es excesivo exigir que el banco aclare al demandado la existencia de la deuda y su importe. Puede haber circunstancias en las que la reclamación de una parte del contrato con el banco de que firmó voluntariamente la transacción hipotecaria no sea aceptada, pero esto es inválido debido a un incumplimiento del deber de divulgación. Todo depende de las circunstancias concretas que se hayan asumido.
Aclararé que, en mi opinión, la divulgación de la información no supone un problema en el ámbito del deber de confidencialidad del banco hacia su cliente: el banco, que está en posición de poder, puede informar a su cliente, si me das suficiente garantía Si no, No será necesario revelar información. Sin embargo, si deseas hipotecar un piso compartido entre tú y otra persona, la recepción de la hipoteca está condicionada, según el banco, a que apruebes que proporciones toda la información al otro contratista. El cliente, que necesita registrar una hipoteca, aceptará la divulgación (o dará alguna otra garantía).