En este contexto, el Sr. Knepfler afirmó en su declaración jurada que existía una gran brecha entre los datos que le presentaron en relación con las negociaciones que mantuvo con el Sr. Nehemia y los datos que la empresa conocía en tiempo real. Añadió que, si hubiera sido consciente de esta brecha, no habría entrado en el acuerdo.
- Tras revisar los argumentos de las partes, consideré que los argumentos del Sr. Knepfler en este asunto debían ser rechazados.
- Primero, si realmente hubo representaciones tan significativas por parte del demandante, surge la pregunta de por qué no se molestó en anclarlas en los acuerdos: ¿fueron los borradores formulados en torno a la posible colaboración con el Fondo Tamir-Fishman o en el acuerdo que él mismo hizo con ADN? Al fin y al cabo, el acuerdo fundamentaba las representaciones presentadas por la empresa. El acuerdo hacía referencia a los informes de 2015 y a los diversos informes que emitió como empresa pública. ¿Qué es más sencillo y evidente -si esto es una condición indispensable en el enfoque del Sr. Knafler para celebrar una transacción- para anclar estas representaciones básicas prima facie?
El señor Knepfler no ofreció una respuesta adecuada a esta dificultad básica, y este es un empresario experimentado, que sin duda tenía esta posibilidad ante sus ojos en tiempo real.
- En segundo lugar, el argumento del Sr. Nehemías de que el documento de pronóstico, que fue preparado a petición del Sr. Knefler, le fue enviado el 18 de mayo de 2016 (Apéndice 1 a la declaración jurada de Nehemías). Aunque esto fue antes de que el Sr. Knafler firmara el acuerdo con la empresa, fue después de haber firmado ya el borrador del acuerdo para la compra de las acciones de Guy Initiation, en su calidad de accionista mayoritario del Fondo Tamir-Fishman, el 16 de mayo de 2016. Por tanto, se omite la conexión causal entre el documento de previsión y el entusiasmo del Sr. Knafler por el acuerdo en cuestión.
- En tercer lugar, cuando el Sr. Knefler presentó su primera solicitud de orden cautear el 7 de noviembre de 2016 (N/5), tras enviarle la notificación de cancelación del acuerdo con ADN, afirmó (en el párrafo 26): "Cabe destacar que antes de la firma del acuerdo, [ADN] hizo una declaración falsa, [según la cual] el flujo total de caja libre derivado de los activos es de 50.000 € al mes, y [el Sr. Knapfler] tiene derecho al 80% del ingreso disponible total declarado en las declaraciones de [la empresa]."
De esto se deduce que, en la fecha mucho más cercana a la ocurrencia de los hechos, el señor Knepfler afirmó que el flujo de caja que se le presentó, y del que confiaba, era de 600.000 euros al año, de los cuales tenía derecho a 450.000 euros, una cifra que es directamente coherente con las cifras que el señor Knepfler afirma que se presentaron al consejo de administración de la empresa. Por lo tanto, no está claro de qué engaño estamos hablando. Y en cualquier caso, estas sumas están completamente lejos de esos 1,7 millones de euros, incluso si les descontamos un 20%. La presentación de tantas sumas diferentes hace que la versión del Sr. Knafler sobre este asunto sea poco fiable, y yo la rechazo.
- En cuarto lugar, también es necesario tener en cuenta que el flujo de caja en el documento de previsión al que se refiere el Sr. Knepfler se basa en supuestos que estaban claros para todos en tiempo real de que aún no se habían cumplido, en primer lugar la suposición de que las propiedades estaban arrendadas cuando estaban completamente ocupadas. Ya hemos visto que los problemas de ocupación eran bien conocidos y también se publicaron en los informes e informes de la empresa, que el Sr. Knepfler podría haber examinado (véase arriba en el párrafo 140), y que el personal de la Fundación Tamir-Fishman sí los examinó (véase arriba en el párrafo 137). Una suposición adicional incluida en el documento de previsión era que una cifra que no fuera correcta en el momento del compromiso sería refinanciada (véase el párrafo 33 de la declaración jurada de Nehemías). Por supuesto, esta cifra requiere actualizar y cambiar los ingresos en la previsión de la previsión.
Además, acepto la postura de los demandados de que existe una diferencia entre el concepto de NOI, que refleja los ingresos de los activos, y el concepto de flujo de caja. De hecho, cabe mencionar que el Sr. Knepfler no adquirió la propiedad de los activos, sino la propiedad de las empresas que los controlaban. Por lo tanto, la cifra relevante para ello no es el flujo directo de alquileres (que se relaciona con los ingresos por alquiler menos los gastos directamente relacionados con las propiedades). También se deben tener en cuenta los gastos incurridos por las empresas, cifra que hace que el flujo de caja generado por las empresas sea inferior al de la renta directa recaudada de las propiedades.