"Se acuerda entre las partes que el incumplimiento de una de las cláusulas principales del contrato – las cláusulas 3,5,6,7,9, total o parcialmente, por cualquiera de ellas, dará derecho a la parte perjudicada a una compensación previamente acordada por un importe de 1.000.000 NIS (millones de NIS) sin necesidad de probar daños. Las partes declaran que han determinado esta cantidad tras considerar a fondo todos los aspectos del daño que pueden verse en el momento de la firma de este contrato como probable resultado de dicho incumplimiento. Para ello, las partes tuvieron en cuenta, entre otras cosas, la contraprestación contractual, los gastos que se supondrían a la parte perjudicada como resultado del incumplimiento, los daños inesperados y las molestias que se supondría a la parte perjudicada como consecuencia del incumplimiento... "
Cuando el apartamento fue entregado con unos dos años de retraso respecto a la fecha acordada, el contrato de compraventa fue incumplido fundamentalmente. Por tanto, los demandantes tienen derecho a recibir la suma de 1.000.000 de NIS.
- Abordando la cuestión de la razonabilidad de la cantidad acordada de la compensación
- La declaración de defensa no incluía un argumento sobre la irrazonable consideración del alcance de la compensación acordada. Por precaución, señalaré que, incluso si tal afirmación se hubiera hecho, habría habido margen para rechazarla, debido a lo que se indica en los siguientes párrafos:
- Primero, ¿por qué no hay margen para intervenir en la cantidad de la compensación acordada? – la jurisprudencia sostiene que la intervención del tribunal en el alcance de la compensación acordada es limitada. Mientras exista una proporción razonable, aunque sea débil, el tribunal no interviene en la compensación acordada. En este sentido, véase Apelación Civil 1880/19 The League for the Prevention of Pulmonar Diseases Tel Aviv contra Shir Mishkenot Veterans in a Tax Appeal (25 de octubre de 2020, Judge v. Sohlberg, G. Kara y Y. Elron); Civil Appeal 4630/04 Shopping Malls Properties and Building in a Tax Appeal v. Bnei Yaakov Real Estate in a Tax Appeal (13 de diciembre de 2006, N. (Ret.) A. Barak, Judge A. Rubinstein y S. Jubran); Apelación Civil 8506/13 Zeevi Communications Holdings en Tax Appeal contra Bank Hapoalim en Tax Appeal (23 de agosto de 2015, jueces Y. Danziger, A. Fogelman y N. Sohlberg)].
- Segundo, ¿por qué no hay margen para intervenir en la cantidad acordada de compensación? La cantidad de compensación establecida en el acuerdo es el 10% de la contraprestación fijada para el apartamento. La cantidad se determinó en una proporción razonable al daño que podría haberse previsto en el momento de la conclusión del contrato como resultado probable del incumplimiento. La compensación acordada a razón del 10% del valor del contrato es una compensación común en los contratos de venta de bienes raíces, pero en algunos casos también es válida una compensación mayor - y R. Yitzhak Amit, Compensación Acordada - Cuestiones y Aspectos del Deuteronomio 10, 32 (2018). Además, en el acuerdo, las partes señalaron que habían considerado diversas consideraciones, como la contraprestación prevista en el acuerdo, los gastos que se supondrían a la parte perjudicada como resultado del incumplimiento, los daños inesperados y las molestias que supondría a la parte perjudicada como resultado del incumplimiento, antes de determinar la cantidad acordada de la compensación.
- Tercero, por qué no hay margen para intervenir en el importe de la compensación acordada : la razonabilidad de la compensación también puede aprenderse del hecho de que el propio demandado presentó una reclamación en nombre de los demandantes en la que alegó un incumplimiento fundamental por su parte y solicitó la compensación acordada por la suma de NIS 1.000.000. En su interrogatorio, el demandado confirmó que esta reclamación se retrasó hasta que se tomara una decisión en el presente procedimiento (P. del 17 de septiembre de 2025, 11-12):
"Abogado Avanzado: Así que tú, en tu demanda, estás pidiendo un millón de shekels en compensación acordada.