[...]
P: Entonces, su explicación para la diferencia entre 33 y 49 es que en un año el valor de los bienes inmuebles aumentó un 150%?
R: En primer lugar, esa no es mi explicación. Hay datos que están abiertos, no es un proceso de tasación, hay datos que seguimos de forma privada, no como directores, sino como todos los que trabajan en bienes raíces en Israel. Hay resúmenes de los datos, y está la Autoridad Tributaria sobre las transacciones que se realizaron, todo tipo de datos,
P: ¿Hay alguna cifra que pueda decirme que tuviera en la mano y que pudiera haber aprendido que el valor de este activo es de 49 millones?
[...]
R: No, no.
Abogado Van Emden: Disculpe, señor, ella nunca afirmó que,
Abogada Lustgarten: Le pregunté si tenía algún documento,
R: No lo sé,
- De hecho, incluso según la propia demandada, la valoración que presentó a la Autoridad Tributaria no se basaba en un examen profesional, sino que era una valoración personal: "No hice una tasación allí, no entré en todo el asunto" (véase en Prut en p. 106, párrafos 7 - p. 107, párrafos 7-9). El demandado también confirmó que no disponía de un documento que respaldara la valoración de 49 millones de ILS para la propiedad en Holon (Prot. en p. 70), y que el mismo día en que presentó su valoración no realizó un examen con agentes inmobiliarios ni en la página web de la Autoridad Tributaria (véase Prot. en p. 103:
P: Ya veo, ¿con cuántos agentes inmobiliarios tuvo tiempo de hablar?
R: ¿Por qué?
P: En respuesta al cuestionario, dijo que basó sus valoraciones en conversaciones con agentes inmobiliarios y en la revisión del esquema de la Autoridad Tributaria. Pregunto, ¿con cuántos agentes inmobiliarios tuviste tiempo de hablar?
R: ¿Crees que tuve tiempo de hablar con los agentes inmobiliarios ese día?
P: Eso espero mucho porque eso es lo que escribiste en respuesta a preguntas.
R: Yo, me despiértas por la noche, conozco el componente, ¿de qué estás hablando? Sigo recibiendo llamadas diciendo que la gente quiere comprar este sitio. Estamos en contacto constante con agentes inmobiliarios que quieren saber
- La ausencia de un examen adecuado y la ausencia de reservas explícitas en el correo electrónico, junto con la significativa brecha entre su estimación y las valoraciones anteriores (ILS 33 millones frente a ILS 49 millones, véase: Prot., pp. 70-71), atestiguan negligencia en el proceso de recopilación de la información y en la decisión de proporcionarla a la Autoridad sin verificación adicional.
Daño y conexión causal
- Para que surja responsabilidad en responsabilidad civil, no basta con violar el deber de cuidado. También se exige que, como resultado del incumplimiento, se cause un daño a los demandantes y que exista una conexión causal entre el acto u omisión de una persona, el acto que constituye una violación del deber de cuidado y el daño causado a la víctima, por el cual el demandante busca una compensación. La base de la conexión causal tiene dos aspectos: fáctico y jurídico. Una conexión causal fáctica significa que la tergiversación es una "causa sin la cual no hay motivo" para el daño causado a la parte perjudicada, y de no haber sido por la representación negligente, el daño se habría evitado (Civil Appeal 610/94 Buchbinder contra Official Receiver, 57(4) 289, 311 (2003)). La conexión causal-jurídica se refiere a la cuestión de a quién debe atribuirle la responsabilidad, y selecciona entre los diversos factores fácticos aquellos factores que suponen o son dignos de asumir responsabilidad según las pruebas legales establecidas en la jurisprudencia: la prueba de expectativa; la prueba de riesgo; y la prueba de sentido común (Civil Appeal 7440/19 Emblaze in Tax Appeal v . Double U Trading Fund Inc . (Nevo, 27 de abril de 2021), en el párrafo 17).
- En el contexto de la declaración negligente errónea, prueba de la existencia de una conexión causal, el demandante demuestra que hubo una confianza razonable en la representación negligente, que el demandado debería haber esperado dicha confianza, y que, como resultado, el demandante sufrió daños (Apelación Civil 3496/13 Feingold Metals contra el abogado Gizelter (Nevo, 12 de noviembre de 2015), en el párrafo 34; y véase también: Amir Licht, "Supporting the Innocent - Contributory Fault and Failure to Reduce the Damage in a Compensation Claim against Emunai", punto al final de la sentencia (20 de abril de 2021)).
- Para mayor claridad, mencionaré la secuencia de eventos que condujo a los daños reclamados por los demandantes, como se deduce de las pruebas que presento: En junio de 2018, Camille y Rafael realizaron una tasación que estimó el valor de la propiedad en Holon en 33,7 millones de ILS. Unos dos años después, en junio de 2020, la Autoridad Tributaria emitió evaluaciones preliminares del impuesto sobre la compra y del impuesto de mejora, en las que determinó que la contraprestación contractual pagada reflejaba el valor de mercado (véase: Apéndice 7 a la declaración jurada del demandante). De hecho, como afirman los demandantes, en esta etapa no había disputa sobre el valor de la transacción, sino sobre la cuestión de la clasificación de la empresa como asociación inmobiliaria. En enero de 2021, durante el proceso de objeción presentado por los demandantes respecto a la clasificación de la empresa como asociación inmobiliaria, la Autoridad Tributaria contactó con el abogado de los demandantes y exigió documentos y aclaraciones adicionales. Como se puede recordar, el 11 de enero de 2021, el abogado de los demandantes contactó con los directores de la empresa solicitando que le proporcionaran los documentos requeridos. Al día siguiente, el 12 de enero de 2021, el demandado facilitó a la CCC su valoración de los activos de la empresa, en la que afirmaba que el valor de la propiedad en Holon era de 49 millones de ILS y que el valor de los activos totales de la empresa oscilaba entre 90 millones y 100 millones de ILS (véase: Apéndice 20 de la declaración de reclamaciones). Posteriormente, en febrero de 2021, los demandantes presentaron documentos adicionales a la Autoridad Tributaria en respuesta a sus demandas, incluyendo una actualización de su valoración total en el rango de ILS 41,5 millones a ILS 50,5 millones (véase: Apéndice 17 de la declaración jurada del demandante), basada en la tasación de Camille de 2018 para la propiedad en Holon y en valoraciones internas y no oficiales de las demás propiedades (véase: pp. 8-10 del protegido). En marzo de 2021, SMAC cambió su postura y tomó una nueva decisión en la objeción, en la que rechazó el valor declarado y fijó el valor de todos los activos de la empresa en ILS 65,629,154: Esta determinación se basó en una tasación interna realizada por la Autoridad, realizada por el tasador Odem, quien valoró la propiedad en Yirmiyahu en ILS 31,055,154, las propiedades en Ben Yehuda en ILS 4,170,000 y adoptó la tasación Kamil para la propiedad en Holon. Así, consolidó sus estimaciones a un valor total de 65,6 millones de ILS (véase P/1). Los demandantes apelaron esta decisión y, en el marco del procedimiento de apelación y para respaldar sus reclamaciones, en diciembre de 2021 presentaron una opinión de tasación realizada en junio de 2021 por el tasador Bogin, que estimó el valor de todos los activos en ILS 44.553.000 (ILS 25,755 millones para la propiedad en Holon, ILS 16,178 millones para la propiedad en Yirmiyahu y ILS 2,620 millones para las propiedades en Ben Yehuda) (véase el Apéndice 13 de la apelación, que es el Apéndice 28 de la declaración jurada del demandante). Tras las negociaciones, los demandantes y la Autoridad Tributaria alcanzaron un acuerdo de conciliación en marzo de 2023, en el que se determinó que el valor de los activos de la empresa a efectos fiscales era de 49,5 millones de ILS, y la apelación fue desestimada (véase: pp. 1423-1425 de la declaración jurada del demandante).
- En las circunstancias actuales, ¿existía una conexión causal entre las acciones del demandado y el supuesto daño, y puede considerarse el resultado final un daño indemnizable? Los demandantes argumentaron que el hecho de que los vendedores no estuvieran obligados a aclarar en absoluto y se quedaran con la valoración inicial reportada de 36 millones de ILS, indica que la secuencia de eventos respecto a SCMAK respecto al valor de los activos de la empresa comenzó cuando el demandado acudió a la Autoridad Tributaria. A simple vista, este es un argumento que tiene sentido: la transacción de los vendedores es la misma en la que los demandantes son los compradores, y por ello, la secuencia de eventos en su caso puede servir como un "grupo de control" para entender qué habría ocurrido si no se hubiera proporcionado la información proporcionada por el demandado.
- Sin embargo, para aceptar este argumento, primero debe examinarse la cuestión de la existencia de un daño compensable, ya que si el daño alegado no puede considerarse indemnizable, en cualquier caso la cuestión de la conexión causal es irrelevante. Según los demandantes, el daño es la diferencia fiscal que se vieron obligados a pagar tras la intervención del demandado, en contraposición a la tasación inicial, de acuerdo con el valor inicial que también se determinó en relación con la transacción de los vendedores. Este argumento es difícil en mi opinión, ya que significa que el daño es el hecho de que los demandantes no pudieron pagar una tasa según una estimación que ellos mismos sabían que era inexacta.
- La prueba de que los demandantes sí sabían que esta no era una valoración precisa es el hecho de que proporcionaron una valoración diferente y superior, incluso en la etapa en la que creían que la única disputa se refería a la clasificación de la empresa como asociación inmobiliaria. Ciertamente, esta desviación de su estimación original no fue realizada voluntariamente por los demandantes, sino en respuesta a una solicitud de documentos de la CC fechada el 14 de febrero de 2021 (véase: "Cartas de Solicitud de Recepción de Documentos y Aclaraciones" (Apéndice 16 de la Declaración Jurada de los Demandantes)), que exigía, entre otras cosas, detalles completos sobre el valor de los activos de la empresa, incluyendo información urbanística, el estado de la propiedad y las fechas de compra/renovación. Los demandantes respondieron a esta demanda el 22 de febrero de 2021 ("Respuesta a la Demanda de Documento del 14 de febrero de 2021" (Apéndice 17 a la declaración jurada de los demandantes)), con una nueva valoración según la cual el valor de sus activos es no inferior a 41,5 millones de ILS, y hasta un máximo de 50,5 millones de ILS (véase Prot. en pp. 8-10). Sin embargo, en esta etapa, dado que según la posición de los demandantes la valoración inicial que proporcionaron por un importe de 36 millones de ILS era precisa, no tenían justificación ni motivo para modificarla en respuesta a la solicitud del CC de proporcionar documentos adicionales. Porque si la primera valoración fue correcta según ellos, una solicitud de documentos adicionales que no añadan a la valoración sino que solo la respalden, debería haber conducido a la entrega de la misma valoración, con la adición de referencias. El hecho de que en esta etapa se desvíen de la declaración original de valor indica que ya en esta etapa, ellos mismos no están detrás de ella. El hecho de que esto se hiciera en respuesta a la solicitud no levanta ni disminuye este asunto, ya que, en principio, podrían haber proporcionado el mismo valor junto con referencias que lo respalden (y, en cualquier caso, en esta etapa, en el momento de la respuesta a la solicitud documental del 14 de febrero de 2021, no se adjuntó ninguna tasación actualizada). En otras palabras, y para resumir este punto, incluso si lo que causalizó al aumento de valor por iniciativa de los demandantes fue la demanda de una CCI, los demandantes estaban "libres" en esta etapa para proporcionar la valoración correcta según consideraran oportuno en respuesta a esta demanda, y dado que no conocían las acciones del demandado, tampoco estaban bajo presión ni temían dar una estimación más alta de la que creían. El hecho de que, sin embargo, dieran una estimación más alta que la primera que dieron prueba que la primera estimación también fue una subestimación según su método.
- Observo que los demandantes abordaron este asunto y afirmaron que la fuente de la discrepancia era que la primera valoración también valoraba "la grave disputa que existe entre los accionistas de la empresa. lo que dificulta su funcionamiento y gestión" (véase: Apéndice 17 a la declaración jurada de los demandantes, en el párrafo 30). Posteriormente, el demandante argumentó que el valor de una sociedad limitada o sociedad con disputas, en las que los socios no permiten la venta o compra, reduce el valor de las acciones en comparación con el valor de los activos en sí mismos, y por tanto es posible que ambas estimaciones sean consistentes entre sí. Sin embargo, estos argumentos se presentaron sin que se presentara evidencia para demostrar tal diferencia en el valor de una transacción por estas razones, por lo que no los consideré aceptables. Además, dado que ya no existe disputa de que estamos tratando con una asociación inmobiliaria, de acuerdo con la Sección 9(b)(1) de la Ley de Imposición de Bienes Inmuebles (Apreciación y Compra), 5723-1963, en una acción en una asociación inmobiliaria, el comprador será responsable del impuesto sobre compraventa por la cantidad que habría sido responsable de la venta de un derecho sobre bienes raíces, cuyo valor es la parte relativa del valor de todos los derechos sobre el bien inmueble propiedad de la asociación, el valor de un inmueble de un vendedor dispuesto a un comprador dispuesto en el libre mercado Por lo tanto, la afirmación sobre la diferencia entre el valor de las acciones y el valor de los activos es errónea. Además, el respaldo de que la disputa entre los accionistas no explica la discrepancia entre la valoración inicial del valor de la transacción por parte de los demandantes y la posterior se encuentra en la opinión del tasador Bogin, también en nombre de los demandantes (véase: Apéndice 29 de la declaración jurada de los demandantes). En su opinión, Bogin valoró la reducción del valor de los activos resultante de una disputa y una participación conjunta, y también teniendo en cuenta la reducción, el valor total de los activos alcanzados es de 44.553.000 ILS, es decir, superior al valor inicial de 36 millones de ILS reportado por los demandantes a la CCC.
- Por tanto, y sin determinar si los demandantes conocían esta información en primer lugar o la descubrieron al presentar los documentos necesarios para la solicitud de una CCI, en el mismo momento en que presentaron los documentos, la valoración inicial que presentaron también fue inexacta según el enfoque de los demandantes, y el pago de un impuesto real no constituye un daño compensable en responsabilidad civil (Apelación Civil 153/04 Rubinovich contra Rosenbaum (Nevo 6.2.2006). Verso 6). Más aún en nuestro caso, cuando la cantidad que finalmente pagaron es coherente con el rango que ellos mismos estimaron en relación con el valor de sus activos: no menos de 41,5 millones de ILS, y hasta 50,5 millones de ILS (véase: pp. 8-10 de las actas).
- Más de lo necesario, y aunque este argumento no se argumentó explícitamente como tal, en la medida en que la intención de los demandantes en su reclamación era alegar que fue la provisión de información por parte del demandado lo que llevó al endurecimiento de la posición de la CCC en las negociaciones, y por tanto condujo a un compromiso "en el lado positivo" en el marco del acuerdo de conciliación, no se ha demostrado ninguna conexión causal en relación con este punto de referencia.
- Como se ha indicado, los demandantes proporcionaron a la CCC documentos y una valoración superior, aproximadamente un año y medio antes de conocer la carta del demandado (véase: párrafo 29.1.2 de la declaración jurada de la Sra. Sidorenko). A esto debe añadirse la opinión de un tasador en nombre de la Autoridad Tributaria (véase: Apéndices 27-29 a la declaración jurada de los demandantes) y la conducta de los propios demandantes en el procedimiento. Todos estos son factores intermedios significativos que rompen la conexión causal entre la acción del demandado y el resultado fiscal final, o al menos hacen imposible rastrear un procedimiento causal que derive exclusivamente de las acciones del demandado. La conducta de los demandantes, los detalles que proporcionaron y el momento en que se entregaron la información, todo esto probablemente influyó en la evaluación de la CC y posiblemente también en su estrategia para llevar a cabo el procedimiento, y no se puede determinar que esto no habría llevado al endurecimiento de las posturas por parte de la CC incluso si no fuera por la intervención del demandado. En estas circunstancias, no se puede determinar que fueran precisamente las acciones del demandado las que llevaron al endurecimiento de las posiciones del PCCh y al hecho de que el compromiso fue "positivo". Esto se debe a que no es posible aislar la influencia de la demandada de la totalidad de los factores que actuaron, y no se ha demostrado que su intervención tuviera un efecto decisivo.
- De ser así, los demandantes no han podido demostrar los elementos necesarios para que las acciones del demandado entren en el ámbito de un incumplimiento del deber de cuidado de un agente, ya que es dudoso que el daño reclamado por los demandantes pueda considerarse un daño compensable en responsabilidad civil y, aun en la medida de lo posible, no han podido demostrar que exista una conexión causal entre el incumplimiento y el daño. Por lo tanto , lamentablemente, en lo que respecta al incumplimiento del deber de diligencia, no hay base para conceder indemnización a los demandantes.
En este contexto, véanse las siguientes palabras del Tribunal Supremo: