En caso de que una parte desee vender la granja (por acuerdo) a la parte restante, habrá un derecho inicial sobre otro comprador para comprar la parte saliente a un precio acordado y, en caso contrario, a un precio que será evaluado por un tasador acordado."
- Por tanto, las preguntas que surgen son si las cláusulas de la carta de compromiso, incluidas las secciones 6 y 7, pueden separarse en partes según lo determine el Tribunal de Distrito en virtud del artículo 19 dela Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973. Y de ser así, ¿incumplió el Demandante su obligación de obtener el consentimiento de su hija y sobrino, el Demandado, cuando vendió la granja sin su consentimiento? Opino que estas preguntas deberían responderse negativamente; Lo explicaré con más detalle.
- El artículo 2 dela Ley Inmobiliaria establece lo siguiente:
"2. La propiedad de un bien inmueble es el derecho a poseer, usar y hacer cualquier transacción con ellos, sujeto a restricciones legales o por acuerdo."
- En otras palabras, la propiedad de un bien inmueble es un "conjunto de derechos", que otorga al propietario el derecho integral de poseer, usar y llevar a cabo cualquier acción y transacción con la propiedad como desee, sujeto a las restricciones establecidas en la ley o el acuerdo (véase y comparar: Petición de Apelación/Reclamación Administrativa 7711/22 Estado de Israel contra Shapir Engineering Civil and Marine Company Ltd., párrafo 6 [Nevo] (27 de junio de 2024)). Está claro que el derecho a realizar una transacción inmobiliaria sin necesidad del consentimiento de un tercero, así como el derecho a realizar diversas acciones en ellas, constituyen un componente esencial del conjunto de derechos llamado propiedad (Yehoshua Weissman, Derecho de la Propiedad - Propiedad y Reparto 25 (1997)).
- Es bien sabido que el artículo 19 de la Ley de Contratos permite la cancelación parcial de un contrato manchado por una causa de inhabilitación. Es cuando el contrato puede dividirse en partes, y la causa de la descalificación se refiere solo a una de sus partes. Para ello, el contrato sin la parte inválida debe tener su propia lógica y motivo, de lo contrario se cancelará todo el contrato (véase: Recurso Civil 4183/20 Yatziv contra el Comité Local de Planificación y Construcción de Ganei Tikva, párrafo 43 de la sentencia [Nevo] (16 de noviembre de 2022) (en adelante: el caso Yativ); y Recurso Civil 6705/04 Vehicle House en Tax Appeal contra el Ayuntamiento de Jerusalén, párr. 32 [Nevo] (22 de enero de 2009)). En nuestro caso, como se ha dicho, está claro que el derecho de propiedad, en todas sus capas, es indivisible. Por tanto, no puedo estar de acuerdo con la determinación del Tribunal de Distrito de que la carta de compromiso -cuyo objeto y esencia es la transferencia de derechos de propiedad en la granja del solicitante a su hija y al demandado tras el fallecimiento- puede separarse en partes conforme al artículo 19 de la Ley de Contratos, de modo que los artículos 6 y 7 de la carta de compromiso que limitan el derecho de propiedad del solicitante se mantengan por sí mismos, o, alternativamente, que la carta de compromiso se cumpla tal como está redactada, omitiendo las cláusulas A y H de la carta de compromiso (cláusulas para la transferencia de derechos en la finca). Como se mencionó, se utiliza la frase "una hora antes de mi muerte". En ambos casos, la importancia operativa de esta separación es que la carta de compromiso se reescribe desde su inicio y que se violan los fines de la ley de sucesiones, como se ha descrito anteriormente. En este sentido, las palabras del presidente Barak son apropiadas:
"La parte legal podrá mantenerse si es capaz de realizar, aunque sea parcialmente, el propósito comercial que subyace al contrato. En esta situación, la parte legal seguirá vigente, sin que se considere un nuevo contrato que el tribunal haya firmado para las partes. Al contrario: este es el antiguo contrato que las partes firmaron, eliminando las partes ilegales y, por tanto, nulas. Por otro lado, si la ilegalidad de una parte del contrato resultará en la anulación de todo el contrato; Si la nulidad de la parte ilegal vacía todo el contrato de su contenido o vacía su parte de contenido, sin que exista una posibilidad sustantiva -desde el punto de vista del propósito subyacente al contrato- de separar las partes válidas y nulas del contrato; si las partes del contrato están interconectadas, entrelazadas y entrelazadas entre sí, hasta el punto de que la separación perjudicará toda la estructura contractual, en tales casos la división es imposible. Dividir en esta situación es como redactar un nuevo contrato para las partes, y el tribunal no lo hará" (énfasis añadidos, A.S.) (Tribunal Superior de Justicia 6231/92 Zagori contra el Tribunal Nacional del Trabajo, IsrSC 49(4) 749, párr. 36 (1995) (en adelante: el caso Zagori)).
- A esto añadiré que, incluso si se hubiera determinado que las cláusulas de la carta de compromiso eran efectivamente separables como se ha indicado anteriormente, la redacción de las cláusulas 6 y 7 de la carta indica claramente que estamos tratando el compromiso de los sobrinos entre ellos, que solo se pretende que entre ellos entre ellos se haga efectivo tras la transferencia de los derechos del solicitante sobre la granja; de lo contrario, la cláusula G de la carta de compromiso no tiene sentido, y por tanto esta suposición tampoco beneficia a los demandados.
- Incluso con la determinación del Tribunal de Distrito sobre la relativa nulidad de la carta de compromiso en virtud del artículo 31 de la Ley de Contratos, no puedo estar de acuerdo. Esto se debe a dos razones. El artículo 31 de la Ley de Contratos establece lo siguiente:
"Las disposiciones de los artículos 19 y 21 se aplicarán, con las modificaciones necesarias, también a la anulación de un contrato bajo este capítulo, pero en caso de nulidad bajo el artículo 30, el tribunal podrá, si lo considera justificado y bajo las condiciones que considere oportunas, eximir a una parte de la obligación bajo el artículo 21, total o parcialmente, y en la medida en que una de las partes haya cumplido con su obligación bajo el contrato, de obligar a la otra parte a cumplir la contraobligación. Todo o parte." (Énfasis añadido - A.S.).
- En primer lugar, el artículo 61(a) de la Ley de Contratos establece que "las disposiciones de esta ley se aplicarán cuando no existan disposiciones especiales en ninguna otra ley para el asunto en cuestión". Por tanto, la nulidad de la carta de compromiso en nuestro caso puede deberse únicamente al artículo 8(a) de la Ley de Sucesiones, y no en virtud del artículo 30 de la Ley de Contratos, ya que existe una disposición especial en el asunto en cuestión en la Ley de Sucesiones. Dado que he llegado a la conclusión de que la carta de compromiso debe ser anulada en virtud del artículo 8(a) de la Ley de Sucesiones, y no en virtud de "la nulidad de un contrato en virtud de este capítulo [capítulo 3 de la Ley de Contratos]" como se establece en el artículo 31 de la Ley de Contratos, las disposiciones del artículo 31 de la Ley de Contratos no pueden aplicarse en nuestro caso.
- En segundo lugar, incluso si determináramos, en contra del artículo 61(a) de la Ley de Contratos, que la anulación en virtud del artículo 8(a) de la Ley de Sucesiones conduce a la conclusión de que es un contrato inválido según lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Contratos, y se aplican respectivamente las disposiciones especiales del artículo 31 En cuanto a la Ley de Contratos respecto a la nulidad, en nuestro caso no hay justificación para conceder un reparo a favor de los demandados, ya que la reclamación de la demandada de que pagó contraprestación por la granja, según determinó el Tribunal de Familia como un hallazgo fáctico, no fue probada. Además, incluso si el Demandado hubiera levantado dicha carga y demostrado su reclamación de que había pagado contraprestación por la granja, de modo que el Demandante pudiera estar obligado a cumplir con la contraobligación total o parcialmente, opino que consideraciones de justicia nos habrían impedido hacerlo, cuando estamos ante un acuerdo totalmente manchado por ilegalidad que anula las disposiciones de la Ley de Sucesiones. Sobre esto y más, lo traté en mi sentencia en el caso Yatziv:
"El artículo 31 matiza además la nulidad absoluta de un contrato ilegal, que se establece en el artículo 30, al otorgar al tribunal la discrecionalidad para ordenar la existencia de una obligación contractual. Una disposición relativa al cumplimiento de tal obligación no implica la ejecución del contrato ilegal, sino únicamente, de manera distinta y aislada, el cumplimiento de la "contraobligación": es decir, una obligación que contrasta con la obligación ya cumplida. La autoridad para ordenar el cumplimiento de dicha obligación depende del hecho de que el solicitante para el cumplimiento "cumplió con su obligación conforme al contrato" (en adelante: la condición previa). En nuestra jurisprudencia, se adoptó el enfoque según el cual la ejecución parcial de la carga es suficiente para cumplir el requisito previo. [...] El tribunal, que decide si es apropiado ordenar la existencia de tal obligación, debe tener en cuenta las "consideraciones de justicia", tal como se indica en el artículo 31. En este marco, es posible considerar: el grado de cumplimiento del contrato ilegal; el grado de ilegalidad y el grado de invalidez moral que se adhiere a la obligación contractual; si es una ilegalidad el foco de todo el compromiso, o si es un asunto marginal; la culpabilidad relativa de la parte que busca el cumplimiento y el grado de buena fe de todas las partes; la conducta de las partes tras la celebración del contrato; así como la confianza de los contratistas y terceros inocentes en las disposiciones del contrato." (Énfasis añadido - A.S.) (Interés Yatziv, en el versículo 44).