(énfasis añadido)
Una lectura completa de los detalles revela que la cláusula 6, incluida la 6.1, se considera una disposición general, una "cláusula de encubrimiento", si así se desea, separada de los detalles de las obligaciones atribuidas a las partes (que se detallan principalmente en las cláusulas 2-5 del particular). Esto es lo que implica la ubicación de este artículo - tras detallar los compromisos mencionados y junto con otros artículos que tratan sobre el derecho a renunciar a las obligaciones (artículo 7), la obligación de esfuerzo mutuo (artículo 8) y la firma (secciones 9-10); Esto es lo que implica la frase "para evitar la duda", que se refiere a las disposiciones anteriores de los Particulares; Esto es lo que implica el contenido de la sección, que incluye dos disposiciones separadas (dentro del marco de las cláusulas 6.1 y 6.2) que tratan sobre la validez de las obligaciones de las partes (en contraposición a sus detalles). Como parte de estas disposiciones sobre sobre, se aclaró, de manera inequívoca, que la obligación de las partes respecto a las estipulaciones establecidas en el acuerdo por defecto o en el acuerdo alternativo está condicionada a "Firma completa" de las partes en uno de estos borradores. La redacción de esta disposición en la negativa ("Lo mencionado antes... No será obligatorio... Pero con...") puede considerarse un refuerzo del estatus constitutivo del requisito de firma bajo esta sección. En mi opinión, el significado simple de esto es que el requisito de firma acordado por el Patriarcado y la Fiabilidad es un requisito sustantivo (y no probatorio), es decir, una condición sin la cual no se cumple un contrato futuro (véase: Friedman & Cohen, en la p. 492; y que esta conclusión debe alcanzarse mediante la interpretación, Pacífico y sereno, en pp. 270-271).
- Como se ha indicado, ni el Patriarcado ni Himanuta firmaron los compromisos establecidos en el acuerdo por defecto ni en el acuerdo alternativo - no directamente, firmando los borradores adjuntos al detalle (o versiones posteriores de los mismos), ni por la forma indirecta de firmar el detalle en sí (sin abordar la cuestión de si dicha firma habría cumplido el requisito de firma establecido en la cláusula 6.1 del particular). El resultado directo de este hecho, a la luz de lo que he dicho anteriormente respecto al estatus del requisito de firma en las circunstancias en cuestión, es que "lo que se establece en los Borradores A y/o B no obligará al Fondo Nacional Judío ni al Patriarcado" (en palabras de la sección 6.1).
- Debe aclararse: como se ha afirmado más de una vez en nuestra jurisprudencia, "no hay santidad en firmar", en el sentido de que, desde la perspectiva del derecho general, un contrato puede ser válido contra las partes incluso sin su firma, y en este sentido que no en todos los casos en que un documento es firmado por las partes es un contrato vinculante (véase: párrafo 30 de la opinión de mi colega; Apelación Civil 5511/06 Aminoff contra A. Levy Investments and Construction Ltd., párrafo 12 [Nevo] (10 de diciembre de 2008); el caso Ajami, en el párrafo 30 y las referencias citadas en él). Sin embargo, estamos ante una "santidad" diferente: la santidad de la forma del contrato dentro de sus límites, y solo en ellos las partes anteriores acordaron comportarse en sus relaciones jurídicas. Debe decirse a partir de ahora: en el contexto contractual, la firma no es santidad a los ojos del derecho general diseñado por el legislador y los tribunales, pero puede tener santidad a los ojos del derecho privado que las partes han diseñado para sí mismas. Como se detalló anteriormente, la importancia del requisito de formulario deriva de varios propósitos esenciales que lo subyacen, y el presente caso ilustra estos propósitos y refuerza la necesidad de respetar el requisito formal que las partes se establecieron. En primer lugar, el requisito de firma, acordado por los negociadores y los otorgantes, pretende reducir la apertura que conduce a su participación en el acuerdo por defecto (o en el acuerdo alternativo), o, si lo deseamos, crear un obstáculo entre el punto en el plazo en que se hizo el detalle y el punto futuro (y posible) en este eje en el que se hará el compromiso en un acuerdo vinculante. En este sentido, respetar el requisito de la forma en nuestro caso cumple su propósito como factor de "disuasión" contra un compromiso temerario, en forma de la autocontención de las partes respecto a este mecanismo formal (véase el párrafo 62 arriba). Más allá de esto, lea la sección 6.1. En detalle, en el que se determinó ("para evitar dudas") que solo una "firma completa" obligaría a las partes a cumplir con las disposiciones de los borradores, indica en mi opinión que el acuerdo entre las partes para crear un mecanismo formal para resolver la importancia de continuar los contactos entre ellas en relación con la validez del acuerdo de conciliación. En este sentido, el hecho de que las partes no firmaran los borradores adjuntos a los detalles no solo es coherente con la conclusión, que se respalda por las circunstancias del caso, de que no tenían intención de celebrar el acuerdo de conciliación, sino que también refuerza significativamente esta conclusión (por la relación entre el nivel de forma y el nivel de finalización en relación con un requisito de firma creado en virtud del consentimiento de las partes, cf. Friedman y Cohen, en las páginas 529-530).
- La respuesta que dio mi colega a estos argumentos, al parecer, es que, según la cláusula 6.1. El detalle requiere efectivamente una firma en virtud del consentimiento de las partes, pero se refiere a los borradores que acompañan al detalle, y no al detalle en sí - el documento cuya validez es el foco de la discusión (véase el párrafo 31 de la opinión de mi colega). Sin embargo, en continuidad con lo que ya he escrito (párrafo 44 arriba), opino que esta postura busca separar a lo inseparable. Dado que estamos tratando la cuestión de si el patriarcado y la fiabilidad se deben mutuamente en los términos del acuerdo por defecto (que se detallaron en el Borrador A adjunto al particular), el foco de nuestra discusión no está en la validez del particular, como documento que regula la continuación de las negociaciones, sino en su poder para formular un acuerdo vinculante, es decir, que se vuelva vinculante respecto a las disposiciones detalladas en los borradores. En este contexto, el requisito de "firma completa" que se estableció como condición para la entrada en vigor de estos compromisos ("lo que se indica en los Borradores A y/o B") es ciertamente relevante para nuestra decisión sobre la validez de los detalles como memorando de entendimiento vinculante.
- La conclusión de este punto, aunque suponga que la totalidad de las circunstancias del caso atestigua la finalidad de la opinión del Patriarcado respecto al compromiso en detalle (y como se ha dicho, no lo creo), no es posible derivar de esto un compromiso por parte del Patriarcado en las disposiciones del Acuerdo de Conciliación. Así, dado que en virtud del consentimiento explícito de las partes dentro del propio Acuerdo de Conciliación, la participación en el Acuerdo de Conciliación requiere una firma, y sin dicha firma, lo que se establece en el Acuerdo de Incumplimiento y en el Acuerdo Alternativo no es vinculante para las partes.
Requisito de escritura
- Y ahora, a la exigencia del autor en virtud de la ley. El artículo 8 dela Ley de Bienes Inmuebles establece que "un compromiso de realizar una transacción inmobiliaria requiere un documento escrito", mientras que "una transacción inmobiliaria" se define como "la adquisición de propiedad u otro derecho sobre bienes inmuebles según la voluntad del otorgante, excepto la herencia por testamento" (sección 6 de la Ley de Bienes Raíces). Como es bien sabido, este requisito ha sido reconocido en nuestra jurisprudencia como un requisito sustantivo, lo que significa que la validez legal vinculante de una transacción inmobiliaria está condicionada a la existencia de un documento escrito que respalde el compromiso de las partes (véase, entre otros: Civil Appeal 986/93 Kalmar contra Guy, IsrSC 50(1) 185, 190-191 (1996) (en adelante: el caso Kalmar); Apelación Civil 8234/09 Shem Tov contra Peretz, IsrSC 66(3) 60 (2011) (en adelante: el caso Shem Tov); En Tax Appeal 1270/23 Anonymous v. Anonymous, párrafo 12 [Nevo] (6 de septiembre de 2023)). El caso que tenemos plantea dos cuestiones en este contexto: primero, ¿los elementos de la transacción que son el foco de nuestra discusión, es decir, el acuerdo de conciliación que reclama Himanuta, incluyen un "compromiso de realizar una transacción en bienes inmuebles" - es decir, ¿surgió un requisito escrito en nuestro caso bajo la sección 8 dela Ley Inmobiliaria? Segundo, en la medida en que la respuesta a la primera pregunta sea afirmativa, ¿es posible considerar los detalles como un documento escrito que expresa el mismo "compromiso de realizar una transacción en bienes inmuebles" - es decir, ¿cumplen los detalles el requisito escrito? Ahora abordaré estas preguntas, en su orden.
¿Surgió un requisito escrito en nuestro caso bajo el artículo 8 de la Ley Inmobiliaria?
- El particular, como se puede recordar, incluye la elección entre dos posibles acuerdos para el compromiso del Patriarcado y Himanuta: uno (que llamé el "acuerdo por defecto"), el pago de una compensación por un importe de 13 millones de dólares por parte del Patriarcado a cambio de la eliminación de las notas de advertencia; y el segundo (llamado, como recuerda, el "acuerdo alternativo"), la prórroga del arrendamiento de la tierra a favor del JNF por unos 150 años a cambio de un pago de 4,5 millones de dólares por parte del JNF. De los párrafos 2-3 del Particular, parece que la primera alternativa se estableció de tal manera que existiría en ausencia de otra opción positiva, mientras que el artículo 4 establece al Patriarcado la opción de elegir la segunda alternativa, es decir, el acuerdo alternativo, si notifica por escrito al JNF dentro del plazo definido en la sección (véase, en relación con el mecanismo de elección entre las dos alternativas, el párrafo 59 de la opinión de mi colega). En teoría, el mecanismo descrito no obliga al Patriarcado a ejecutar una transacción inmobiliaria, sino que solo le concede un "derecho de elección" entre el pago de una compensación y una transacción inmobiliaria. La cuestión es si un acuerdo que obliga a un propietario a elegir entre estas dos alternativas constituye un "compromiso de negociar bienes raíces". Me gustaría dejar esta cuestión para examinar, dadas las dificultades legales que plantea (la jurisprudencia que trataba sobre el estatus de un contrato de opción en el contexto del requisito escrito determinó efectivamente que "un 'compromiso de realizar una transacción inmobiliaria' es también una opción para comprar una propiedad inmobiliaria en el sentido de" (Civil Appeal 270/74 Barzilai v. Heirs of the Late Gershon Greenbaum, IsrSC 29(1) 658, 661-662 (1974); Véase también: Apelación Civil 273/78 Grossman contra Caspi, IsrSC 33(3) 300, 303 (1979); Recurso Civil 3931/16 Mor contra Nachmani, párr. 11 [Nevo] (5 de septiembre de 2018) (en adelante: el caso Mor); Friedman y Cohen, en la página 496). Sin embargo, las sentencias mencionadas trataron casos en los que el derecho de ejercicio fundamentado en el acuerdo en cuestión se concede al comprador (una opción de compra), y por tanto puede obligar al propietario a renunciar a los derechos en el mismo. La situación puede ser diferente cuando el derecho de elección se otorga al propietario ( la opción de la posición), de modo que el acuerdo le deja la opción de transferir los derechos sobre la tierra o pagar una suma de dinero. Sin embargo, en nuestro caso, hay un elemento adicional en el mecanismo establecido por las partes en el acuerdo de conciliación, que según mi entendimiento se convierte en un compromiso para comprometerse con una transacción inmobiliaria desde la perspectiva del patriarcado. Voy a aclarar este asunto.
- La transacción que las partes deben realizar según el acuerdo por defecto (el acuerdo impago) es la eliminación de las notas de advertencia que se registraron a favor de Himanuta contra el pago de compensación por parte del Patriarcado. No cabe duda de que, por norma general, un compromiso de eliminar una nota de advertencia, con o sin contraprestación, no constituye un "compromiso de ejecutar una transacción inmobiliaria" que establezca el requisito de anclarla en un documento escrito (véase, por ejemplo: Civil Appeal 472/86 Ezer contra Azariahu, IsrSC 42(3) 236, 241 (1988); Friedman y Cohen, en la página 501). En cualquier caso, en la medida en que solo tratábamos de tal compromiso por parte del JNF contra una obligación de pago por parte del Patriarcado, la disposición del artículo 8 de la Ley de Tierras no se aplicaría. Sin embargo, un examen del texto del acuerdo por defecto, que se adjuntó a los detalles en el momento de su lectura, revela que incluía una estipulación según la cual el incumplimiento del pago del Patriarcado en la fecha fijada conduciría a la "activación" automática del acuerdo alternativo, es decir, el compromiso del Patriarcado de que el periodo del arrendamiento de tierras por parte del JNF se prorrogaría 150 años adicionales. En el lenguaje de la sección:
7.3 Se acuerda que, si, por cualquier motivo, el Patriarcado no paga al JNF la suma indicada en la sección 3 anterior en su totalidad y a tiempo, sin menoscabar el derecho del JNF a ningún otro recurso adicional, el asunto se considerará en sí mismo como si el Patriarcado hubiera decidido celebrar un acuerdo de conciliación con el JNF conforme al Borrador B adjunto a los detalles mencionados en la sección 11 a continuación. y como si un acuerdo como el establecido en el Borrador B se hubiera firmado en la fecha en que se debió realizar el pago, como se indica en la sección 3 anterior...