La sentencia del tribunal de primera instancia
- El 2 de julio de 2023, el tribunal de primera instancia emitió una sentencia en la que se determinó que el acuerdo había sido legalmente anulado por el vendedor (en adelante: la sentencia). En primer lugar, el tribunal rechazó la mayoría de los argumentos planteados por los compradores, como sigue: En primer lugar, se determinó que los compradores no demostraron que el banco les exigió presentar el Formulario 4 como condición para obtener una hipoteca. De hecho, esto es un hecho sobre el que los representantes del banco deberían haber aclarado, pero no testificaron en el procedimiento. En segundo lugar, se rechazó el argumento de que el vendedor hizo una representación falsa sobre el estado de planificación del apartamento. Esto se hizo, entre otras cosas, porque el abogado del comprador realizó exámenes independientes con el ayuntamiento sobre este asunto; el acuerdo establecía claramente que las partes habían examinado el estado físico, legal y de planificación del apartamento, y habían renunciado a cualquier reclamación al respecto; y los compradores conocían la desviación en la construcción existente del apartamento al menos en cierto momento, pero no hicieron nada tras este descubrimiento. En tercer lugar, se rechazó la reclamación de modificar el acuerdo, y se explicó que este argumento se basaba en retrasos en asuntos triviales cercanos a la conclusión del acuerdo, y no es posible concluir sobre esta base que el acuerdo fuera efectivamente diferente. En cuarto lugar, se dictaminó que los compradores no cumplieron con la carga probatoria de demostrar la existencia de una práctica general para determinar periodos de tiempo más largos que los establecidos en los contratos, cuando ha transcurrido más de un año entre la fecha de la firma y la fecha de la contratación. Además, los compradores no demostraron que un periodo de 10 días no sea aceptable para recibir una hipoteca en estos casos, ni tampoco necesitaban concretamente más de 10 días hábiles en primer lugar.
La mayor parte de la sentencia se dedicó a la audiencia de la reclamación de mala fe. En este contexto, el tribunal de primera instancia discutió extensamente la secuencia de eventos que precedió a la presentación de las reclamaciones objeto de esta apelación, cuyos puntos principales se describieron anteriormente. Entre otras cosas, se enfatizó que los compradores contactaron con el banco casi dos días laborables después de que se les entregara el Formulario 4; no contactó con el banco documentado durante unas dos semanas después; No fue hasta el 25 de octubre de 2021 cuando contactaron con el banco, cuando esta solicitud indicó que no se requería una nueva hipoteca, sino solo una actualización de la oferta que se les había hecho en ese momento. También se señaló que, antes de la emisión del aviso de cancelación, los compradores enviaron tres correos electrónicos al banco, pero no indican un intento de acelerar la recepción de la hipoteca, mientras que una solicitud urgente en este contexto se hizo solo en el momento en que se envió el aviso de cancelación. Por otro lado, se sostuvo que el argumento de que el vendedor sorprendió la primera oportunidad para cancelar el acuerdo es incompatible con los hechos ocurridos tras el aviso de cancelación, especialmente a la luz de su acuerdo en principio para prorrogar la fecha para el pago del saldo de la contraprestación unos días. No solo eso, sino que los compradores fueron informados de antemano de que el Formulario 4 se recibiría tarde; No contactaron con el vendedor en el momento en que se les presentó; rechazaron la oferta de compromiso que él ofreció; No le transfirieron la parte del saldo de la contraprestación que planeaban pagar del capital, aunque sabían que estaban en un estado de incumplimiento fundamental, y aunque habían vendido otro apartamento que poseían y se quedaron con una suma significativa de dinero; Además, le dieron al vendedor un ultimátum para que aceptara su oferta final de compromiso. Sobre la base de estas razones, y dado que la insistencia de una de las partes del compromiso en el cumplimiento de una obligación explícita establecida en el contrato, y que se acordó que su incumplimiento es un incumplimiento fundamental, no puede considerarse en sí mismo un acto realizado de mala fe, se determinó que la cancelación del contrato no se vio afectada por mala fe por parte del vendedor.
- En este contexto, el tribunal de primera instancia dictaminó que el acuerdo fue legalmente cancelado. Por ello, el tribunal solicitó examinar las reclamaciones de las partes respecto a la compensación a la que tienen derecho. En este contexto, se determinó que la mayoría de las reclamaciones planteadas por los compradores no debían ser discutidas cuando el acuerdo fue legalmente cancelado y, en cualquier caso, no se proporcionó ninguna base probatoria que las respaldara. Por otro lado, se determinó que ambas partes tienen derecho a recibir una compensación acordada por un incumplimiento fundamental del acuerdo (retraso en recibir el Formulario 4, por un lado, y no pagar el saldo de la contraprestación, por otro), y estas cantidades se compensan mutuamente. El tribunal de primera instancia dictaminó además que, desde la fecha de cancelación del contrato hasta la fecha del desahucio real, los compradores deben pagar la suma de 12.000 NIS al mes por tasas de uso adecuado del apartamento, además de las diferencias de vinculación e intereses a partir de la mitad de dicho periodo.
A la luz de lo anterior, el tribunal ordenó la evacuación del apartamento y la devolución de la contraprestación pagada, además de diferencias de vinculación e intereses, de los cuales se deducirán los fondos que los compradores deberán pagar al vendedor por la tarifa de uso adecuada. Como los compradores viven en el apartamento con sus hijos, el tribunal fijó la fecha límite para su desahucio al 9 de octubre de 2023 (es decir, unos tres meses después de que se dictara la sentencia).