En relación conEl segundo argumentoEn cuanto al principio de buena fe, los compradores alegan que el tribunal de primera instancia cometió un error al centrarse en su conducta – y no en la del vendedor. Según los compradores, el vendedor les tendió una emboscada y canceló el acuerdo inmediatamente después de finalizar el periodo de gracia, sin dar aviso, advertencia ni prórroga. Además, el vendedor intentó cancelar el acuerdo en agosto de 2021, antes de los hechos mencionados anteriormente, tras surgir una disputa entre las partes en relación con otro asunto (que no está en nuestra jurisdicción), lo que también llevó a que uno de los compradores (apelante 1) bloqueara al vendedor en la aplicación "WhatsApp" (véase el párrafo 33 de la sentencia). Los compradores también alegaron que el vendedor ignoró el hecho de que él también había incumplido fundamentalmente el acuerdo en su conducta. Por lo tanto, y dado que el pago del saldo de la contraprestación estaba sujeto a la fecha de recepción del Formulario 4, los compradores alegaron que el vendedor estaba obligado a concederles una prórroga antes de la cancelación del contrato. Como no se concedió, y teniendo en cuenta que el impago se debió a un mal funcionamiento y que los compradores desean cumplir el acuerdo, fue cancelado de mala fe (y por tanto de forma ilegal). Esto es correcto, en su opinión, tanto si se determina que se trata de una infracción fundamental (extensión por virtud del deber de buena fe) como si no (extensión en virtud de las disposiciones de la Ley).
- El 10 de marzo de 2024, el vendedor presentó su respuesta al recurso, en el que argumenta que debería ser rechazado, basándose en la sentencia. Según la postura del vendedor, el recurso se basa en una reclamación interpretativa errónea respecto a la clasificación del incumplimiento contractual cometido por los compradores como un incumplimiento no fundamental; Sin embargo, este argumento no fue argumentado en absoluto ante el tribunal de primera instancia y, por tanto, no debería ser aceptado. En cuanto al fondo del argumento, el vendedor sostiene que la interpretación propuesta por los compradores respecto a la cláusula 18 del contrato es incoherente y la convierte en letra muerta. Según él, la interpretación correcta del artículo es que "un incumplimiento de un compromiso fundamental constituirá un incumplimiento fundamental", pero un retraso de una semana en su ejecución no se considerará un incumplimiento (artículo 26 de la Respuesta a la Apelación). Esta interpretación, según el vendedor, también es adecuada para los fines del acuerdo, ya que genera certeza de una manera que fomentará el cumplimiento de los contratos. Además, se argumentó que, aunque el incumplimiento de la obligación en relación con las fechas de pago no estuviera definido en el acuerdo como un incumplimiento fundamental, aún así debería considerarse como tal. Esto ocurre mientras la mayor parte de la contraprestación de la compra del piso no se ha pagado, e incluso los compradores han sido advertidos de ello con antelación. Además, el vendedor sostiene que los compradores están ignorando las implicaciones de la forma en que actuaron, y en particular que no actuaron para convencerle de que realmente intentaban devolver el saldo de la contraprestación; No le transfirieron la cantidad que debía pagarse con el capital, aunque estaba en sus manos; No le mostraron su situación económica. En estas circunstancias, según el vendedor, existía una falta de confianza por su parte respecto a la capacidad o disposición de los compradores para corregir la infracción.
En cuanto a la cuestión de buena fe, y además de lo anterior, el vendedor afirma que actuó de buena fe durante toda la vigencia del acuerdo. Como prueba, informó a los compradores del retraso en recibir el Formulario 4 incluso antes de que pasara la fecha de recepción, y no recibió ninguna protesta hasta después de que el acuerdo fuera cancelado; Y el tribunal de primera instancia dictaminó que no les tendió una emboscada para cancelar el acuerdo, e incluso estuvo dispuesto a concederles una breve prórroga. Además, se argumentó que la reclamación de los compradores de que el retraso en el pago se debió a un mal funcionamiento y sin intención no fue mencionada en los escritos del procedimiento ante el tribunal de primera instancia, y en cualquier caso no puede explicar la retención de su parte del capital en sus manos; y que, de hecho, no hay relación entre el retraso en recibir el Formulario 4 y el retraso en el pago del saldo de la contraprestación. Finalmente, el vendedor argumenta que los compradores no han demostrado que la cancelación del contrato les cause un daño grave; y que solo en casos excepcionales, de los cuales nuestro caso no es uno de ellos, la cancelación de un contrato por incumplimiento fundamental se definirá como un acto de mala fe.
- El 26 de mayo de 2025 se celebró ante nosotros una audiencia sobre la apelación. Al principio, el abogado de las partes afirmó que, de acuerdo con la sentencia, los compradores pagan al vendedor cuotas mensuales de uso por el apartamento, y que la contraprestación pagada les fue devuelta. Posteriormente, los abogados de las partes reiteraron los puntos principales de sus argumentos escritos. El abogado de los compradores insistió, entre otras cosas, en que la cancelación del acuerdo se realizó inmediatamente después del plazo para el pago del saldo de la contraprestación, a pesar de que el vendedor se retrasó más de tres meses en recibir el Formulario 4. Se alegó que este retraso supuso un cambio en el acuerdo que obliga al vendedor, en virtud del principio de buena fe, a dar a los compradores una oportunidad adecuada, a modo de extensión, para corregir el incumplimiento. Además, se argumentó que el retraso en el pago se debió a un mal funcionamiento y no a un deseo de incumplir el acuerdo, mientras que los compradores querían (y aún quieren) cumplirlo.
Por otro lado, el abogado del vendedor argumentó que no es deber del vendedor, como parte a la que se incumplió fundamentalmente el acuerdo, contactar con la parte infractora y ofrecerle una prórroga. Por lo tanto, según él, tenía derecho a cancelar el acuerdo debido a su incumplimiento fundamental. Otro requisito, según el cual se debe conceder una prórroga en las circunstancias descritas, anula la distinción entre una violación fundamental y una violación no fundamental. Además, se argumentó, entre otras cosas, que el retraso en la recepción del Formulario 4 no afecta a la fecha de pago del saldo de la contraprestación; y que, tras proporcionar a los compradores el Formulario 4 y que debían pagar el saldo de la contraprestación, decidieron no responder a estas consultas y contactaron con el vendedor por primera vez solo después del aviso de cancelación.
- Tras la audiencia de los argumentos de las partes, propusimos a las partes resolver la disputa mediante negociaciones entre ellas para alcanzar un acuerdo acordado. Los compradores han expresado su disposición a aceptar esta oferta; Sin embargo, el vendedor se opuso. Por tanto, no nos queda más remedio que pronunciarnos sobre la apelación.
Discusión y decisión
- Tras revisar los argumentos escritos de las partes y escuchar sus argumentos orales en la audiencia ante nosotros, he llegado a la conclusión de que la apelación debe ser aceptada; Así que le sugeriré a mi amigo y colega que lo hagamos.
- Como se ha indicado, la disputa entre las partes trata sobre si el vendedor canceló legalmente el acuerdo al enviar el aviso de cancelación. Parece que no existe disputa en que, en las circunstancias del caso, los compradores incumplieron el acuerdo al no pagar el saldo de la contraprestación antes del plazo establecido en el acuerdo y después de que hubiera transcurrido el periodo de gracia (es decir, hasta el jueves 28 de octubre de 2011). Tampoco hay disputa en que el vendedor envió un aviso de cancelación por esta infracción de inmediato (tan pronto como el domingo 31 de octubre de 2021), sin conceder a los compradores ninguna prórroga para corregir la infracción. En esta situación, es posible centrar la discusión en la cuestión de si, tras el incumplimiento de los compradores, el vendedor tenía derecho a cancelar el contrato en mano o si estaba obligado a conceder una prórroga a los compradores antes de ejercer el derecho de cancelación por parte de él. Una respuesta según la cual el vendedor está obligado a conceder una prórroga significa que el aviso de cancelación se dio de forma ilegal y, en cualquier caso, la cancelación en virtud de ella no entra en vigor. Esto es suficiente para aceptar la apelación. Por tanto, me centraré en dos cuestiones principales: primero, si el no pagar el saldo de la contraprestación a tiempo constituye un incumplimiento fundamental del acuerdo (si no, entonces se requiere una prórroga en virtud de las disposiciones pertinentes de la ley); ysegundo, y en la medida en que realmente sea un incumplimiento fundamental, si, en las circunstancias del caso, insistir en el derecho a cancelar inmediatamente, sin conceder una prórroga, constituye falta de buena fe (de modo que una prórroga sea necesaria en virtud del deber de buena fe).
Como se detallará más adelante, mi posición es que el no pagar el saldo de la contraprestación a tiempo constituye, como afirma el vendedor, Violación fundamental De acuerdo del Acuerdo, de conformidad con las disposiciones de la Sección 18 del Acuerdo, que define este compromiso como un "compromiso fundamental". Sin embargo, aunque esto sea un incumplimiento fundamental, en las circunstancias únicas del caso que tenemos ante nosotros, el vendedor debería haber concedido una prórroga a los compradores antes de cancelar el contrato, en virtud del principio de buena fe. Así, en esencia, en el contexto del retraso que se produjo en la presentación del Formulario 4 por parte del Vendedor, que también constituye un incumplimiento fundamental del Acuerdo y que llevó a la creación de incertidumbre sobre la forma en que el Acuerdo seguirá existiendo, incluyendo respecto a las fechas establecidas en él; A la luz de la significativa proximidad temporal entre el plazo y el pago del saldo de la contraprestación y la fecha en que se canceló el acuerdo, lo que indica que la insistencia en el derecho de cancelación se hizo con precisión y meticulosidad; Y dado el corto periodo adicional que los compradores necesitaban para pagar los fondos. Como no se concedió dicha prórroga, el acuerdo fue cancelado ilegalmente. Por lo tanto, como señalé antes, opino que el recurso debe ser concedido. Esta es la esencia de mi postura: los siguientes son los detalles.