Apelación Civil 6275/23 Jack Raymond Jacobs contra Moshe Amar - parte 6

No pagar el saldo de la contraprestación a tiempo: un incumplimiento fundamental del acuerdo

19. Como se ha indicado, los compradores alegan que su incumplimiento del saldo de la contraprestación en la fecha fijada en el contrato no constituye un incumplimiento fundamental de la misma, tanto en términos del lenguaje del contrato como en la naturaleza del incumplimiento. Sin embargo, este argumento se planteó por primera vez en el marco de la presente apelación, y no fue debatido en absoluto ante el tribunal de primera instancia, y esta razón es suficiente para rechazarlo (Civil Appeal 879/92 Source of Issues and Rights in  the Tax Appeal v. Rosman, IsrSC 50(1) 774, 789 (1996); Apelación Civil 6032/19 Khoury contra la herencia del difunto Khoury, párrafo 21 [Nevo] (23 de marzo de 2022)).  Incluso en el fondo, opino que este argumento no tiene fundamento.  Te lo explico.
20. La sección 6 de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970 (en adelante: la Ley de Medicamentos), que define qué constituye un "incumplimiento fundamental", establece lo siguiente:

A efectos de este artículo, "incumplimiento fundamental" – un incumplimiento respecto del cual se puede asumir que una persona razonable no habría celebrado ese contrato si hubiera previsto el incumplimiento y sus consecuencias, o un incumplimiento acordado en el contrato que se consideraría fundamental; Una cláusula general en un contrato que cause incumplimientos fundamentales sin distinción entre ellos, es inválida salvo que fuera razonable en el momento en que se celebró el contrato.

Según el preámbulo de la sección, una infracción se considerará una "infracción fundamental" en una de dos opciones: Violación fundamental Probablemente. - Una vaca que puede asumirse "Que una persona razonable no habría celebrado ese contrato si hubiera previsto el incumplimiento y sus consecuencias״; yViolación fundamental De acuerdo - Un incumplimiento que las partes hayan acordado entre ellas en el contrato para que se considere exhaustivo, y en este asunto se les concede casi total libertad, siempre que el acuerdo no sea "Volumen" y desproporcionada en el momento de la conclusión del contrato, tal como se indica al final de la sección.  En mi opinión, como mostraré más adelante, en el presente caso, el no pagar el saldo de la contraprestación a tiempo constituye un incumplimiento fundamental del acuerdo.

21. El foco de nuestra discusión es la cláusula 18 del acuerdo, que establece: "Los compromisos de las partes en las cláusulas 2, 3 y 6 de este acuerdo serán considerados compromisos fundamentales, pero un retraso de hasta 7 días en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones bajo este acuerdo no se considerará incumplimiento de dicho acuerdo" (énfasis añadido). A nuestros fins, también es relevante la cláusula 6 del acuerdo, que trata las fechas de pago por la compra del piso (y en particular la cláusula 6(c) del acuerdo, que trata el saldo de la contraprestación, teniendo en cuenta lo que se establece en la cláusula 6(a) del apéndice, que subordina la fecha de pago a la fecha de recepción del Formulario 4).  De acuerdo con estas disposiciones, la obligación respecto a las fechas de pago constituye un "compromiso fundamental", pero un retraso de una semana en dicho pago no constituirá incumplimiento del acuerdo.
22. El argumento principal de los compradores es que la cláusula 18 del contrato define el compromiso de pagar el saldo de la contraprestación a tiempo como un "compromiso fundamental", pero no estipula que su incumplimiento constituya un "incumplimiento fundamental". Además, los compradores hacen referencia a varias cláusulas diferentes del contrato, que según ellos también respaldan la afirmación de que esto no constituye un incumplimiento fundamental.  No puedo aceptar esta línea de argumentos.
23. De hecho, la cláusula 18 del acuerdo no establece, en el caso Rachel, su pequeña hija, que el incumplimiento del saldo de la contraprestación a tiempo constituya un "incumplimiento fundamental" (a diferencia del artículo 7 del apéndice); sin embargo, establece que la obligación en sí es una "obligación fundamental", y usted está obligado a decir que el propósito de esta determinación es aclarar que el incumplimiento de dicha obligación constituye un "incumplimiento fundamental" (este es el caso, en particular, dado que la cláusula de compensación acordada también lo es La cláusula 17(a) del acuerdo se refiere a un "incumplimiento fundamental" del contrato de compraventa).  Debe aclararse que no es necesario que el acuerdo utilice el término explícito "incumplimiento fundamental" u otras formulaciones que constan en el artículo 6 de la Ley de Medicamentos, para que un incumplimiento de una determinada obligación contractual se considere un incumplimiento fundamental del acuerdo.  Así, en otras Solicitudes Municipales 71/75 Margaliot contra Abarbanel, IsrSC 29(2) 652 (1975) (en adelante: el caso Margaliot), se sostuvo que el incumplimiento de una cláusula del contrato que establece que las fechas de pago son uno de los "elementos del contrato" constituye un incumplimiento fundamental y acordado  de dicho contrato (ibid., p. 655).  En este contexto, sus estudiosos y Adar aclaran que "las partes pueden designar una disposición en el contrato como 'principal', 'central', 'exhaustiva', y así sucesivamente.  Normalmente, esto será suficiente para concluir que una infracción de esa disposición es una infracción fundamental" (Gabriela Shalev y Yehuda Adar, Contract Law – Remedies 579 (2009) (en adelante: Shalev y Adar)).  Véase también: Daniel Friedman y Nili Cohen Contracts 4 321 (2011) (en adelante: Friedman y Cohen); y  Civil Appeal 4646/90 Bar Chen contra Shimon, IsrSC 46(5) 798 (1992) (en la que las fechas de pago se definieron como una "condición fundamental"); Caso Civil (Distrito de Haifa) 765/80 Muhammad contra Bolus Brothers, IsrSC 5745(3) 429, 434-435 (1985) (el Honorable Juez Michael Ben-Yair); Solicitudes Diversas Civil (Distrito de Jerusalén) 5411/04 Urbanismo Balls en  una Apelación Fiscal  contra Mercantile Discount Bank Ltd., párr. 19 [Nevo] (20 de junio de 2004) (el Honorable Juez Moshe Ravid)).  Esto es ciertamente cierto en relación con un incumplimiento de un "compromiso fundamental" —que es un incumplimiento fundamental— y no he encontrado justificación para pensar lo contrario.
24. Además, la cláusula 18 del acuerdo define como "compromisos fundamentales" tres compromisos diferentes: el compromiso del vendedor de transferir sus derechos sobre el apartamento a los compradores y registrarlos a su nombre (cláusula 2 del acuerdo); el compromiso del vendedor relativo a la fecha de entrega de la posesión del apartamento (cláusula 3 del acuerdo); y el compromiso del comprador relativo al pago de la contraprestación (cláusula 6 del acuerdo).  Estas son un número limitado de obligaciones, algunas impuestas al vendedor y otras a los compradores, y no hay disputa sobre la importancia de cada una de ellas para el acuerdo contractual en su conjunto.  Por tanto, se puede suponer que el propósito de la cláusula es aclarar que estos son los compromisos más importantes del acuerdo (y, al menos, compromisos especialmente importantes desde la perspectiva de las partes).  Como resultado, y  dada la clara lógica empresarial que sustenta esta sección, no es posible llegar a otra conclusión que no sea que el incumplimiento de una obligación fundamental es un incumplimiento fundamental (acordado).
25. Como se ha señalado, los compradores no disputan esta suposición básica sobre la importancia de las obligaciones que aparecen en la cláusula 18 del acuerdo, sino que argumentan, por otro lado, que es ilógico que cualquier incumplimiento menor de la En el asunto Las fechas de pago constituirán un incumplimiento fundamental del acuerdo. Sin embargo, es importante recordar que cuando estamos ante una violación fundamental De acuerdo No estamos obligados a examinar si existe una justificación objetiva para definirla como fundamental, a menos que se determine que es una estipulación general, en cuyo caso debe examinarse su razonabilidad (Apelación Civil 7403/11 Beshma Inversiones y Financiación enApelación fiscal v. Niago, párrafo 1 de la opinión del juez Yitzhak Amit [Nevo] (13 de agosto de 2013) (en adelante: Interés en Maybe)).  Por lo tanto, nos corresponde cumplir con lo que las partes han definido como incumplimientos fundamentales acordados, de acuerdo con la libertad contractual que se les ha dado para definir qué es importante para ellas (Friedman & Cohen, en la p. 320).  En cualquier caso, en nuestro caso, estas son responsabilidades que incluso objetivamente parecen ser relevantes para la transacción, ya que tratan sobre la transferencia de los derechos sobre el apartamento, la entrega de la posesión del mismo y el pago por su compra – y tiene lógica definirlas de antemano como incumplimientos fundamentales (sin expresar una postura sobre si cualquier incumplimiento de estos compromisos, y en particular de las fechas de pago, constituirá un incumplimiento fundamental ).  Específicamente, más adelante en la cláusula, las partes aclararon que un pequeño retraso de hasta 7 días en el cumplimiento de las obligaciones bajo el acuerdo (incluidas las principales obligaciones) "no se considerará que haya incumplimiento de este Acuerdo".  Por tanto, las partes determinaron explícitamente que no todo incumplimiento menor del compromiso del comprador respecto a las fechas de pago (o de las obligaciones del vendedor respecto a la entrega de la posesión y transferencia de propiedad del apartamento) justifica las sanciones por un "incumplimiento fundamental".
26. Los compradores alegan además que no es en vano que un incumplimiento fundamental de un compromiso no se definiera en el contrato como un incumplimiento fundamental, y como prueba, el apéndice establece explícitamente en relación con cualquier incumplimiento que se trata de un "incumplimiento fundamental". De esto, los compradores aprenden que cuando las partes querían definir una infracción como fundamental, lo hacían explícitamente.  Opino que, en vista de todo lo anterior, este argumento no inclina la balanza a favor de aceptar la interpretación propuesta por los compradores.  De hecho, la elección de las partes de un contrato de definir en una parte determinada del contrato como un incumplimiento fundamental, en este lenguaje, puede afectar las consecuencias de su elección de adoptar un lenguaje diferente en relación con el incumplimiento consagrado en otra parte del contrato.  Aun así, esta es una de las muchas indicaciones de sus intenciones y, dadas las circunstancias del caso, no es suficiente para cambiar mi conclusión.  Esto es especialmente cierto dado que se incluye una redacción en el contrato principal, que es claramente una redacción estándar adaptada a las necesidades de las partes (esto es evidente por el hecho de que el vendedor se refiere en el acuerdo como "los vendedores", aunque sea singular), mientras que la otra redacción está incluida en el apéndice, que es un anexo especial que regula aspectos únicos de la transacción en cuestión, que no están incluidos en el contrato estándar.  En esta situación, una discrepancia total en la redacción, aunque sea indeseable, es un fenómeno común, incluso cuando se trata de un contrato comercial redactado por abogados.

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27. 0 Los compradores se refieren además a la cláusula 8 del acuerdo, que establece que un retraso en el pago superior a siete días conllevará una multa del 1% mensual, y argumentan que si cualquier incumplimiento de las fechas de pago constituye un "incumplimiento fundamental", entonces no hay justificación para la existencia de esta cláusula. El problema es que la cláusula 8 del acuerdo también establece la siguiente restricción: "Sin menospreciar ningún otro recurso disponible para los vendedores".  Así, una lectura completa de la cláusula 8 del acuerdo muestra que dicho retraso en el pago conllevará una multa del 1% mensual, pero este acuerdo no perjudica otros recursos disponibles para el vendedor (él es la única víctima de impago a tiempo) – como el derecho a rescindir el contrato (y es preciso, incluso en ausencia de la excepción mencionada, una regla profunda en nuestra jurisprudencia es que la víctima de un incumplimiento contractual tiene derecho a elegir el recurso que desee entre la gama de posibles recursos disponibles).  Sujeto a las limitaciones de la ley.  Véase, por ejemplo: Autoridad de Apelación Civil 1099/21 Lealtad hermética (1975) enApelación fiscal v. Desarrollo Extra e Iniciación Ltd., párrafo 27 [Nevo] (17 de noviembre de 2021) (en adelante: La Materia Hermética)).  En resumen, el incumplimiento del pago a tiempo constituye un incumplimiento fundamental, lo que otorga el derecho de cancelación por ley; Sin embargo, en los casos en los que no se ejerce el derecho de cancelación, dado que la elección en este contexto recae en la parte perjudicada (el vendedor), se ha determinado un mecanismo para el pago de una multa.
28. Por tanto, el hecho de que los compradores no paguen el saldo de la contraprestación a tiempo constituye un incumplimiento fundamental y acordado del acuerdo.

Cláusula de violaciones fundamentales de acuerdos amplios

29. Antes de continuar, y en el contexto de la necesidad anterior, me gustaría abordar brevemente el final del artículo 6 de la Ley de Medicamentos, según la cual "una cláusula general en un contrato que infringe incumplimientos fundamentales sin distinción entre ellos, es inválida salvo que fuera razonable en el momento en que se celebró el" En pocas palabras, el fin del artículo 6 de la Ley de Medicamentos impone una limitación respecto a la capacidad de las partes del contrato para determinar qué incumplimientos se considerarán fundamentales, según lo cual no es posible establecer en el contrato una estipulación que convierta una serie de incumplimientos en incumplimientos fundamentales.  Dicha estipulación se define como una estipulación general, y por tanto es inválida, salvo que fuera razonable en el momento en que se firmó el contrato (véase, Min Many: Civil Appeal 158/80 Shalom contra Mota, IsrSC 36(4) 793, 805 (1982) (en adelante: el caso Shalom); Apelación Civil 2106/91 Mazor contra Vahidi, IsrSC 47(5) 788, 795 (1993) (en adelante: el caso Mazor); el caso Shema, en el párrafo 9; véase también Caso Civil (Distrito de Jerusalén) 26553-09-13 Activos de Origen en  una Apelación Fiscal  contra Co-op Israel - Supermarket Chain Ltd., párr. 14 [Nevo] (10 de octubre de 2018) (el Honorable Juez Eli Abarbanel), en la que las partes definieron en una estipulación muchas infracciones como fundamentales, incluida una infracción de un artículo relacionado con drogas debido a una infracción, y se determinó que era generalizada (un recurso presentado contra la sentencia fue eliminado a petición de las partes en el marco  de la apelación civil 8354/18)).  Cabe señalar que, incluso si se determina en relación con una estipulación que es generalizada y que fue irrazonable en el momento de la celebración del contrato, los incumplimientos mencionados en el mismo pueden considerarse exhaustivos, por sí mismos, tanto de acuerdo con la primera alternativa que aparece en el preámbulo del artículo 6 de la Ley de Medicamentos – un probable incumplimiento fundamental; como en los casos en los que la exhaustividad del incumplimiento se acordó en el marco de otra estipulación del acuerdo (véase Shalom , en pp. 807-808).  En este contexto, la jurisprudencia también sostuvo que, incluso si una estipulación general no tiene poder para hacer infracciones exhaustivas, puede tener efecto para otros fines (véase, por ejemplo: Civil Appeal 121/84 Bar-Akiva-Mozes contra Alef.  Yodo.  Casa.  Puerta.  (A.I.B.D.) Ltd., IsrSC 38(4) 673 (1985); Friedman y Cohen, en pp. 323-324).
30. La cuestión interesante que surge en relación con lo anterior es qué convierte una estipulación contractual que define cuáles son los incumplimientos fundamentales acordados (en adelante: la Cláusula de Incumplimientos Fundamentales Acordados) en una "estipulación general" a efectos del artículo 6 de la Ley de Medicamentos? La dificultad se relaciona con la determinación de la línea límite, en circunstancias en las que la estipulación vincula algunas, pero no todas, las violaciones del contrato como incumplimientos fundamentales (como se hizo en el presente caso).
31. Hace muchos años, la jurisprudencia expresaba la posición de que dos incumplimientos diferentes agrupados bajo un mismo techo en un contrato eran suficientes para que la misma estipulación se considerara amplia (véase: Shalom Case, en la p. 806; Friedman y Cohen, en las páginas 322-323). De acuerdo con este enfoque, que establece una prueba técnica de su naturaleza para identificar una estipulación como general, siempre que una estipulación que cometa incumplimientos profundos enumere varios asuntos diferentes, incluso solo dos, "en una sola respiración, lado a lado, sin reservas ni explicaciones" – es una estipulación general, y solo tendrá validez si era razonable en el momento en que se firmó el contrato (caso Shalom, en p.  Véase también: caso Mazor, en la p. 795).  Por tanto, para definir un número de incumplimientos como fundamentales, e incluso todos los incumplimientos contractuales como fundamentales, es necesario separarlos y determinarlos bajo cláusulas distintas (caso Shalom, en p. 806).
32. No creo que la prueba técnica sea realmente una prueba adecuada para clasificar una estipulación como de barrida. Desde un punto de vista lingüístico, creo que las dos partes de la frase En la sección 6 La Ley de Medicamentos debe interpretarse como un término y su definición, es decir, qué es "Estipulación general en el acuerdo"? Es "que comete violaciones por violaciones fundamentales sin distinción entre ellas."  Esta interpretación también corresponde al significado aceptado del término "Volumen".  Y si este es el caso desde un punto de vista lingüístico, entonces la prueba para ser una estipulación general es la falta de distinción entre las distintas violaciones ("Indiscriminados entre ellos"Convertido en"Infracciones", y no "Por violaciones fundamentales"), es decir, una sobreinclusión en la definición de exhaustividad de la infracción desde un punto de vista sustantivo, y no necesariamente desde un punto de vista formal-técnico.  En otras palabras, la falta de distinción no es entre los "incumplimientos fundamentales", en el sentido de que todos fueron determinados por la misma disposición que fundamentales, sino entre los distintos "incumplimientos" del acuerdo, ya que los incumplimientos menores como incumplimientos graves se definieron en la estipulación como "incumplimientos fundamentales", sin que se intentara distinguirlos (hasta la posición de que es apropiado adoptar una prueba sustantiva Respecto a, ver Shalev y Adar, en las páginas 582-583, que señalan que "El grado de atención que las partes del contrato aparentemente han dedicado a examinar la cuestión de la exhaustividad, en lugar de una prueba técnico-formal que niega a priori (sujeto a un examen sustantivo de razonabilidad) la validez de cualquier acuerdo que atribúa exhaustividad a más de un incumplimiento").  Específicamente, según esta prueba, la cuestión clave es si las partes han tenido en cuenta las distinciones existentes entre los distintos posibles incumplimientos del contrato, incluyendo los distintos posibles incumplimientos de la misma disposición.

NotaEn la literatura jurídica, surgió la cuestión de si una división técnica del acuerdo respecto a incumplimientos fundamentales acordados en varias disposiciones contractuales, cada una relacionada con un incumplimiento diferente del acuerdo, y lo define como un "incumplimiento fundamental", llevará a que no será posible clasificarlos como una "estipulación general" en el asunto Sección 6 de la Ley de los Medicamentos (véase Friedman & Cohen, en la p. 322 los demandados afirmativamente; Shalev y Adar, en las páginas 582-583 de los encuestados en negativo).  Mi posición sobre este asunto es intermedia: por un lado, tal división requiere, en mi opinión, examinar cada una de las disposiciones contractuales mencionadas como una estipulación de incumplimientos fundamentales acordados que se sostiene por sí sola, y examinar si es amplia según la prueba sustantiva presentada anteriormente; Por otro lado, la división mencionada no impide determinar que algunas o todas estas disposiciones contractuales sean aplicables por sí mismas.

33. Cabe decir que a partir de ahora la estipulación de incumplimientos fundamentales acordados solo se considerará de gran alcance si surge del hecho de que las partes han vinculado diversas infracciones, sin hacer distinciones entre aquellas que, según ellas, deberían clasificarse como graves (y por tanto, justificar, en opinión de las partes, la determinación de que se trata de una infracción fundamental), y aquellas que, según su opinión, deberían clasificarse como menores (y por tanto no justifican esta determinación en su opinión).
34. Aplicar la prueba mencionada al presente caso enseñará que la disposición de la cláusula 18 del acuerdo no constituye una "cláusula de incumplimiento acordado general", ya que establece al menos dos distinciones importantes entre diferentes tipos de incumplimientos: primero, una estipulación distingue entre las diversas obligaciones establecidas en el acuerdo y distingue el término "incumplimiento fundamental" solo para tres obligaciones: la transferencia de los derechos en el apartamento; la entrega de la posesión del apartamento y el pago por su compra. Por tanto, estamos tratando con un número limitado de obligaciones que, como señalé antes, no hay disputa sobre la importancia de cada una para el acuerdo contractual en su conjunto.  Más adelante, la disposición distingue entre retrasos menores (de hasta siete días) y retrasos significativos (de más que eso), y aclara que los retrasos leves no se considerarán una infracción en absoluto, y ciertamente no constituirán una "infracción fundamental".  Por tanto, la disposición de la cláusula 18 del acuerdo no puede considerarse  una "estipulación general", ya que está claro que las partes no establecieron de forma contundente una ley uniforme para cada caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del acuerdo, sino que crearon una jerarquía adecuada e informada: un retraso en el cumplimiento de una obligación que no exceda 7 días no constituye un incumplimiento en absoluto; un retraso de más de 7 días en el cumplimiento de una obligación que no está incluida en la cláusula no constituye un incumplimiento fundamental acordado (cuando aún se examina si constituye  una violación fundamental o no fundamental o probable); Un retraso de más de 7 días en el cumplimiento de la obligación mencionada en esta sección constituye un incumplimiento fundamental del acuerdo.  Dicha determinación informada tiene plena fuerza en el derecho contractual (y esto sin examinar su razonabilidad en el momento de la celebración del contrato, como se exige en relación con la disposición de infracciones fundamentales generales acordadas al final del  artículo  6 de la Ley de Medicamentos).

La obligación de actuar de buena fe en el uso de la fuerza para cancelar un contrato

35. Procedamos ahora a examinar el segundo argumento principal de los compradores, según el cual el ejercicio del derecho de cancelación por parte del vendedor constituye, en el presente caso, una falta de buena fe en el uso de un derecho contractual. Comencemos presentando la ley respecto a la aplicación del deber de actuar de buena fe en el contexto del ejercicio del derecho a rescindir el contrato tras un incumplimiento fundamental.  Una vez presentado el contexto legal mencionado, procederemos a examinar a la luz la cuestión de si se debe atribuir mala fe al vendedor en el ejercicio del poder de cancelación, teniendo en cuenta las circunstancias del caso en cuestión.
36. El punto de partida para la discusión se encuentra en el artículo 7 de la Ley de Medicamentos, que regula el derecho a rescindir un contrato debido a su incumplimiento:
37. (a) La parte perjudicada tiene derecho a rescindir el contrato si el incumplimiento del mismo fue fundamental.

(b) Si el incumplimiento del contrato no es fundamental, la parte perjudicada tiene derecho a rescindir el contrato tras haber prorrogado la existencia del incumplimiento, y el contrato no se cumple en un plazo razonable tras la concesión de la prórroga, salvo que en las circunstancias del caso la cancelación del contrato haya sido injusta; No se podrá argumentar que la cancelación del contrato sea injusta a menos que el incumplimiento se oponga a la cancelación dentro de un plazo razonable tras la notificación de la cancelación.