Empezaré diciendo que, tras escuchar los argumentos de las partes, escuché los testimonios, examiné las pruebas y, en todo lo que se me presentaron, me sentí satisfecho de aceptar en parte la reclamación del Champions Workshop y de aceptar parcialmente la de Meitar, y lo explicaré;
En resumen de las reclamaciones del Taller de Campeones y las Islas Drive
- El Taller de Champions cumplió con sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento en su totalidad y puntualmente, desde la firma del acuerdo hasta los hechos objeto de la demanda. Los intentos de Meitar de alegar que el Taller de los Campeones violó el acuerdo y pagó sistemáticamente el alquiler con retraso fueron refutados, y no hay fundamento para sus reclamaciones, incluida la compensación acordada.
- Meitar intentó crear una imagen negativa del Taller Champions, según la cual la verdadera razón de la evacuación de la propiedad no fue la crisis del coronavirus, sino más bien la supuesta conducta sistemática del Taller Champions, que se retrasó en el pago del alquiler y supuestamente arrastró a Meitar a gastos relacionados con un inquilino alternativo. Esto se debe a dificultades económicas.
- A raíz de la crisis de la COVID-19, el 12 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud declaró la COVID-19 como una "pandemia global". Se publicaron regulaciones de emergencia que restringieron el acceso público. A la luz de lo anterior, todos los empleados del Taller de Campeones fueron puestos en permiso sin sueldo. El taller que estaba en el arrendamiento y la agencia de ventas dejaron de funcionar por completo. Por lo tanto, el acuerdo del Taller de Campeones dejó de funcionar, los ingresos cayeron a cero y quedó claro que no era posible seguir pagando el alquiler. Esta es una circunstancia imprevista.
- Uno esperaría que Meitar mostrara consideración por el Taller de Campeones. Sin embargo, Meitar mostró un enfoque agresivo y exigió que el alquiler se liquidara de inmediato.
- Además, Meitar se negó a devolver el alquiler al Taller de Campeones por la parte relativa de marzo de 2020; exigió el alquiler completo de abril de 2020 y advirtió que si no se pagaban los pagos, presentaría la garantía bancaria para la confiscación. Además, pidió que le pagaran la compensación acordada.
- La afirmación de Meitar, según la cual la propiedad arrendada fue gestionada por el Taller de los Campeones durante el confinamiento, ha resultado ser falsa. Cabe destacar que Meitar no mostró ninguna consideración por el Taller de los Campeones ni propuso ninguna reducción del alquiler. Además, no se presentó ninguna prueba de que se redujera el alquiler en el caso de otro inquilino.
- A la luz de la conducta de Meitar, que no mostró contraprestación ni ofreció una reducción en el alquiler, el Taller de Campeones se vio obligado a abandonar la propiedad debido a la frustración del contrato de arrendamiento.
- Cabe señalar también que Meitar actuó para renunciar a la garantía bancaria y no permitió que el Taller de los Campeones desalojara los aires acondicionados de la propiedad arrendada por un valor de 85.118 NIS.
- Reconvención - En la declaración de demanda, Meitar solicitó al componente el alquiler por la suma de 761.547 ILS, mientras que en el momento de la audiencia de las pruebas redujo este componente a la suma de 233.849 ILS, por un periodo de 7 meses. Y todo esto, sin modificar su declaración de reclamación. El Taller de los Campeones insiste en su objeción a la "enmienda", como se ha indicado, ya que es una causa de acción diferente.
- En el fondo, Meitar no actuó para reducir los daños. Meitar no tomó ninguna medida, lo antes posible, para localizar un inquilino alternativo, y no se demostró que se hiciera tal intento.
Meitar localizó a un inquilino y firmó un contrato de arrendamiento con él solo el 21 de septiembre de 2020, cuando el contrato estuvo vacío durante unos 5 meses. En este contexto, cabe señalar que Meitar arrendó 535 metros cuadrados por un importe de 21.000 ILS, lo que indica que no hubo reducción por parte de Meitar.
- Meitar inventa falsamente que el Taller de Campeones causó "daños" a la persona arrendada, algo que no fue probado por ella. Y sí, la opinión del tasador hindú no debe ser aceptada, en relación con los supuestos daños, a la luz de su investigación.
En resumen de los argumentos de Meitar
- El Taller de los Campeones tomó la justicia en sus propias manos y, bajo el pretexto de la pandemia de coronavirus, violó flagrantemente el contrato de arrendamiento, causando así daños económicos a Meitar y daños físicos al inquilino. Por lo tanto, debemos estar obligados y Ai Drive, que nos dio una garantía para la obligación del Taller de Campeones.
El Taller de Campeones dejó de pagar el alquiler por su cuenta en abril de 2020; abandonó la propiedad arrendada a finales de abril; No devolvió la propiedad arrendada a su estado anterior y permitió daños significativos posteriormente. También desarraigó y retiró los sistemas de aire acondicionado, en violación de las disposiciones del contrato de arrendamiento.
- La crisis del coronavirus fue aprovechada por el Taller de los Campeones, de mala fe, para rescindir el contrato de arrendamiento con antelación, en un contexto de dificultades económicas y conflictos internos, incluso antes del estallido de la pandemia.
Cabe destacar que a finales de abril de 2020, la economía israelí volvió a la actividad y el gobierno compensó a los empresarios por sus pérdidas. En este contexto, cabe señalar que el Taller de Campeones ha decidido violar el acuerdo y aprovechar la situación para eludir el contrato de arrendamiento. Poco después del abandono de la propiedad arrendada, el Taller de los Campeones abrió el mismo negocio en la zona industrial de Binyamina. Más tarde, el Taller de Campeones también abandonó la propiedad alquilada en Binyamina.
- La pandemia de coronavirus no "liberó" al Taller de Campeones de su existencia positiva. El propósito de presentar la demanda en nombre del Taller de Campeones es parte de una táctica perdida, en un intento de disimular sus acciones.
- Levy fue elegido para testificar, aunque no es el propietario del Taller de los Campeones, ni ejerce como su director o director. Además, Levy no gestionaba el negocio del Taller de Campeones en la casa arrendada y no participaba personalmente.
- El Taller de Campeones tomó la decisión consciente y deliberada de dejar de pagar el alquiler. Esto no ocurrió sin una elección. Anavi declaró que nadie en nombre del Taller de Campeones se acercó a él para solicitar reducir el alquiler o suspender temporalmente su pago. Levy no presentó una versión contradictoria sobre este asunto.
- El Taller de los Campeones incumplió sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento, sin justificación alguna. El único argumento de defensa en el que se apoya el Taller de Campeones es la afirmación de frustración. Se dictaminó que no estamos tratando con frustración.
- La defensa de obstáculo está establecida en el artículo 18 de la Ley de Drogas, y proporciona al infractor protección frente a una demanda de cumplimiento o compensación, temporal y limitada en alcance, cuando se cumplen tres condiciones acumuladas, cuya carga de la prueba recae en la persona que alega impedirlo. La primera condición es la condición de expectativa, la existencia de circunstancias que el infractor no conocía y no debería haber conocido en el momento de celebrar el contrato; La segunda condición exige que el cumplimiento del contrato se haya vuelto imposible o fundamentalmente diferente de lo acordado; La tercera condición es la cláusula de excluida, en la que el incumplimiento no podría haber evitado las circunstancias para las que se vio frustrada la existencia del acuerdo; El Taller de Campeones no cumplió estas tres condiciones. El Taller de los Campeones no se encontró en una situación de obstáculo, sino que inició la terminación del contrato de arrendamiento, y no puede basarse en la pandemia de coronavirus como justificación para el impago del alquiler y/o para un aviso unilateral de la terminación del contrato y el abandono del inquilino.
- Meitar hizo todo lo posible por minimizar sus daños y actuó para traer un inquilino alternativo lo antes posible.
- Meitar insiste en recibir la compensación acordada, tal como se establece en la cláusula 24(b) del contrato de arrendamiento, que estipula tres meses de alquiler.
En resumen de la respuesta del taller de Campeones y Campaña de las Islas
- Meitar inventó retrasos en el pago del alquiler que no existían ni se crearon.
- Meitar plantea afirmaciones atmosféricas y entiende que un análisis de la afirmación del asesinato requiere aceptar la afirmación del Taller de Campeones. Meitar está intentando en todos los sentidos presentar la propiedad arrendada como desvinculada de la pandemia de coronavirus, mientras que todas las pruebas indican exactamente lo contrario.
- La acusación de frustración debe examinarse en tiempo real, y no retroactivamente. En cualquier caso, el Taller de Campeones no pudo anticipar la pandemia de coronavirus; no pudo haber evitado la pandemia; La implementación del acuerdo, a la luz de la pandemia, fue imposible y, al menos, fundamentalmente diferente de lo acordado entre las partes. Un resultado similar puede lograrse de otras maneras, y no solo aceptando la acusación de frustración.
- El Taller de Campeones actuó de manera adecuada y responsable cuando abandonó la propiedad, debido a su imposibilidad de utilizarla. Y sí, Meitar no mostró ningún deseo de ser flexible.
- Desde la perspectiva de la justicia, tampoco hay justificación para cargar la responsabilidad de la pandemia de COVID-19 y sus consecuencias únicamente en el Taller de los Campeones.
- Otra forma de llegar al resultado de rechazar una reclamación Meitar es basada en el principio de buena fe. Este principio permite desviarse de las disposiciones de un acuerdo y suavizar la rigidez de la relación contractual.
- La reconvención no fue modificada, Meitar reclama en sus resúmenes reclama daños y perjuicios que no corresponden a los daños reclamados en la declaración de demanda, y esto es una extensión de la parte frontal.
Discusión y decisión
- Como se ha mencionado, las principales cuestiones que requieren una decisión son si el Taller Champions tenía derecho a rescindir el contrato de arrendamiento a la luz de la crisis del coronavirus; la cuestión de la frustración; si el Taller Champions tiene derecho a recibir el valor de los aires acondicionados instalados en la propiedad arrendada; si el Taller Champions tiene derecho a un reembolso de la mitad del alquiler correspondiente al mes de marzo de 2020; si el Taller Champions tiene derecho a recibir la garantía confiscada para los meses de abril y mayo de 2020; ¿cuál es el destino de la contrademanda? es decir, si el Taller de los Campeones debe estar obligado durante el periodo de arrendamiento hasta que entre el inquilino sustituto; si Meitar tiene derecho a la compensación acordada;
Como se ha dicho antes, tras escuchar los argumentos de las partes, escuché los testimonios y examiné las pruebas, y en todo lo que se me presentaron, me conformo con aceptar en parte la reclamación del Taller de los Campeones, y aceptar en parte la reclamación de Meitar, y lo explicaré;
- Cabe señalar que entre el Taller de Campeones y Meitar se firmó un contrato de arrendamiento, con fecha 03.01.2017.
No hay disputa en que el Taller de los Campeones abandonó la propiedad arrendada antes de la fecha establecida en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, existe una disputa sobre si ella se marchó legalmente. Además, hay desacuerdo sobre el motivo de abandonar la propiedad arrendada: si se debe a la situación financiera y a disputas internas en el Taller de los Campeones, o solo por la crisis del coronavirus.
- Según el Champions Workshop, ella abandonó la propiedad alquilada tras la crisis del coronavirus. Según ella, Meitar intentó crear una imagen negativa del Taller Champions, según la cual la verdadera razón de la evacuación de la propiedad no fue la crisis del coronavirus, sino más bien una supuesta conducta sistemática de retraso en el pago del alquiler, lo que supuestamente arrastró a Meitar a gastos relacionados con un inquilino alternativo. Esto se debe a dificultades económicas.
- Por otro lado, Meitar afirma, en resumen, que el Taller de Campeones dejó de pagar el alquiler por su cuenta en abril de 2020; abandonó la propiedad arrendada a finales de abril; No restauró la propiedad arrendada a su estado anterior y permitió muchos daños después. También desarraigó y retiró los sistemas de aire acondicionado, en violación de las disposiciones del contrato de arrendamiento. Según ella, el Taller de Campeones tomó la justicia por su mano y, bajo el pretexto de la pandemia de coronavirus, violó el contrato de arrendamiento, causando así daños económicos a Meitar y daños físicos al inquilino.
- En primer lugar, las afirmaciones de Meitar de que el Taller de los Campeones violó el contrato de arrendamiento, incluso antes de la crisis del coronavirus, carecen de fundamento, como se explicará a continuación.
Anavi declaró (párrafo 8 de su declaración jurada) que los abogados de Meitar contactaron con el Taller de Campeones respecto al impago del alquiler en 2017. En su testimonio, Anavi declaró que esto fue un error en su declaración jurada y, según él, las cartas de advertencia para el Taller de Campeones estaban en 2018 (p. 28 de la transcripción, línea 15).