Antecedentes: Cómo examinar la viabilidad económica y el beneficio emprendedor de acuerdo con la norma 21.1
- Como se ha indicado anteriormente, el artículo 2(b)(1) de la Ley Pinui-Binui establece que la negativa de un propietario de un apartamento a un proyecto Pinui-Binui no se considerará irrazonable si el proyecto carece de viabilidad económica. En este sentido, el Honorable Juez Y. Danziger falló enel caso Schwarzberger (en el párrafo 30):
"Parece que la condición principal en el marco de examinar la razonabilidad de la negativa es la condición relativa a la no rentabilidad de la transacción de evacuación y construcción en la agenda (sección 2(b)(1))...".
- En cuanto a la carga de demostrar la viabilidad de la transacción para la evacuación y construcción, el Honorable Juez Y. Danziger dictaminó en el párrafo 32 del caso Schwarzberger:
"En cuanto a la carga de demostrar la viabilidad de la operación de evacuación y construcción; Esta carga recae sobre los demandantes bajo la Ley de Evacuación y Construcción. Esto se apoya en el hecho de que la ley reconoce la presunción sobre la viabilidad de la transacción cuando el tasador de evacuación y construcción ha determinado, según lo definido en el artículo 1 de la ley, que la transacción es económicamente valiosa, o lo será si se cumplen las condiciones que ha establecido, cuando el mecanismo establecido en el artículo 2A de la ley permite a la mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos en este sentido (según se define en el artículo 1 de la ley) actuar para nombrar al tasador. Esta postura también es coherente con la regla de que quien elimina a su amigo tiene la prueba..."
- En cuanto a la forma en que debe examinarse la viabilidad económica de la operación de evacuación y construcción, se sostuvo en el caso Schwartzberger que el examen es desde una perspectiva objetiva que examina el proyecto en su conjunto:
"En cuanto a la forma de examinar la viabilidad económica de una operación de evacuación y construcción; Esto se examinará naturalmente desde una perspectiva objetiva que examine el proyecto en su conjunto, y no desde la perspectiva subjetiva de cada uno de los propietarios del apartamento. Esto surge tanto del lenguaje del artículo 2(b)(1) de la Ley de Evacuación y Banui, que se refiere a la viabilidad de una "transacción de evacuación y construcción", como de su contenido, teniendo en cuenta que la determinación de un tasador de evacuación y construcción establece una presunción al respecto, como se ha indicado" (párrafo 33).
- El examen de la viabilidad económica del proyecto se lleva a cabo bajo la normativa de la norma 21.1 (Capítulo A), que no constituye una disposición legal vinculante, sino que guía los principios de cálculo de la viabilidad económica de un proyecto de evacuación-reconstrucción (párrafo 49 de la sentencia del Honorable Juez R. Barkai en una petición administrativa (Administración de Tel Aviv) 28180-02-20 S). Alon Investment and Building Company en una apelación fiscal contra el Comité de Planificación y Construcción del Distrito - Distrito de Tel Aviv (Nevo, 24 de junio de 2021); párr. 29 respecto al Instituto de Reforma).
- En general, el Estándar 21.1 (Capítulo A) nació en 2012 debido a la dificultad que encontraron las instituciones de planificación para examinar todos los aspectos económicos de los planes Pinui-Binui, de modo que algunos de ellos permanecieron "en papel" y no se promovieron por falta de viabilidad económica. La norma 21.1 se actualizó en 2022 (el Instituto de Reforma, en el párrafo 5) y es relevante para nuestro caso.
- Así es como se explicó el Estándar 21.1 en el caso del Instituto de Reforma, en los párrafos 34-35 de la sentencia del Honorable Juez Y. Kasher:
"La norma 21.1 (y más concretamente – el Capítulo A de la norma 21.1) lleva a que la opinión del tasador se presentará ante la Autoridad de Planificación, en la que se calculará el beneficio empresarial esperado en el contexto de un plan particular para un proyecto de evacuación-construcción, entre otras cosas, dependiendo de las consideraciones que el promotor aporte a los propietarios de los apartamentos, según varias alternativas (o "pasos"). Debe enfatizarse: el beneficio empresarial en relación con las distintas alternativas de compensación se examina en relación con un plan concreto. El cálculo presentado ante la autoridad urbanística permite verificar la viabilidad económica del proyecto, si el plan propuesto es aprobado...