(b) Una transacción de evacuación y construcción no incluyó la provisión de un apartamento permanente alternativo como se establece en el subapartado (a) – la transacción no incluye contraprestación debido al valor de los ajustes, en la medida en que existieran en el apartamento en el que se transfieren los derechos."
- En cuanto a una negativa irrazonable, en el caso Schwarzberger se sostuvo que la negativa de un propietario de un apartamento solo se considerará irrazonable si una mayoría privilegiada de los propietarios aceptó la transacción Pinui-Binui, y también se concluyó que esta es una transacción económica que incluye garantías apropiadas, que al inquilino reacio se le ofreció alojamiento alternativo adecuado, que incluye, si es necesario, ajustes a las condiciones especiales que requiera teniendo en cuenta sus circunstancias personales y únicas, en la medida en que se cumplan las siguientes cosas:
"Cabe señalar que, en el marco de proyectos de evacuación y construcción, la propiedad de los propietarios de los apartamentos de su propiedad se transfiere por una contraprestación justa, o se mantiene, mientras que normalmente, en lugar de su pequeño y obsoleto apartamento, los propietarios reciben un apartamento más grande y moderno. Por lo tanto, al final del día, el valor de la propiedad inmobiliaria que poseen superará el valor del antiguo apartamento que desocuparon. Además, según la Ley de Evacuación y Construcción, la negativa de un propietario de un apartamento en un condominio solo parecerá irrazonable si una mayoría privilegiada de los propietarios ha aceptado la transacción en cuestión, y también se ha comprobado que es una transacción económicamente valiosa que incluye la garantía adecuada; Además, en el marco de la propuesta que se presentó al inquilino reacio, se le ofreció alojamiento alternativo adecuado, que incluye, si es necesario, ajustes a las condiciones especiales que exige, todo teniendo en cuenta sus circunstancias personales únicas, en la medida en que existan. Además, debe considerarse que el derecho de todos los propietarios de apartamentos a negarse a unirse al proyecto es igualmente limitado, y que estos proyectos tienen tanto un propósito público como privado" (en el párrafo 25).
- En el contexto de lo anterior, me centraré en examinar las cuestiones legales descritas anteriormente.
Pregunta 1: ¿Existe una mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos en el clúster Pinui-Binui que hayan celebrado una transacción Pinui-Binui?
- Como se ha indicado anteriormente, "una mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos en el Clúster Pinui-Binui" se definió en la Sección 1 de la Ley Pinui-Binui, de tal manera que se cumplirá dadas tres condiciones acumuladas:
- los propietarios de apartamentos del clúster que poseen al menos dos tercios de todos los pisos del clúster;
- Los mismos dos tercios de los propietarios mencionados, al menos tres quintas partes de los apartamentos en cada condominio del mismo conjunto...;
- Adyacentes a los apartamentos de los mismos dos tercios, más de la mitad de las propiedades comunes en cada condominio del mismo conjunto.
- En nuestro caso, los propietarios que firmaron el contrato cumplen las tres condiciones:
- Poseen el 91,6% de los apartamentos del grupo (22 de 24 apartamentos), más de dos tercios;
- en el condominio Katznelson 2, poseen el 87,5% de los apartamentos (7 de 8 apartamentos); en el condominio Katznelson 4, poseen el 93,75% (15 de 16 apartamentos), es decir, más de tres quintas partes;
- Los demandantes poseen más de la mitad de la propiedad común en cada condominio del grupo.
- Esto también se desprende de la declaración jurada del abogado Farbman de que todos los demandantes mencionados en la declaración de demanda y especificados en el poder notarial adjunto a la demanda, que constituyen la mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos en el grupo, firmaron el acuerdo y los poderes notariales delante de él o un apoderado de su oficina (incluyendo un poder notarial general, un poder notarial para procedimientos legales y un poder notarial irrevocable).
- En cuanto a la alegación de los demandados de que Amidar no firmó el acuerdo y que, por tanto, no existe mayoría privilegiada, tras examinar la reclamación, he llegado a la conclusión de que debe ser rechazada. Amidar firmó un anexo al acuerdo, en el que indica inequívocamente que acepta las disposiciones del mismo, por lo que firmar el anexo equivale a firmar el propio acuerdo.
- En las circunstancias mencionadas, he llegado a la conclusión de que una mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos del clúster están comprometidos a concluir un acuerdo de evacuación-reconstrucción. Ahora me dedicaré a examinar si la negativa de los demandados a firmar el acuerdo es razonable.
Segunda pregunta: ¿Es la negativa de los demandados una negativa irrazonable?
- Dado que se determinó que la mayoría de los propietarios de apartamentos en el grupo para la conclusión del acuerdo, es necesario examinar si la negativa de los demandados a unirse al proyecto constituye una negativa razonable en las circunstancias del caso según el significado de la Ley Pinui-Binui. Entre otras cosas, es necesario examinar si la objeción de los demandados proviene de razones honestas y adecuadas que deben tenerse en cuenta, así como si su objeción es irrazonable según la ley. Si la respuesta es negativa, se aceptará la reclamación contra ellos (Schwartzberg, párrafo 29):
"Cuando se trata de conocer una reclamación presentada bajo la Ley Pinui-Binui, la cuestión principal ante el tribunal, tras examinar y determinar que se trata de un condominio declarado complejo de evacuación y construcción y que la mayoría privilegiada requerida de los propietarios de apartamentos ya se ha unido al proyecto, es por tanto la cuestión de cuándo un propietario que se niega a unirse a un proyecto de evacuación y evacuación, o condicione su adhesión a condiciones, será considerado un inquilino recalcitrante, cuya negativa es irrazonable dadas las circunstancias del caso. En el marco de su decisión, el tribunal debe distinguir entre el propietario del apartamento cuya objeción proviene de razones honestas y justificadas que deben tenerse en cuenta, y el propietario cuya objeción surge de razones que no deben tenerse en cuenta en las circunstancias del caso, y el propietario cuya objeción es extorsionadora – para aprovechar su posición como último obstáculo para el inicio del proyecto, con el fin de obtener ganancias económicas u otras condiciones favorables que los demás propietarios no disfruten. Si se considera que la negativa del arrendador es irrazonable, el tribunal determinará qué parte del daño causado por los demás propietarios de apartamentos recaerá en el inquilino recalcitrante, de acuerdo con el artículo 3 de la ley y sujeto a la prueba del daño y a una conexión causal entre él y la negativa."
- En cuanto a las reclamaciones de los demandados en los escritos, parece que hay cuatro razones principales para su objeción a firmar el acuerdo y unirse al proyecto: (1) la falta de viabilidad económica del proyecto; (2) consideraciones desiguales para los propietarios de apartamentos; (3) la conducta del promotor; (4) La reclamación del demandado 2 de que el apartamento en contraprestación que recibirá no tendrá tres direcciones aéreas.
- A continuación examinaré estas razones y si son razonables o no.
Falta de viabilidad económica