Caso Civil (Centro) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz contra Tal Mordechai Naveh - parte 12

Para formar su opinión sobre el beneficio empresarial adecuado, el tasador tendrá en cuenta el beneficio habitual en los proyectos Pinui-Binui de ese momento y en la misma área, de acuerdo con el documento "Beneficio Mínimo Emprendedor en los Planes Pinui-Binui" publicado por el tasador gubernamental y actualizado periódicamente.  El tasador que redactó la opinión podrá desviarse de las tarifas establecidas en el documento respecto al plan objeto de examen, de acuerdo con los siguientes parámetros, y explicará su determinación, teniendo en cuenta el tipo de proyecto (evacuación-construcción o evacuación-construcción), su ubicación, alcance, la tasa de consentimiento de los propietarios (en la medida conocida), exención o no exención del impuesto de mejora (en el plan concreto), limitaciones físicas específicas, la necesidad de terrenos suplementarios, el estado del mercado de alquiler en relación con el número de evacuados (saturados sin saturación).  Disposiciones en el plan que requieren el aplazamiento de la implementación, etc.  Estos parámetros expresan principalmente el riesgo implicado en la empresa" (Sección 5.14.13 de la Norma).

"El beneficio emprendedor que constituirá un incentivo económico adecuado en una empresa concreta depende de muchos y variados factores, incluyendo el momento y la ubicación.  Por lo tanto, no es correcto determinar en un estándar general cuál es el beneficio empresarial adecuado en un plan concreto.  Además, una determinación general de un beneficio empresarial adecuado puede crear una situación en la que, donde la planificación conducirá, como se explica en la introducción a este estándar (sección 1 anterior), el beneficio empresarial general guiará la planificación, sin saber en absoluto si el beneficio determinado es correcto y adecuado para el plan particular que se pretende promover.  A la luz de lo anterior, el cálculo de tasación y economía de esta sección pretende examinar la tasa esperada de rentabilidad del proyecto propuesto, sin definir, en general, cuál es el beneficio adecuado." (Sección 5.14 Risha).

103. En otras palabras, el tasador gubernamental debe, de vez en cuando, determinar el valor mínimo específico de beneficio emprendedor de acuerdo con el momento y la ubicación del proyecto, sobre la base de lo cual se examinará la viabilidad económica del plan Pinui-Binui en la fase de depósito del plan.
104. En consecuencia, el 13 de junio de 2022, la División de Tasación de Tierras publicó el procedimiento para el "Beneficio Mínimo Emprendedor en los Planes Pinui-Binui" (en adelante: el "Procedimiento"). De acuerdo con la Sección 3 del Procedimiento, la tasa de beneficio empresarial fijada para la ciudad de Lod es del 17%, sujeta al consentimiento del 60% de los propietarios de apartamentos.  Al mismo tiempo, el procedimiento establece que es posible desviarse de la tasa de beneficio empresarial cuando la tasa de desviación no supera el 2% por debajo ni un 3% por encima de los valores fijos.

Decisión

105. Tras examinar los argumentos de las partes, las pruebas que presentaron y quedar impresionado por sus testimonios, he llegado a la conclusión de que los argumentos de los demandantes en este asunto de que el proyecto es económicamente viable y que la negativa de los demandados a participar en la transacción es irrazonable, por las siguientes razones:
106. En primer lugar, los demandantes cumplieron con la carga de demostrar que el proyecto era rentable económicamente.
107. Como se ha indicado anteriormente, el argumento de los demandados de que el proyecto no es económicamente viable se basa en el hecho de que, según ellos, el beneficio empresarial es bajo y, por tanto, existe la preocupación de que el promotor no pueda cumplir con el proyecto, de modo que al final el proyecto fracase y los edificios se conviertan en una "obra de construcción".
108. La carga de demostrar que el proyecto es económicamente rentable recae en los demandantes. Opino que ellos han asumido esta carga.  Los demandantes adjuntaron dos opiniones de tasación de diferentes periodos, 2020 y 2022, según las cuales el proyecto es económicamente viable.  Por otro lado, los demandados no presentaron ninguna opinión contradictoria o contradictoria (la única opinión que presentaron trata sobre el valor de la contraprestación para los propietarios del apartamento y no sobre la viabilidad económica).
109. Consideré que las opiniones de Paz Economics son fiables, fundamentadas y profesionales, y tienen en cuenta los gastos implicados en la realización de la obra de construcción del proyecto, entre otros, los gastos de planificación, transporte y almacenamiento, honorarios de representación legal, organización y gestión, alquiler para inquilinos, impuestos de mejora si procede, impuesto de compra, desarrollo de patio, construcción de un edificio público, tasas de construcción, conexión eléctrica, comercialización y publicidad, gestión, vehículos (inesperados). Abogado, tasador y supervisor en nombre de los inquilinos, el coste de compra de terrenos adicionales, así como los gastos de financiación.
110. En relación con la opinión de 2020, que determinó un beneficio empresarial del 17,2%, esta es una opinión elaborada para la aprobación del plan, debía ser objeto de auditoría por parte de la autoridad local y finalmente fue aprobada junto con el plan. A día de hoy, la reseña está disponible para su consulta en línea.  Paz Eqtesad explicó bien en la investigación la esencia de la opinión y explicó que se pretendía examinar la viabilidad del proyecto y el beneficio empresarial con el fin de examinar la viabilidad del proyecto (párrafo del 19 de mayo de 2024, pp. 276, 25-26, pp. 277, 5-7, p. 279, 24-26, p. 280, 1-9).  Estaba convencido de que el testimonio de Paz Economics era creíble, profesional, coherente y que se podía confiar en él.
111. La opinión de 2022 fue elaborada con el propósito de actualizar los datos unos dos años después, y determinó que el beneficio empresarial desde la opinión de 2020 había disminuido, y a fecha de dicha opinión (2022) era del 16%.
112. Como se ha indicado anteriormente, la norma 21.1 y el procedimiento que le siguió no constituyen una disposición legal vinculante. Solo orientan el habitual beneficio mínimo emprendedor.  La tasa de beneficio empresarial en la ciudad de Lod es del 17% y puede desviarse de ella hasta un 2%, es decir, hasta un 15%.  El conjunto de beneficios empresariales del proyecto, tanto en 2020 como en 2022, cumple con estas directrices.  Así, la opinión de 2020 estableció un beneficio empresarial del 17,2%, que supera el beneficio empresarial habitual en un 0,2%.  La opinión de 2022 determinó un beneficio empresarial del 16%, que se encuentra dentro del rango de desviación normal según el procedimiento.
113. En estas circunstancias, estaba convencido de que el proyecto era viable económicamente. Esta razón por sí sola es suficiente para determinar que la negativa de los demandados a participar en el proyecto por falta de viabilidad económica es irrazonable.
114. En segundo lugar, la viabilidad económica del proyecto fue examinada y aprobada por los órganos municipales correspondientes, incluyendo el Comité de Distrito, el Municipio de Lod y el Mevo, de modo que finalmente el plan fue Como testificó la Sra. Aliza Tarona, coordinadora social en el vestíbulo que acompañó el proyecto (en adelante: "Sra. Tarona"), el vestíbulo ayudó a los residentes a organizar la creación del proyecto (la organización de residentes, la selección de un representante y un abogado) y después del inicio del proyecto (párrafo del 19 de mayo de 2024, pp. 367, párrafos 8-13).  La Sra. Taruna declaró que el beneficio empresarial del proyecto fue examinado por un economista del Municipio de Lod (párrafo de 19 de mayo de 2024, pp. 370-371) y que la posición del introductorio era llevar a cabo el proyecto (p. 367, párrafos 14-18).  Este testimonio no fue ocultado.  El comité del distrito, tras escuchar objeciones, también consideró el plan económicamente rentable y lo aprobó, incluso después de aceptar (parcialmente) la objeción del promotor a añadir áreas al proyecto.  Y para ser precisos.  El enfoque del Comité de Distrito, el Municipio de Lod y el Mevoa – los organismos municipales cuyo propósito es supervisar el proyecto, incluyendo su viabilidad económica – también tiene viabilidad económica para el proyecto.  En consecuencia, el plan comenzó a implementarse, de una manera que es otra indicación de su viabilidad económica.
115. En tercer lugar, y más de lo necesario, aunque pudiera aceptar el argumento de los demandados de que el beneficio empresarial no es lo suficientemente alto y que el proyecto carece de viabilidad económica, no consideré necesario aceptar su argumento de que existe la preocupación de que el proyecto fracase y se convierta en una "obra de construcción", ya que el proyecto será prestado por un banco prestamista y se proporcionarán garantías suficientes a los propietarios de los apartamentos, incluidos los demandados. Según el acuerdo, el promotor se comprometió a financiar el proyecto mediante apoyo bancario.  También se comprometió a que los propietarios recibieran garantías para la protección de sus derechos, tales como: una garantía bancaria según la Ley de Venta por el valor del nuevo piso en una cantidad determinada por un tasador en nombre del banco acompañando el informe cero, una garantía fiscal, una garantía de inspección y una garantía de registro.  Los propietarios de los apartamentos del proyecto no abandonarán sus apartamentos existentes hasta que sus derechos estén asegurados mediante garantías del banco prestamista sobre el valor del apartamento de contraprestación.  En estas circunstancias, si el proyecto "fracasa", los derechos de los propietarios serán protegidos y garantizados por el banco prestamista, a un valor superior al valor de su apartamento actual.  Por el contrario, si los demandados tienen razón y el proyecto carece de viabilidad económica, entonces en cualquier caso las posibilidades de encontrar un banco que conceda préstamos al proyecto son escasas y, en cualquier caso, el proyecto no se implementará.  De este modo, las preocupaciones de los demandados deben ser neutralizadas.
116. En cuarto lugar, tengo la impresión de que la negativa de los demandados a participar en el proyecto por falta de viabilidad económica no se deriva de razones honestas y adecuadas que deban tenerse en cuenta.
117. Un examen en tiempo real de la conducta de los demandados muestra que no les preocupaba sinceramente la viabilidad económica del proyecto, de modo que les impidiera firmar el acuerdo:
     • Los demandados no actuaron en absoluto para comprobar la viabilidad económica del proyecto. Los demandados no solicitaron reunirse con los representantes del vestíbulo que acompañaron a los inquilinos en el proyecto, incluso en cuestiones económicas, para examinar la viabilidad económica del proyecto o para examinar por qué el vestíbulo consideraba que debía aprobarse, aunque en su opinión no fuera económicamente viable (y véase el testimonio de la señora Tarna, según el cual ni los demandados ni sus abogados solicitaron reunirse con los representantes del vestíbulo con el fin de realizar ningún examen).  En el párrafo del 19 de mayo de 2024, p. 368, párrafos 13-20; y el testimonio de la acusada 2, que confirmó en su interrogatorio que no contactó con el vestíbulo sobre este asunto, en el párrafo del 19 de mayo de 2024, pp. 440, párrafos 9-17, pp. 441, párrafos 10-26).
     • Los demandados no presentaron objeción al plan debido a la falta de viabilidad económica. En cuanto al acusado 2, ocurre lo contrario.  Su objeción se basaba (entre otras cosas) en la afirmación de que al promotor se le había aprobado concesiones y derechos que constituían  una adición de incentivos excesivamente altos que no estaba justificada, por así decirlo, en beneficio de los inquilinos.  ¿Cómo puede el demandado 2 argumentar, por un lado, que el proyecto no es económicamente viable (es decir, que el promotor no tiene suficiente beneficio emprendedor) y, por otro, que el promotor tiene un incentivo adicional demasiado alto? Estas son afirmaciones contradictorias.  En cualquier caso, el demandado 2 no presentó una solicitud de permiso para apelar ante el Consejo Nacional conforme  al artículo 110(a)(2) de la Ley de Planificación y Construcción, 5725-1965, contra la decisión del Comité de Distrito de aprobar el plan y rechazar su objeción a la aprobación del plan (que, en cualquier caso, no se refería a la viabilidad económica).  Además, el demandado 2 afirmó contradictoriamente tanto que el proyecto carecía de viabilidad económica como que "el proyecto Dana, en el que se demolen dos edificios antiguos con 24 apartamentos y se están construyendo tres edificios nuevos con 130 apartamentos en su lugar, además de zonas comerciales y públicas, está muy lejos de ser un proyecto 'no rentable', y parece que no hace falta profundizar en este asunto" (énfasis añadido) (párrafo 31 de la declaración original de la defensa).
     • Los demandados no se molestaron en presentar una petición administrativa contra la decisión de aprobar el plan.
     • Los demandados no contactaron con el ayuntamiento tras la aprobación del plan y expresaron preocupación o queja de que el proyecto carecía de viabilidad económica, ni se opusieron a la posterior solicitud de permiso de construcción.
     • Incluso desde el interrogatorio de los acusados, estaba convencido de que la razón de la falta de viabilidad económica para el proyecto simplemente no es la razón por la que se opusieron.
     • En cuanto al acusado 1, en su interrogatorio se descubrieron contradicciones con las declaraciones de sus declaraciones de defensa y su declaración jurada de testimonio principal. Aunque en sus declaraciones de defensa afirmó y afirmó en la declaración jurada del testigo principal que el proyecto carecía de viabilidad económica, su interrogatorio reveló que no había examinado el asunto en absoluto y que no conocía los detalles.  El demandado 1 no sabía si existía un acompañamiento bancario para el proyecto o en absoluto qué era un acompañamiento bancario ni qué significaba (párrafo del 20 de junio de 2024, págs. 103, párrafos 12-26, y también en las pp. 104-106).  Cuando se le preguntó si el abogado Naveh le había explicado sobre el compromiso del banco prestamista y qué significaba el banco prestamista, respondió que no era un tema que hubiera tratado y que "no recordaba" (p. 106, párrafos 1-19).  El demandado no sabía cómo afecta el acompañamiento bancario al proyecto y eludió la pregunta (p. 174, párrafos 9-18).  El demandado 1 no sabía cómo responder a las preguntas sobre las garantías que se darían a los arrendatarios, eludió y cambió de tema (pp. 104, 22-26, pp. 105, 1-9).  El Demandado 1 no participó en reuniones ni en relación con el proyecto y no intentó comprender la viabilidad económica del proyecto, y cuando se le preguntó por qué no asistió a reuniones o reuniones ni envió a su abogado, eludió su respuesta y solo respondió vagamente que intentó obtener documentos del promotor (sin saber qué documentos le faltaban, como se detallará más adelante) y que contactó con un tasador en nombre del municipio, quien afirmó que no había viabilidad para el proyecto.  Sin explicar quién fue el tasador, qué se dijo, cuándo, y sin presentar pruebas mínimas al respecto, mientras intentaba trasladar al sujeto a otro testimonio dado durante el proceso, por el Sr. Itzkowitz, que es irrelevante y llega tarde a las preguntas que se le hicieron sobre sus acciones en tiempo real (pp. 91, 3-26, pp. 92-93).  Al final, admitió que no se oponía al proyecto, pero que no confiaba en el promotor (pp. 94, párrafos 1-18).
     • Este es el lugar para señalar que, a lo largo de su testimonio, la acusada 1 no supo cómo responder a las preguntas y, de hecho, su abogado intervino repetidamente en el interrogatorio hasta que el tribunal consideró oportuno comentarle varias veces, de una manera que podría dañar la credibilidad y el peso del testimonio de la acusada 1 (pp. 41, s. 21-26, p. 42, s. 1-5, p. 43, s. 26, p. 44, s. 1-3, 85 pp. 15-18, p. 87 s. 1-16, p. 122 s. 8-26, p. 123 s. 1-2, p. 147 s. 13-26, p. 148 s. 1-11, p. 160 s. 13-15, p. 162 s. 7-8).
     • En cuanto a la demandada 2, cuando le preguntaron en su interrogatorio por qué se oponía al proyecto, la cuestión de la viabilidad económica estuvo ausente en sus respuestas, pero ella respondió que "si la situación hubiera sido normal desde el principio, todo el proceso habría sido normal, yo habría sido la primera en estar a favor" (párrafo del 19 de mayo de 2024, p. 419, párrafos 17-20); que el proyecto causa hacinamiento (p. 420, s. 23); Y que si en 2022 le hubieran dicho que Twito y Itzkowitz habían acordado recibir apartamentos idénticos a cambio de su apartamento, ella habría firmado el acuerdo (pp. 452, 13-23).
118. Antes de concluir esta parte, también consideré necesario abordar el argumento del demandado 1 de que no se tuvieron en cuenta en la opinión de Paz Eqtesa costes que ascendían a millones de shekels, como el coste de adquirir un área suplementaria a la ILA (parcela 7), el coste de excavar aguas subterráneas, suelos y contaminación de aguas subterráneas y otros problemas medioambientales, costes de indemnización y compensación en relación con el artículo 197 de la Ley de Planificación y Construcción. 5725-1965 y el impuesto por el coste de mejora.  Tras examinar la reclamación, vi que debía ser rechazada.  En cuanto al coste de adquirir terrenos suplementarios, contrariamente a la afirmación del demandado 1, fue tenido en cuenta en la opinión (párrafo 13 de la opinión de 2022; testimonio de Paz Economics en parágrafo del 19 de mayo de 2024, p. 331, p. 332, s. 1).  En cuanto a los demás gastos, Paz Economics explicó en la investigación que en la fase en que se preparó el dictamen no fue posible estimar el importe de los costes, por lo que el dictamen se redactó, como es habitual, para una fase en la que aún no se conocen los costes finales (párrafo de 19 de mayo de 2024, pp. 332, párrafos 12-26, 333 Q. 2-23).  Por el testimonio de Shepaz Economics, que no fue ocultado, no estoy convencido de que estos costes tengan el potencial de afectar la viabilidad económica del proyecto, de una manera que justifique la negativa de los demandados.  La opinión también tiene en cuenta los costes inesperados, por lo que es razonable suponer que los costes que el demandado 1 reclama no fueron considerados pueden incluirse en los costes inesperados.
119. Para completar el panorama, cabe señalar que no he perdido de vista el argumento de los demandantes en sus resúmenes de que la alegación de falta de viabilidad económica es un argumento de planificación que debe presentarse ante el comité distrital. Debido al resultado al que llegué, no consideré necesario abordar la reclamación.
120. En estas circunstancias, se ha demostrado que el proyecto es económicamente rentable y que la negativa de los demandados por falta de viabilidad económica no constituye un rechazo razonable dadas las circunstancias del caso.

Consideraciones desiguales para algunos propietarios de apartamentos y una violación del principio de igualdad entre los propietarios del proyecto

121. El principal argumento de los demandados en este contexto fue que hay propietarios de apartamentos que reciben consideración excesiva: la familia Twito recibe un gran apartamento de seis habitaciones, aumento del alquiler, división y diseño interior, una mejora de la cocina y los armarios, una exención de pagar terrenos suplementarios a la ILA, seguro contra daños y riesgos, y participación en el mantenimiento del edificio; y la familia Itzkowitz, que posee un pequeño apartamento, recibirá una unidad comercial, aumento del alquiler y incrementos de mejora (párrafos 7-8 de la declaración jurada del testigo principal del demandado 1; párrafos 21-28 de la declaración jurada del testigo principal del acusado 2). Cabe señalar que los demandados alegaron que hubo otros propietarios de apartamentos que recibieron consideración excesiva, pero en su interrogatorio descuidaron a los demás propietarios y se centraron únicamente en los apartamentos para la consideración de la familia Itzkowitz y la familia Twito (demandado 2: párrafo del 19 de mayo de 2024, pp. 447, art. 23-26, p. 448, p. 1-20; demandado 1: párrafo del 20 de junio de 2024, p. 77, s. 15-26, p. 78, s. 1-21).  Además, la reclamación relativa a otros propietarios de apartamentos no ha sido probada.  Por lo tanto, la discusión que se analiza a continuación tendrá lugar únicamente en relación con estos dos apartamentos.
122. En este contexto, debe señalarse que la reclamación de los demandados sobre la falta de igualdad de consideración simplemente se argumentó en las declaraciones de la defensa, sin especificar quiénes eran los propietarios de apartamentos que recibieron consideración excesiva. Solo en las declaraciones juradas del testigo principal en su nombre los demandados mencionaron la identidad de los propietarios del apartamento que, según ellos, recibieron una consideración excesiva.  En su interrogatorio, el acusado 1 declaró que "hay otro apartamento, seis habitaciones, 130 metros cuadrados, y nadie sabe a quién" (párrafo del 20 de junio de 2024, p. 82, párrafos 20-21).  Esta falta de conocimiento es incompatible con el hecho de que ya tras la cancelación de la multa administrativa el 28 de septiembre de 2023, el Sr. Adir Keinan anunció que el propietario del apartamento que recibió el apartamento de seis habitaciones era la familia Twito.  Esto también se afirmó en la declaración jurada del testigo principal del Sr. Adir Keinan, del Sr. Twito y del propio acusado 1.
123. En apoyo de su reclamación, los demandados adjuntaron la opinión de la Sra. Pnina Even-Chen de fecha 28 de febrero de 2024 (la opinión de los demandados), titulada "Un examen del valor de los dos apartamentos de los demandados (1) y (2) en relación con los apartamentos de los demandantes en un proyecto Pinui-Binui en el plan [...]" (Apéndice 6 a la declaración jurada del testigo principal del acusado 2). Una lectura de la opinión muestra que sus conclusiones son dobles.  La primera es que la valoración de los apartamentos reclamados en la opinión de Paz Economics no tiene en cuenta las diferencias de valor de los apartamentos debido a la ubicación de los apartamentos en la planta, la superficie de los apartamentos, la superficie del patio vacío, la densidad y más.  La segunda es que existe una diferencia de valor entre el apartamento del demandado 2 y el apartamento de la familia Itzkowitz y el apartamento de la familia Twito.  El apartamento familiar Itzkowitz cuenta con una clínica dental (comercial) donde el valor de una propiedad  comercial suele ser mayor, en un 30% del valor de una vivienda.  El apartamento familiar Toyoto tiene una superficie adicional de 40 metros cuadrados debido a un aparcamiento/almacenamiento construido sin permiso.
124. Los demandantes alegaron que los apartamentos de las familias Twito e Itzkowitz eran únicos. La consideración por la familia Twito surge de la ampliación de la zona adyacente al apartamento incluso antes de que comience el proyecto.  y la contraprestación para la familia Itzkowitz es una unidad comercial porque el apartamento es utilizado por el Sr. Itzkowitz para su ocupación – como clínica dental (párrafos 103-108 de la declaración jurada del testigo principal del Sr. Keinan).
125. En apoyo de su reclamación, los demandantes adjuntaron una opinión adicional fechada el 2 de mayo de 2024, respecto a la opinión de los demandados (la opinión suplementaria). En esta opinión, se argumentó que las conclusiones del tasador de los demandados, Even Chen, en la opinión de los demandados, son erróneas: primero, los apartamentos de consideración deben examinarse conforme a la Parte B del Estándar 21.1.  El tasador examinó las consideraciones conforme a la Norma 15, que trata sobre la preparación de tablas de asignación y balance (las tablas de asignación y balance forman parte de los documentos del plan).  En la instalación nº 15, el tasador de los demandados concluye que había margen para cambiar el porcentaje del valor relativo del terreno determinado para los apartamentos de los demandados.  Sin embargo, en la medida en que los demandados tienen reclamaciones sobre la preparación de la tabla de asignación y balance, deberían haberlas planteado en el marco de la objeción al plan, y no ahora, tras su aprobación.  En segundo lugar, el tasador de los demandados examina el valor de los apartamentos de los demandados en la fecha de aprobación del plano, y no está claro si se basa en un valor mayor por metro cuadrado construido.  Porque si el valor por metro cuadrado construido era mayor en el edificio, como afirmaban los demandados, entonces este valor también debería haber estado en todas las unidades típicas del complejo, de modo que en cualquier caso se habría conservado el valor relativo en la tabla de asignación y balance de cada apartamento.  Por lo tanto, este examen no tiene relevancia en la cuestión del porcentaje relativo de la tierra.  En tercer lugar, la clave a tener en cuenta para los propietarios típicos de apartamentos es uniforme e idéntico: el 10% del área actual de apartamentos.  Cuarto, respecto a la reclamación de falta de igualdad en la contraprestación debida al apartamento Itzkovitz, el tasador de los demandados presenta una reclamación en la que el valor de un metro cuadrado comercial construido es aproximadamente un 30% superior al valor de un metro cuadrado construido en vivienda, sin presentar un estudio de mercado ni referencia que respalde la reclamación.  El propósito de la determinación no está claro, ya que en cualquier caso, la contraprestación que recibirá la familia Itzkowitz refleja el 10% del área de la unidad existente (ya sea utilizada para uso residencial o comercial).
126. En nombre de los demandantes, el Sr. Risher Twito presentó una declaración jurada, quien afirmó que, debido a que un área de unos 24 metros cuadrados está anexa al apartamento, su apartamento de consideración tiene en cuenta el área anexa a él. Además, se acordaron pequeños cambios en las especificaciones del apartamento.  Adjunto a su declaración jurada había un certificado de derechos que confirmaba que la zona estaba legalmente adherida.

Decisión

127. En el caso que tenemos ante nosotros, no estoy convencido de que exista desigualdad entre las consideraciones y los propietarios de los apartamentos. La negativa de los demandados a llegar a un acuerdo debido a desigualdad es irrazonable.
128. En primer lugar, la objeción de los demandados a la reclamación de falta de igualdad debido a la supuesta consideración excesiva de las familias Itzkovitz y Twito no constituye una negativa razonable según la ley. Por lo general, el examen de la afirmación de falta de igualdad se realiza de manera sustantiva.  La consideración de cada apartamento no tiene por qué ser la misma.  El examen consiste en si la contraprestación se calculó sobre la base de un cálculo idéntico o si se realizó sobre la base de una tasación práctica y profesional.  Véase la sentencia del Honorable Juez H. Ovadia en el caso civil (Distrito de Tel Aviv) 49303-10-20 Nir contra Shashua (Nevo, 12 de julio de 2023), en el párrafo 100 (se presentó un recurso contra la sentencia ante el Tribunal Supremo, que terminó en un acuerdo, Other Municipal Applications 8330/23 Uri Shasha v. Nili Nir et al. (Nevo 20 de agosto de 2024)) (en adelante: "Caso Shashua"):

"El tribunal está obligado a examinar la igualdad entre las consideraciones concedidas a los propietarios de los apartamentos en el proyecto de manera sustantiva, y la igualdad requerida no significa necesariamente que todos los propietarios de apartamentos reciban la misma consideración que los propietarios de un apartamento vecino en el condominio.  Parece que, en las circunstancias del caso, existe una igualdad sustancial en el proyecto, y los demandados no afirmaron ni demostraron que la contraprestación que recibirían fuera menor que la recibida por los otros propietarios de apartamentos en relación con el área registrada de su apartamento, ni que la contraprestación se calculara sobre la base de un cálculo diferente para la ampliación del área en su apartamento en relación con los otros apartamentos ampliados del proyecto, ni que el cálculo no se hiciera sobre la base de una tasación práctica y profesional."

129. En el caso Shashua, se rechazó la reclamación de falta de igualdad. Se sostuvo que, dado que los demandados que rechazaron la denegación no demostraron que la contraprestación que recibirían fuera inferior a la recibida por los demás propietarios de apartamentos en relación con la superficie registrada de su apartamento, que la contraprestación se calculó en una base diferente o que el cálculo no se basó en una tasación sustantiva y profesional, su negativa es irrazonable (párrafos 100 y 105 de la sentencia).
130. En el asunto de otro recurso - civil (Tel Aviv) 13039-12-20 Nissani contra Habib (Nevo, 26 de abril de 2021) (en adelante: "el caso Nissani"), el Honorable Juez L. Bibi dictaminó que la regla general para examinar la reclamación de falta de igualdad en consideración es el alcance de las áreas que recibe cada apartamento, es decir, si cada uno de los apartamentos recibe ampliaciones de terreno sustancialmente similares, en lugar de similitudes en valor o valor añadido.  Aunque la sentencia no trata sobre un proyecto de evacuación-reconstrucción, sino sobre un proyecto TAMA 38 para refuerzo, las razones allí son apropiadas para nuestros propósitos.  Ver versículo 60:

"La concentración de lo anterior enseña primero que el examen de la igualdad entre las ampliaciones a cada uno de los apartamentos será examinado categóricamente, y cuándo la regla general será si cada uno de los apartamentos recibe ampliaciones de terreno sustancialmente similares, con diferencia en el valor imaginario o en el valor añadido que aportan a cada uno de los apartamentos.  En segundo lugar, está claro que hay algunos propietarios de apartamentos que se benefician o sufren más por las ampliaciones del edificio, pero para que su objeción sea escuchada, la violación de sus derechos debe ser sustancial, de lo contrario el remedio para dicho inquilino será, como mucho, pagos de compensación."

131. En el caso Nissani, se rechazó la reclamación de falta de igualdad, ya que el inquilino recalcitrante recibía la misma consideración que los demás arrendatarios (párrafo 72).
132. Véase también Recurso Misceláneo - Civil (Distrito de Tel Aviv) 14413-02-22 Shochat et al. contra Peretz et al. (Nevo, 26 de abril de 2022) (apelación contra la decisión del Supervisor del Registro de la Propiedad en cuyo marco se emitió una orden para la ejecución de obras de demolición y la reconstrucción de un condominio). En el mismo asunto, la Honorable Jueza L. Bibi reiteró sus fallos en el caso Nissani.  Se presentó una solicitud de permiso para apelar la sentencia ante el Tribunal Supremo en  el caso de Apelación Civil 4443/22 Yocheved Peretz contra Shlomo Shochat (Nevo, 7 de agosto de 2022).  La solicitud de permiso para apelar fue rechazada alegando que, a pesar de la importancia del principio de la cuestión jurídica de si el aspecto económico tiene un peso decisivo en la existencia de discriminación por parte del inquilino contrario, en las circunstancias de ese asunto, la cuestión era teórica que no justificaba conceder permiso para apelar.
133. En nuestro caso, de acuerdo con los criterios determinados, los demandados no demostraron que la contraprestación que recibirían bajo el acuerdo fuera menor que la recibida por otros propietarios de apartamentos propietarios de la misma zona registrada, ni que la contraprestación se les ofreció sobre la base de un cálculo diferente o que no se basara en una tasación práctica y profesional. Todos los propietarios de apartamentos del proyecto reciben un área adicional del 10% del área registrada, un almacén, aparcamiento y un balcón.
134. En este contexto, cabe señalar que la Ley Pinui-Binui no estipula que un rechazo razonable sea un rechazo que se deriva de la falta de consideración igualitaria en el proyecto.  La sección 6 de la Ley Pinui-Binui establece que una persona que actúe en nombre de un promotor interesado en ejecutar una operación de evacuación y construcción, una persona que reciba o esté a punto de recibir del promotor un cambio que no sea despreciable en comparación con otros propietarios de apartamentos del mismo grupo, y cuyo salario dependa de la existencia de una operación de evacuación y construcción, deberá informar por iniciativa propia a los propietarios de apartamentos del clúster cualquier cambio en contraprestación, que no sea despreciable, que un propietario de apartamentos del clúster reciba en comparación con otros propietarios del mismo clúster (sección 6(a)(2) y sección 6(b) a la Ley Pinui-binui).  El artículo no establece que exista una prohibición de transferir consideraciones que no sean iguales ni que una negativa por falta de igualdad sea una negativa razonable.  Todo lo que determina es el deber de divulgación y transparencia en este asunto.  Sin llegar a ninguna conclusión al respecto, es posible que el arreglo legislativo adecuado en este caso sea proporcionar un alivio en forma de una resolución de compensación adecuada a los propietarios de apartamentos que fueron privados de la resolución, y no impedir un proyecto en el que todos los propietarios estén interesados excepto los rechazistas.
135. En segundo lugar, los demandantes demostraron que los apartamentos de Itzkowitz y Twito no son idénticos a los demás del proyecto, y por tanto la contraprestación de sus apartamentos es diferente.
136. Por norma general, la cuestión de la igualdad en consideración debe examinarse entre iguales y no entre diferentes (Apelación Distinta - Civil (Distrito de Tel Aviv) 48996-10-18 Mazal Kaleb contra Ben Uri (1973) Public Works and Building Company in a Tax Appeal (Nevo, 9 de diciembre de 2018), el Honorable Juez L. Bibi, en el párrafo 19).
137. Las Partes B y C de la norma 21.1 exponen los principios rectores para que un tasador se realice en un examen de tasación económica para examinar si la transacción ofrecida a los propietarios de apartamentos en el proyecto es económicamente viable y las diversas consideraciones para los apartamentos (a diferencia del Capítulo A del estándar mencionado anteriormente, que examina la viabilidad económica para el promotor a efectos de un estudio de viabilidad económica).
138. La sección 6.11(a) de la Parte B de la Guía estipula que "la clave de consideración para los propietarios de los apartamentos típicos será uniforme, teniendo en cuenta las diferencias entre las áreas de los apartamentos existentes, y también se tendrán en cuenta áreas adicionales como balcones, áreas adyacentes a los apartamentos, etc.".
139. La sección 7.11 de la Parte C de la Norma establece los principios para examinar la consideración excesiva para un propietario particular de apartamento, según los cuales los datos del apartamento deben tenerse en cuenta en comparación con los datos de los apartamentos típicos del edificio. Los criterios para examinar las características del apartamento son la superficie, los vínculos que afectan al valor del apartamento, la ubicación del mismo, una renovación interna significativa realizada hasta 7 años antes de la fecha prevista, así como derechos adicionales u otros beneficios económicos atribuidos al apartamento individual en comparación con un apartamento típico de su tipo.
140. Como explicó el Honorable Juez Y. Kasher en el caso del Institute for Reform, en los párrafos 41-43:

"La norma 21.1 incluye tres partes, que están destinadas a diferentes propósitos y en distintas etapas del proceso de planificación.  Mientras que la Parte A, en la que se mencionan los niveles de consideración mencionados anteriormente, está destinada a ayudar a las autoridades urbanísticas a examinar la viabilidad económica del proyecto, las Partes B y C están destinadas a ayudar a examinar la viabilidad económica de una transacción ofrecida a los propietarios de apartamentos por un promotor.  Las Partes B y C difieren entre sí en que la Parte B trata una evaluación realizada a petición de un grupo de propietarios de apartamentos, mientras que la Parte C trata una evaluación realizada a petición de un propietario particular o en relación con un propietario concreto a petición de los demás propietarios.  De hecho, el tribunal utiliza una evaluación según estas partes para examinar la razonabilidad de la contraprestación.  [...]