El señor Hazan declaró que ningún promotor quiso llevar a cabo el proyecto. Fueron los propietarios de los apartamentos quienes convencieron al señor Keinan para que fuera el promotor del proyecto. Los propietarios de los apartamentos existentes sufren goteras en el techo, los edificios no son habitables y su estado es grave.
También durante la audiencia, la acusada 2 declaró que estaba considerando mudarse a una residencia asistida y alquilar su nuevo apartamento.
En el momento de la audiencia, el promotor y el demandado 2 acordaron que el demandado 2 anunciaría su apartamento a la venta a través de un intermediario y que, si el apartamento se vendía, el promotor asumiría los honorarios del intermediario. Este acuerdo tuvo fuerza de decisión.
- El 29 de octubre de 2023, la demandada 2 presentó un aviso de actualización y una solicitud de instrucciones, en la que anunció que, como parte de las conversaciones que mantuvo para anunciar su apartamento, estaba obligada a proporcionar detalles sobre el apartamento de consideración y solicitó que el apartamento de consideración tuviera tres direcciones de aire. También solicitó un esbozo del apartamento propuesto y del plano del edificio, que incluye el número total de apartamentos en el edificio y la combinación de apartamentos.
- El 29 de noviembre de 2023, los demandantes presentaron una respuesta al aviso en la que objetaban la solicitud del demandado 2, alegando que pretendía aceptar la oferta de los demandantes para un compromiso y recibir un apartamento de tres vías, lo cual ya no era relevante.
- El 7 de diciembre de 2023, el demandado 2 presentó una respuesta a la de los demandantes, en la que rechazó las reclamaciones.
Solicitud de los demandados para nombrar a un tasador inmobiliario como perito en nombre del tribunal para examinar las consideraciones concedidas a todos los inquilinos y la viabilidad económica del proyecto
- El 16 de enero de 2024 (cuatro meses antes de la fecha de las audiencias probatorias), los demandados presentaron una moción conjunta para nombrar a un tasador inmobiliario como perito en nombre del tribunal, con el fin de examinar las contraprestaciones concedidas a todos los inquilinos y la viabilidad económica del proyecto.
- El 25 de enero de 2024, los demandantes presentaron una respuesta a la moción en la que objetaban la petición de los demandados.
- El 11 de febrero de 2024, los demandados presentaron una respuesta a la respuesta en la que rechazaron las reclamaciones de los demandantes.
- El 4 de abril de 2024, el tribunal emitió una decisión denegando la solicitud de nombramiento de un perito, entre otras cosas, porque la solicitud se presentó con un retraso cercano a la fecha de la audiencia probatoria y no se presentó justificación para el retraso en la presentación de la solicitud.
Declaraciones juradas del testigo principal, opiniones y audiencias probatorias
- En nombre de los demandantes, se presentaron declaraciones juradas del testigo principal, el Sr. Keinan y el Sr. Twito.
- En nombre de los demandados, se presentaron declaraciones juradas del testigo principal del acusado 1 y del acusado 2. Además, la tasadora, la Sra. Pnina Even-Chen, con fecha 28 de febrero de 2024, presentó una opinión experta, con el propósito de examinar el valor de los apartamentos de los demandados en relación con los apartamentos de los demandantes en el proyecto (en adelante: "la opinión de los demandados" y el "tasador de los demandados", respectivamente).
- El 2 de mayo de 2024, los demandantes presentaron una opinión valuativa preparada por Paz Economics, que se refiere a la opinión de los demandados (en adelante: la "opinión suplementaria").
- A petición de los acusados, se citaron a los testigos: el Sr. Aharon Itzkowitz; un representante del vestíbulo; El abogado Guy Farbman y representante de Paz Economics.
- El 5 de mayo de 2024 se celebró una audiencia probatoria en la que se interrogó al Sr. Twito; el señor Keinan; El señor Itzkowitz y el señor Zion Keinan.
- El 19 de mayo de 2024 se celebró una audiencia probatoria en la que se interrogó a un representante de Paz Economics que preparó la opinión complementaria, el Sr. Amit Tutian (en adelante: "Paz Economics"; la señora Aliza Tarone en nombre del vestíbulo; El tasador de los demandados y el demandado 2.
- El 20 de junio de 2024 se celebró una audiencia probatoria en la que se interrogó al acusado 1.
Resúmenes y presentación de órdenes de herencia y sucesiones
- El 23 de febrero de 2025 se celebró una audiencia sumaria oral, en la que las partes reiteraron sus argumentos.
- El 31 de marzo de 2025, y de acuerdo con la decisión del tribunal del 26 de marzo de 2025, los demandantes presentaron órdenes de herencia y sucesiones de los demandantes que han fallecido desde el inicio del procedimiento: En relación con la Sra. Hush, se adjuntó una orden de sucesión, que demostraba que su única heredera respecto al apartamento era su hija Rachel Marcus; En relación con el difunto Sr. Meir Elbaz, demandante nº 20, se adjuntó una orden de herencia, según la cual su único heredero era su esposa Sudi Elbaz; En relación con el difunto Sr. Yehuda Galanti, demandante nº 24, se adscrijo una orden de herencia, según la cual sus únicos herederos eran su esposa Malka Sultana Galanti (13/14) y su hija menor Shirel Galanti (1/4). Rachel Marcus firmó un poder notarial para presentar la demanda. Los cónyuges del difunto Sr. Meir Elbaz y del fallecido Yehuda Galanti firmaron un poder notarial para presentar la demanda y el acuerdo de evacuación-construcción.
Las cuestiones en disputa
- Para aceptar la reclamación y ordenar la ejecución del acuerdo y de la transacción Pinui-Binui sobre los demandados según el artículo 2(a)(2) de la Ley Pinui-Binui, deben examinarse y responderse dos preguntas: (1) ¿Existe una mayoría privilegiada entre los propietarios de apartamentos del clúster Pinui-Binui para celebrar una transacción Pinui-Binui, conforme al artículo 1 de la Ley Pinui-Banui? Si la respuesta es sí – (2) ¿Se niegan los demandados de manera irrazonable a transferir sus derechos para ejecutar la transacción o condicionan su consentimiento a condiciones irrazonables, ¿De acuerdo con el artículo 2(a) de la Ley Pinui-Binui? Si la respuesta a ambas preguntas es sí, la reclamación será aceptada.
- Voy a analizar estas dos preguntas a continuación. Al examinar la segunda cuestión sobre la razonabilidad de la negativa, examinaré las razones de la negativa tal como las presentan los
Discusión y Decisión Marco normativo - Derecho Pinui-Binui
- El artículo 2(a)(2) de la Ley de Evacuación y Construcción establece lo siguiente:
"2(a) Si una mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos en el grupo Pinui & Binui acepta celebrar una transacción de evacuación y construcción, y el tribunal determina que un propietario de ese grupo se niega de forma irrazonable a transferir sus derechos para ejecutar la transacción o condiciona su consentimiento para hacerlo en condiciones irrazonables (en esta ley – un propietario de apartamento se niega), el tribunal puede actuar en una de las siguientes medidas: