Estás en el apartamento en virtud de un acuerdo que firmaste para mí... Y no tienes permiso mío para salir en medio de un contrato sin proporcionar otro inquilino bajo condiciones similares... Acepté ayudarte y anunciarte por ti... Busca un inquilino alternativo. Hace 10 días encontré un inquilino y me pidieron que me fuera en 3 días, pero no lo hiciste, y el inquilino encontró otro piso. Le sugiero que anuncie el piso de cualquier forma, incluso de corretaje... Y hasta entonces, en lo que a mí respecta, no estás exento del contrato y estás obligado a pagar los pagos que se requieran de mí y de todas las autoridades..."
- Parece que las afirmaciones de Vitaly de que notó que salió del apartamento en enero no fueron probadas: no hay pruebas en la correspondencia de tal aviso; el testigo Artyom declaró que no recuerda si estuvo en la conversación de enero entre Vitaly y Scheiner, y esto contrasta fuertemente con lo que afirma en su declaración jurada, una contradicción que debilita su testimonio y reduce significativamente su peso probatorio; La correspondencia que Vitaly adjuntó indica explícitamente que, incluso si hubo una conversación entre las partes en enero de 2022, no parece que Shiner entendiera que Vitaly planeaba marcharse el apartamento en una fecha cercana al final del segundo periodo de arrendamiento y en qué fecha exacta; Incluso cuando hubo oportunidad, cuando Schiner encontró un inquilino alternativo él mismo (en lugar de Vitaly), aunque fuera con poco aviso, Vitaly permaneció en el apartamento.
- Existen dudas reales sobre la supuesta conversación en enero, pero por la totalidad de las pruebas no estoy convencido de que se diera un aviso de salida del apartamento en enero como afirmó Vitaly, sino como mucho una conversación informativa sobre la situación financiera de Vitaly como resultado de la pérdida de su trabajo. En un momento dado, Shiner incluso le ofreció a VitalY . otro apartamento de su propiedad, cuyo alquiler era más bajo, para ayudar a Vitaly. Shiner también publicó un anuncio para encontrar un inquilino alternativo en la casa de Vitaly que pudiera ayudarle. En este sentido, no encontré fallas en la conducta de Shiner, sino todo lo contrario. La impresión que surge de las pruebas es clara: Shiner actuó de buena fe conforme al artículo 39 de la Ley de Contratos.
- Sostengo que las afirmaciones de Vitaly de avisar con antelación ya en enero no han sido probadas y no me han convencido de que Vitaly diera aviso previo ya en enero. Determino como un hecho que dicha notificación no fue emitida por él en la fecha alegada.
- Sin embargo, la declaración citada anteriormente de Vitaly del 2 de marzo de 2022 es una declaración clara que tiene referencia. En estas circunstancias, determino que este aviso debe considerarse aviso previo en el sentido de la cláusula 12.2(b) del Acuerdo.
00¿Es legal el reembolso de cheques de los meses de mayo y junio de 2022 por parte de Shiner?
- Las pruebas indican que, en la continuación de la correspondencia en el Apéndice A de la declaración jurada de Vitaly, el 4 de abril de 2022, Shiner pide a Vital Y que se asegure de que no se devuelva el cheque del alquiler de abril, pide a Wheatley que deposite la diferencia y añade: "No puedo hacer eso, también pago alquiler." El 6 de abril de 2022, Shiner escribió a Wheatley: "Vitaly, veo y entiendo que no me dejas otra opción que cortar la electricidad y el agua en el apartamento y no pagar las facturas, actualmente estoy escribiendo una carta certificada a todas las autoridades pidiéndote que abandones el apartamento hoy!" y el 10 de abril de 2026 continúa: "Mañana Luz, no te entiendo, hoy se cortará el agua y la electricidad y tú asumirás todos los gastos" y en la mañana del 11 de abril de 2026: "¿Cuándo sales del apartamento?" Esa misma noche, Vitaly responde: "Hablamos de que el día 25 de mes dejo un piso, mañana voy al ayuntamiento a pagar impuestos municipales" y Shiner responde: "No hay problema, pero quiero el dinero de este mes, ahora no quiero ir tras ti después de que te vayas, también estoy buscando otro inquilino...".
- De esto queda claro que Shiner acordó desalojar el apartamento el 25 de abril de 2022, pero no creo que este acuerdo constituya una renuncia a los demás derechos de Shiner conforme al acuerdo (y esto también es coherente con la disposición de la cláusula 14.3 del acuerdo – véase más abajo). No hay disputa en la correspondencia de que a principios de marzo Vitaly anunció su deseo de abandonar el apartamento poco después del final del segundo periodo de arrendamiento, y esto se discutió explícitamente entre las partes, aunque en este aviso anunciaba un desahucio inmediato y Scheiner se oponía firmemente.
- En cualquier caso, en estas circunstancias, parece que Shiner no tiene derecho al alquiler del mes de junio de 2022 cuando determiné que el aviso de desahucio anticipado se dio a principios de marzo de 2022, conforme a la cláusula 12.2(b) del acuerdo, y por lo tanto Vitaly debe asumir los pagos del alquiler durante los tres meses siguientes: marzo, abril y mayo, pero solo por esos Determino que no hay justificación para obligar a Vitaly, en estas circunstancias, a pagar el alquiler del mes de junio de 2022, y esto es aún más cuando no está claro desde qué fecha exacta vivió Shiner en el apartamento en disputa.
- En cuanto al alquiler del mes de mayo , determiné que el aviso de Vitaly de su deseo de dejar el apartamento se dio a Shiner a principios de marzo, momento en el que Shiner tenía derecho al pago de la renta por tres meses y mayo entre ese tiempo, antes del acuerdo, y esto es lo que determino.
Incluso si Shiner pidió que Vitaly abandonara el apartamento inmediatamente, opino que la totalidad de las circunstancias indica que las declaraciones se hicieron con el propósito de promover los intereses de las partes con el objetivo de minimizar los daños, pero sin renunciar a sus derechos, algo que Shiner reiteró varias veces a lo largo de la correspondencia. Determino que Vitaly actuó conforme al artículo 12.2(b) y anunció su intención de ayudar el 2 de marzo de 2022, por lo que debe pagar a Shiner el alquiler del mes de mayo por un importe de NIS 3,000.
- La importancia de esta determinación radica en que el pagaré, cuya fecha de vencimiento es el 1 de mayo de 2022, fue presentado legalmente por Shiner para su reembolso. Esto contrasta con el pagaré adicional por la cantidad de 3.000 NIS que se entregó por separado respecto al alquiler desde junio ; en su caso, determino que fue presentado para ejecución ilegalmente.
¿Fue legal la realización del cheque de seguridad por parte de Shiner debido a los daños y supuestas deudas que Vitaly había acumulado hacia él?
- En su declaración jurada – párrafo 6 de la declaración – Shiner afirmó que "después de que un inquilino abandonara el apartamento por su cuenta, dejando destrucción y no se pagaran los pagos del alquiler, solo quedaba abrir un expediente de ejecución para dos cheques de 3.000 NIS (con vencimiento en mayo y junio de 2022) y un cheque de seguridad de 20.000 "
- Por tanto, según Shiner, presentó el cheque de seguridad para su realización por dos razones: una – por daños que Vitaly dejó en el apartamento, y la segunda – por sumas que seguía obligado a pagar: diversas cuentas, alquiler u otros (incluida la multa estipulada en el acuerdo).
- La cláusula 12.1 del Acuerdo establece que las disposiciones de la Ley de Alquiler y Préstamo, 5731-1971 (en adelante: la "Ley de Alquiler") "no se aplicarán al compromiso de las partes conforme a este contrato". De hecho, por norma general, debe respetarse el lenguaje de un contrato celebrado entre partes, pero el principio de libertad contractual no es absoluto y está sujeto a las disposiciones legales vigentes (que no deben estipularse).
- El artículo 25D(2) de la Ley de Arrendamiento, titulada 'Prohibición de Estipulación', establece que en los arrendamientos residenciales:
"Las disposiciones de las secciones 6, 8 a 10, 15, 21(b) y (c), 23 a 25e, 25h(a)(1), (b) y (c) y 25t a 25C no se estipularán salvo en beneficio del inquilino."
- No creo que una cláusula del acuerdo que estipule que la Ley de Alquileres no se aplicará de manera amplia al compromiso entre las partes pueda soportar las circunstancias. En lo que respecta a las secciones mencionadas en el artículo 25(2), la disposición queda ciertamente retirada de la ley y queda nula y sin efecto.
- Las disposiciones relativas a la realización de una garantía, es decir, el control de garantía que Vitaly depositó en manos de Shiner, están establecidas en el artículo 25J de la Ley de Arrendamiento – que, según se ha indicado, no debe estipularse conforme a lo dispuesto en el artículo 25D(2) de esta Ley – que establece que una "garantía" es "una garantía para garantizar las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de arrendamiento residencial". Un control de garantía realizado como parte de un contrato de arrendamiento tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino y no debe utilizarse salvo cuando se haya demostrado que se han incumplido las obligaciones para las que se le impusieron y en la medida en que el incumplimiento se haya probado realmente.
En cuanto a la multa de 7.500 NIS según lo estipulado en la cláusula 12.2(b) del acuerdo
- La cláusula 12.2(b) del acuerdo estipula que el inquilino está obligado a encontrar un inquilino alternativo que ocupe su lugar si desea rescindir el contrato antes de la fecha establecida en el mismo, de lo contrario será responsable de una multa de 7.500 NIS.
- En este sentido, considero que, teniendo en cuenta los argumentos de Wheatley en el párrafo 14 de su declaración jurada (citada arriba), Wheatley se equivocó al pensar que la responsabilidad de encontrar un inquilino sustituto recae sobre los hombros de Shiner, y esto no es así. El lenguaje del acuerdo es muy claro en este sentido, y parece que en tiempo real Vitaly hizo esfuerzos por encontrar un inquilino alternativo, ya que afirmó que Artyom le ayudó en ello. Además, dos partes alegaron que el propio Shiner intentó anunciar el apartamento para encontrar un inquilino alternativo, aunque no era su obligación según el acuerdo, de manera adecuada y en el espíritu del deber de buena fe del artículo 39 de la Ley de Contratos.
- Esto indica que ambas partes actuaron como se esperaba de ellos en las circunstancias. No obstante esto, y a la luz del lenguaje claro del acuerdo, determino que la responsabilidad de encontrar un inquilino alternativo recayó en Vitaly, y dado que no pudo encontrar un inquilino adecuado (a pesar de los intentos, y no dudo de la afirmación de que tales intentos se hicieron), debía a Shiner la cantidad de compensación acordada por la suma de 7.500 NIS estipulada explícita y claramente en el acuerdo.
- Aquí también es el lugar para mencionar la disposición de la cláusula 14.3 del acuerdo, que establece que "cualquier prórroga, descuento, renuncia o incumplimiento de medidas no se considerará una renuncia a ninguno de los derechos de las partes según este contrato o bajo cualquier ley, salvo que se hagan por escrito y estén firmados por las" No se puede decir que Shiner renunciara a su derecho a la compensación acordada establecida en la cláusula 12.2(b), ni en su conducta ni en su ayuda para encontrar un inquilino alternativo, ni en los meses de aviso previos previstos en esta sección, y dado que la reclamación no fue planteada por Vitaly, estoy satisfecho con dicha conclusión.
- Determino que Vitaly debe a Shiner la suma de 7.500 NIS conforme a la cláusula 12.2(b) del acuerdo.
En cuanto a los daños que Shiner afirma que Vitali dejó en el apartamento
- El artículo 25J(c)(2) de la Ley de Alquiler establece que puede realizarse una comprobación de seguridad cuando "el inquilino no ha corregido defectos que es responsable de corregir...". Como recordarás, Shiner afirmó que Vitaly causó daños en el apartamento. En apoyo de esta afirmación, Shiner adjuntó una opinión de tasación que se elaboró dos años después de que Vitaly dejara el apartamento, es decir, en 2024. Esto genera serias dudas sobre la relación causal entre los supuestos daños y el uso del apartamento por parte de Vitaly.
- Esta duda se agrava por el hecho indiscutible de que, en el periodo intermedio entre la salida de Vitaly del apartamento y la preparación de la opinión del tasador, el propio Ma Shiner vivió en la propiedad durante un tiempo. De acuerdo con la opinión del tasador, la magnitud de los daños causados al apartamento se estimó en 44.577 NIS.
- Por tanto, se deduce que cuando otro, y mucho menos el propio demandante, vivió en el apartamento durante dicho periodo interino y cuando el tasador visitó el apartamento y preparó el informe del tasador durante un periodo de aproximadamente dos años después de que Vitali abandonara el apartamento, existe una verdadera duda sobre la existencia de una conexión causal entre los daños detallados en la opinión del tasador y la residencia de Vitali en el apartamento. ¿Y qué se supone que dice esto?
- Del testimonio del tasador en la audiencia probatoria (p. 12 de la transcripción, líneas 12-14 y 23-27, mis énfasis D.B.) se desglosó lo siguiente:
"A: Evalué los daños que vi el día que visité el apartamento.