Q: O-Key, ¿Sabes cómo estimar cuándo se causaron estos daños?
A: No.
...
Q: Vale, quiero decir, antes no había prueba, no hiciste ninguna prueba.
A: Esta es la única vez que he estado allí.
Q: Vale. En tu opinión, ¿te basaste en que los daños fueron causados por el inquilino? ¿O no sabes quién?
A: Eso es lo que me dijo el demandante."
- En cuanto a la residencia de Shiner en el apartamento, el propio Shiner testificó enla página 10 de la transcripción, líneas 29-33 , lo siguiente:
"Honorable Registradora: Gracias. Señor Scheiner, ¿desde cuándo vive en este apartamento?
A: Después de muchos meses.
Honorable Registrador: ¿Eso es mucho de 3 meses o 9 meses?
A: No, mucho más, 8 o 9 meses."
- Por ello, durante el periodo intermedio, Shiner vivió en el apartamento, y aun así, aparentemente después de que Vitaly se marchara, ya había pasado un tiempo.
- En este sentido, la Honorable Jueza Keren Miller escribió en su libro 'Expertos en Derecho Civil' (2025), capítulo 12, p. 249 , lo siguiente:
"En cuanto a las tasaciones de propiedades, se dictaminó que un retraso en la preparación de una opinión valuatoria sobre la magnitud del daño puede ser significativo para el valor probatorio de la opinión, incluyendo la posibilidad de que el retraso conduzca a la negación de la capacidad de la opinión para servir como prueba de peso que demuestre la extensión del daño. Además, se determinó que la cuestión de cómo y en qué medida el retraso afectará al valor probatorio de la opinión varía de un caso a otro según sus circunstancias."
- Véase también la sentencia del Tribunal Supremo en Civil Appeal 4119/24 Lior Berko contra S.S. Shlomo Insurance Company en una apelación fiscal del 6 de octubre de 2024, donde el Honorable Juez Yechiel Kasher dictaminó lo siguiente:
"... Un retraso en la preparación de la opinión del tasador respecto a la magnitud del daño puede ser significativo para el valor probatorio de la opinión, incluyendo la posibilidad de que el retraso conduzca a negar la capacidad del tasador para servir como prueba de cualquier peso respecto a la magnitud del daño..."
- De lo anterior, parece que existe una importancia probatoria considerable en presentar la opinión del tasador cerca de la fecha del supuesto daño. El testimonio del tasador lleva a la conclusión de que la opinión no establece conclusiones sobre el estado del apartamento en el momento de su salida por parte de Vitaly, a la luz del tiempo transcurrido. La opinión de tasación presentada por Scheiner fue redactada unos dos años después de la fecha de la marcha de Vitaly del apartamento, y este retraso está en consonancia con la obligación de Scheiner.
- En estas circunstancias, determino que el retraso irrazonable en la preparación de la opinión, que tuvo lugar unos dos años después de la fecha del desahucio del apartamento, teniendo en cuenta las afirmaciones citadas anteriormente sobre la importancia de presentar una opinión inmediatamente después de la ocurrencia del supuesto hecho ilícito, junto con el hecho de que Shiner vivió en el apartamento tras la marcha de Vitaly y antes de la preparación de la opinión del tasador, rompe la relación causal entre el estado del apartamento en el momento de la salida de Vitaly y los supuestos daños causados por él.
- Determino que no se cumple la condición establecida en el artículo 25J(c)(2) de la Ley de Arrendamiento (que establece que el arrendador tiene derecho a ejercer una garantía cuando el inquilino no ha corregido los defectos de los que es responsable). Por lo tanto, determino que el intento del Sr. Scheiner de devolver el cheque de seguridad debido a los daños que afirma que Vitali dejó en el apartamento es un intento ilegal.
- En un artículo cerrado, añadiré que no he encontrado ninguna referencia a las fotografías adjuntas a la declaración jurada de Shiner, aunque supongo que los defectos fotografiados en ellas fueron causados por Vitaly, cuando no tengo pruebas del valor de los daños mostrados en las fotografías adjuntas (ya que he determinado que la opinión del tasador no tiene valor probatorio en nuestro caso).
En cuanto a la supuesta deuda respecto al alquiler correspondiente a los meses de enero a abril de 2022 (incluyendo el plazo)
- En este sentido, el artículo 25J(c)(1) de la Ley de Alquiler (que tampoco debe estipularse) establece que se puede realizar un control de seguridad cuando "el inquilino no ha pagado la renta...". He determinado anteriormente que Shiner no tenía derecho a pagar el alquiler del mes de junio, pero sí tenía derecho a pagar el alquiler del mes de mayo.
- En cuanto a los meses de enero a abril – un análisis de las pruebas ante mí, incluyendo el Apéndice C a la declaración jurada de Vitaly (extractos bancarios), surgen los siguientes hallazgos:
- El 4 de enero de 2022, Vitaly pagó un total de 3.000 NIS en un cheque de la misma serie de cheques que se presentaron para el pago correspondiente a los meses de mayo y junio. Determino, como resultado de hecho, que este es un cheque de alquiler para el mes de enero, tal y como afirma Vitaly, y que este cheque fue pagado por él, lo cual contradice completamente las afirmaciones de Scheiner de que este mes Vitaly no pagó el alquiler mensual conforme al acuerdo.
- La correspondencia adjunta a la declaración jurada de Vitaly como Apéndice B indica que Shiner le proporcionó los datos de la cuenta de "Adina y Yigal" y pidió a Vitaly que hiciera una transferencia bancaria a su cuenta a cambio de cheques por el alquiler que habían perdido. El Apéndice C muestra que el 7 de febrero de 2022 se realizó una transferencia bancaria por un importe de 3.000 NIS a "Adina y Yigal", y determino como resultado fáctico que esta suma constituye el pago del alquiler correspondiente al mes de febrero.
- También en el Apéndice C, está claro que el 2 de marzo de 2022 se depositó un cheque por un importe de NIS 3.000, que el banco no aceptó el 3 de marzo de 2022. No encontré ninguna prueba del pago de este cheque de ninguna manera, pero que Wheatley afirmó que también había pagado pagos en efectivo, y después de esa fecha no encontré en la correspondencia entre las partes que se mencionara una deuda para ese mes, aunque en abril (detallaré de inmediato) otro cheque del alquiler no fue atendido, y Shiner recurrió a VitalY sin mencionar ninguna deuda previa respecto al alquiler del mes de marzo. Sin embargo, y teniendo en cuenta las afirmaciones no fundamentadas de Scheiner de que el cheque de garantía también se depositó en relación con la deuda de alquiler correspondiente a los meses de enero a abril de 2022, lo cual considero falso, considero que prefiero los argumentos de Vitaly en este contexto, que son situacionalmente coherentes con las pruebas que tengo presentadas. En este sentido, me referiré al testimonio de Vitaly en la página 16, línea 7: "Durante el segundo año acordamos con él que vendría a mi apartamento y yo le pagaría en efectivo o haría una transferencia bancaria."
- También se deduce del Apéndice C que el 3 de abril de 2022 se depositó un cheque adicional por un importe de 3.000 NIS, que el banco no aceptó el 4 de abril de 2022. Existe documentación de la transferencia de una suma de 1.600 NIS el 4 de abril de 2022 y una suma adicional de 1.400 NIS el 10 de abril de 2022, de Wheatley a Shiner. En este sentido, también hay correspondencia en el Apéndice B sobre la exigencia de Shiner de 'pago de la diferencia', tras la cual se pagó la última suma. Por lo tanto, determino que el alquiler del mes de abril también fue pagado por Vitaly en su totalidad, según las pruebas.
- A la luz de todo lo anterior, no me queda más remedio que rechazar la afirmación de Shiner de que el cheque de garantía se depositó debido a una deuda que Vitaly acumuló por el impago del alquiler de los meses de enero a abril, como se ha dicho, y determino que el alquiler de esos meses se pagó en su totalidad.
- Consideré necesario referirme también a lo que se escribió en el acta de la audiencia en la página 38, líneas 28:
"Abogado Grady: La primera afirmación es que no se pagó el alquiler, no se pagaron los impuestos municipales...