Babylon tampoco presentó pruebas de la declaración de Effi en la declaración jurada de que un periodo de dos años es "el periodo mínimo requerido para que la sucursal tenga un flujo de caja positivo." Aunque Effi afirma en su declaración jurada que la cadena gestiona unas 10 sucursales en Israel, así como en Londres, España y Belgrado, y en su testimonio ante el tribunal afirmó que operó unas 18 sucursales a lo largo de 31 años en el negocio (p. 155 de la transcripción, s. 11), no se presentaron datos empíricos sobre ninguna de las sucursales que respalden la supuesta tesis, y el CPA Eini testificó en el contrainterrogatorio en ciudades como Tel Aviv, "el periodo es mucho más corto" (p. 92 de la transcripción, Págs. 16-25). En cuanto a los ingresos, se desprende de los datos presentados para los meses de julio de 2021 a marzo de 2022 que, salvo en los meses de verano, los ingresos fueron inferiores al alquiler mínimo, pero no se presentaron datos completos que respalden la afirmación de que el parque infantil "causó grandes pérdidas" (a pesar de que no se pagó el alquiler mínimo), que permaneció como una afirmación no fundamentada en las declaraciones juradas de Effi y CPA Eini.
En otras palabras, es posible aceptar que las circunstancias de la pandemia de coronavirus han perjudicado el negocio de los juegos de Babylon y las expectativas empresariales, pero los escasos datos presentados que no estaban respaldados por documentos ni opiniones expertas no prueban la magnitud del daño, y desde luego no corroboran el supuesto daño grave.
- Por otro lado, no hay disputa de que Babylon invirtió 3,6 millones de ILS (antes de IVA) en la renovación del edificio para prepararlo como un patio de juegos, lo que supone aproximadamente 1,2 millones de ILS más que la cantidad invertida por Babylon en la adaptación del edificio, según el testimonio del CPA Eini. Por ello, Rabatz invirtió sustancialmente en adaptar el edificio a un parque infantil. También esperaba mayores ingresos de la propiedad arrendada, lo que cubriría sus inversiones adaptándola al parque infantil y generaría un buen retorno y beneficios de la propiedad. Por tanto, el demandante también se vio perjudicado por las circunstancias del coronavirus debido a los bajos ingresos del parque infantil o la falta de ingresos en absoluto (durante el periodo de confinamientos y la adaptación del edificio), de los cuales se derivaron alquileres muy bajos tras la apertura del parque, y teniendo en cuenta el acuerdo de que durante dos años el alquiler se derivaría únicamente del rescate.
Para explicar la situación, podemos señalar diciembre de 2020, cuando los ingresos fueron de 21.475 ILS (y el alquiler de 3.221 NIS), enero de 2021, cuando el parque infantil cerró y no se pagó ningún alquiler; y febrero de 2021, cuando los ingresos fueron solo de 8.682 ILS (y el alquiler fue de 1.302 NIS). Durante el resto del periodo, los ingresos mensuales solían rondar decenas de miles de shekels, mientras que en los meses de verano los reembolsos alcanzaban el orden de 250.000 ILS al mes.
- En este contexto de la audiencia de buena fe, la obligación de Babylon también debe atribuirse al impago de la renta y las tasas de gestión (ni siquiera según el redenme) durante el periodo posterior a julio de 2021 por iniciativa propia, violando también las disposiciones del acuerdo, mientras continúa poseyendo y utilizando la propiedad arrendada. Solo en junio de 2022, tras la presentación de la demanda, se realizaron pagos parciales del alquiler correspondiente a ese periodo. También señalaré, en este contexto, que según las disposiciones del acuerdo, Babilonia no tiene derecho de compensación (cláusula 22.7 del acuerdo).
- Por tanto, no hay justificación, dadas las circunstancias del caso, para intervenir en la distribución contractual de riesgos expresada en el acuerdo entre las partes ni para su reescritura por parte del tribunal respecto al momento en que se pagará el alquiler mínimo. Quisiera recordarle que, según la jurisprudencia, "insistir en un derecho contractual, en sí mismo, no se considera ordinariamente una falta de buena fe" (Civil Appeal 1756/11 Hava contra Bank Hapoalim Ltd., en el párr. 25 [Nevo] (8 de abril de 2013); y que "la intervención del tribunal en un compromiso contractual en virtud del principio de buena fe debe hacerse con moderación y moderación, y solo tras un examen cuidadoso de los motivos alternativos reconocidos, para no caer solo hacia una decisión 'justa'" (Civil Appeal 6145/19 Krief Mordechai Gallery, Tel Aviv contra Smadja, en el párrafo 15 [Nevo] (6 de mayo de 2021)). Aquí también son apropiadas las palabras del Honorable Juez E. Stein, citadas anteriormente de la decisión en la solicitud de permiso para apelar en el caso Isonik. Esto ocurre en general, y en particular a la luz de la ratificación de los términos del anexo al acuerdo firmado en mayo de 2020; En pleno periodo del Corona.
- Señalaré, finalmente, entre paréntesis, que para efectos de esta conclusión, no estoy obligado a aceptar la afirmación de Rabatz en sus resúmenes de que fue engañado por Babylon respecto a la estimación de los ingresos del parque infantil y respecto a los gastos requeridos para su establecimiento para que Rabatz aceptara la condición de que durante dos años el alquiler se deduciría únicamente de los ingresos, sin un pago mínimo de alquiler. No es necesaria una decisión sobre esta reclamación y es una reclamación grave que no se hizo en la declaración de la demanda (no se presentó una respuesta).
Las afirmaciones de Babylon sobre las comisiones de gestión
- Babylon afirma en sus resúmenes que el demandante no aportó pruebas de que se prestaran servicios de gestión durante el periodo del 18 de julio de 2019 al 20 de junio de 2020, pero aun así cobró honorarios de gestión a Babylon por ese periodo. Además, se afirmó que durante el periodo del 1 de enero de 2020 al 18 de febrero de 2021, a Babylon se le cobraron comisiones de gestión, a pesar de que tampoco se prestaron servicios de gestión durante este periodo, salvo durante dos semanas en diciembre. Según ella, durante estos periodos se pagaron honorarios de gestión por un valor de ILS 386.100 (incluido el IVA), por los cuales no se recibieron servicios, y esta cantidad debe deducirse de cualquier cantidad otorgada al demandante.
- El demandante alegó en el aviso fechado el 27 de marzo de 2023 y en los resúmenes de la réplica que esto es una extensión de la fachada y que la ley está con ella. Para ser precisos: esto no es un argumento de que durante el periodo en que se presentó la reclamación no se hayan proporcionado honorarios de gestión; en cuyo caso, si hay una disputa sobre la prestación del servicio, la carga recae en la demandante para demostrar que prestó los servicios por los que se reclaman los honorarios de gestión. La reclamación de Babylon es una reclamación compensatoria por las comisiones de gestión que ya ha pagado, a pesar de que, según ella, no se le proporcionaron los servicios de gestión según lo definido en las disposiciones del acuerdo de gestión. Este argumento puede, en efecto, justificar una reclamación por compensación (en la medida en que exista un derecho a compensación, véase la cláusula 22.7 del acuerdo en este contexto) o una reclamación de restitución, y no es imposible que la recaudación total de las tasas de gestión en las circunstancias del coronavirus, a pesar de una reducción significativa en los gastos de gestión y los servicios de gestión prestados, pueda considerarse un incumplimiento del acuerdo o una falta de buena fe en su existencia. Sin embargo, como afirma el demandante, la demanda no se planteó en la declaración de defensa. Aunque la declaración de la defensa afirmaba lacónicamente que el centro comercial estaba "sucio de vez en cuando" y que existían "problemas de mantenimiento" (por ejemplo, en los párrafos 5 y 39), la declaración de defensa no afirma que no se prestaran servicios de gestión durante los periodos mencionados, ni mencionaba la cantidad de honorarios de gestión que se solicitaba para compensar por la falta de prestación de servicios. En ausencia de una afirmación clara y explícita en la declaración de defensa de que no se prestaron servicios de gestión en absoluto, y que Babylon tiene derecho a deducir los honorarios de gestión pagados por un periodo definido, no hay razón para abordar esta reclamación, que está reservada para Babylon para otro procedimiento, sujeto, por supuesto, a cualquier reclamación de la defensa que tenga el demandante.
- Para ser precisos: los escritos tienen como objetivo delimitar las facciones en el proceso legal. Sobre la base de lo que se afirma en la demanda y de las disputas derivadas de los escritos, el demandado lleva a cabo su defensa, incluyendo la demarcación de las empresas, lo que tiene implicaciones tanto para la conducción del procedimiento preliminar como para la presentación de las pruebas. Si un argumento particular no se planteó en absoluto o se formuló de forma ambigua, esto puede privar a la parte contraria de su defensa (véase, Minnie Manyur, Civil Appeal 1653/08 Semyon Liptz v. Bank Leumi Le-Israel Ltd., párr. 5 [Nevo] (14 de julio de 2011); Civil Appeal Authority 9123/05 Adamov Projects (89) en Tax Appeal (en liquidación voluntaria) contra City State of the Alpo Group Ltd., párr. 12 [Nevo] (25 de octubre de 2007)). El estándar del examen radica en la cuestión de si una parte contraria razonable entiende el argumento en su contra a partir de la declaración de escritos (Issachar Rosen-Zvi The Reform of Civil Procedure: Guide of the Perplexed 321-327 (Tercera Edición - Digital, 2025)). Lo que se afirma en la declaración de defensa respecto a los honorarios de gestión no cumple claramente con este estándar. Rabatz no pudo abordar el argumento que surgió inicialmente en las declaraciones juradas del testigo principal de Babylon y debería ser descalificado como se ha dicho anteriormente porque se trataba de una ampliación de un frente prohibido.
- En cuanto a la afirmación de que el centro comercial es "sucio", este es un argumento que se hizo en general en una declaración jurada (en el párrafo 107) y la demandante tampoco indicó los daños que le causaron como consecuencia. Las fotos del 9 de junio de 2021 (adjuntas en una memoria USB) son de un solo día y no se basan en ellas para dar una impresión del nivel de limpieza durante todo el periodo, especialmente porque las propias fotos muestran una sola bolsa en el suelo y señales de flores cayendo al suelo, lo que no indica falta de servicios de limpieza ni defectos de mantenimiento que justifiquen una reducción en los gastos de gestión por la calidad de la limpieza. En cuanto al periodo en el que Yoel admitió que no se prestaron servicios de limpieza en absoluto - de octubre de 2020 a febrero de 2021, salvo dos semanas en diciembre de 2020 - parece que hay dificultad en que se cobraran la totalidad de las comisiones de gestión sin reducir la parte relativa de los servicios de limpieza, y no es imposible que hubiera margen para conceder a Babylon la devolución de una parte relativa de las comisiones de gestión de ese periodo. Lo mismo ocurre con el periodo en que se realizó el trabajo de adaptación en el que no se prestaron servicios de limpieza, cuando según Rabatz -lo cual no se probó porque no estaba respaldado por documentos sin una explicación satisfactoria- el contratista de la reforma fue responsable de ello (el acuerdo no estaba adjunto). Sin embargo, Babylon no justificó la parte relativa del coste de los servicios de limpieza de las comisiones de gestión. Ni en los datos ni siquiera en la opinión de un experto. Ni siquiera sugirió en sus resúmenes cómo se puede evaluar esto. En ausencia de pruebas e incluso de un argumento ordenado al respecto, los datos del caso no permiten un reembolso parcial de los honorarios de gestión (que en realidad se pagaron) por la falta de prestación de servicios de limpieza durante el periodo en que no se prestaron los servicios.
Las reclamaciones de los demandados por daños y perjuicios debido a diversas violaciones de Rabetz no han sido probadas, y en cualquier caso suele tratarse de una extensión de la fachada
- Una parte significativa de las pruebas de Babylon se refiere a supuestos incumplimientos del acuerdo por parte de Levon y a supuestos daños causados a Babylon, así como a supuestas tergiversaciones. Algunos de estos argumentos (que se plantearon en los resúmenes del demandado en los párrafos 59-65) son una extensión de la fachada, como afirma el demandante. Así, por ejemplo, la reclamación de responsabilidad del demandante por interrupciones en el suministro eléctrico y daños causados por ello. Este es el caso respecto a las afirmaciones que supuestamente se hicieron antes de entrar en la propiedad arrendada sobre su estado y el asunto de los aires acondicionados. En cualquier caso, todas estas reclamaciones se presentaron en los resúmenes sin que se indicaran daños debidos a dichas infracciones y deficiencias, e incluso sin la presentación de una opinión experta que justifique la reducción de los honorarios de gestión respecto a estas reclamaciones en mayor o menor medida (para un procedimiento en el que el tribunal ordenó una reducción de los honorarios de gestión mediante una opinión experta, véase Recurso Civil (Distrito de Tel Aviv) 40539-04-23 The New Central Bus Station Management Company in Tel Aviv 1988 en un recurso fiscal contra Jasidim [Nevo] (15.2.2024)). Tampoco se explica en los resúmenes por qué estos argumentos son relevantes para los remedios alegados en la demanda. Por lo tanto, no consideré necesario abordar estos argumentos por su mérito.
- En cuanto a la reclamación por daños causados a las máquinas de juego como resultado de cortes de luz, que según la reclamación son responsabilidad de Ratz, planteada en la demanda, la reclamación no fue probada. No hay desglose de las fechas de los cortes de luz que ocurrieron; Babylon no se refirió a la obligación contractual de Rabatz de instalar un generador, y aunque asumiera tal obligación, la afirmación de que no fue la falta de instalación de un generador la causa del daño no estaba respaldada por una opinión experta; Quienes repararon las máquinas no fueron llamados para testificar que los daños se causaron por cortes de electricidad, y que si se hubiera instalado un generador, se habría evitado el supuesto daño; E incluso en las facturas adjuntas (Apéndice 21), no hay indicios de que se hayan causado daños por cortes de luz. Tampoco es posible saber de las facturas que están relacionadas con la sucursal objeto de la demanda, e incluso se indica en ellas que son para "reparación y mantenimiento de maquinaria". En otras palabras, el contenido de las facturas, que también se refiere al mantenimiento, no nos permite aceptar el argumento de Babilonia incluso asumiendo que se trata de facturas por un servicio prestado en y solo en la sucursal de Jerusalén, en ausencia de testimonios detallados del proveedor de servicios sobre el servicio prestado por él.
Cobrar a los demandados honorarios de gestión y alquiler
- En conjunto, se deduce que la ley de la reclamación por los honorarios de gestión y el alquiler debe ser aceptada, y en consecuencia - los demandados están obligados, conjunta y solidariamente, a pagar la cantidad de la reclamación relativa a los honorarios de gestión y alquiler por la suma de 1.392.438 ILS, menos las cantidades no disputadas pagadas tras la presentación de la reclamación: 200.000 ILS por la pérdida de una garantía bancaria en junio de 2022; y una suma adicional de 396.696 ILS que la demandante pagó por iniciativa propia a junio de 2022. En consecuencia, la cantidad total cobrada por alquiler y comisiones de gestión es de 795.742 ILS.
Cabe señalar que una revisión de la factura sobre la base de la cual se presentó la reclamación muestra que el cargo sobre la factura por el alquiler desde el 18 de julio de 2021 hasta la fecha de presentación de la reclamación en marzo de 2022 corresponde al alquiler mínimo establecido en el acuerdo (ILS 120.000 más IVA), y como correctamente se alegó, Babylon admitió en sus resúmenes (párrafo 33) el importe de la deuda basado en el apéndice de los términos comerciales firmados (pero alegó que un borrador anterior era vinculante; reclamación de la que posteriormente se retractó en el informe preliminar).