Obligación de los demandados con la compensación acordada
- La disposición de la cláusula 19.6 establece que una persona tiene derecho a una compensación acordada por un incumplimiento fundamental del acuerdo. Esta es su redacción [mi énfasis - 30:3]:
En caso de incumplimiento fundamental del contrato por parte del Inquilino, que no haya sido corregido por el Inquilino en un plazo de 10 días desde la recepción de la notificación por escrito del supuesto incumplimiento fundamental, el Inquilino deberá pagar al Arrendador una compensación previamente acordada por una cantidad igual al último alquiler y tasas de gestión pagados antes del incumplimiento, más el IVA, durante un periodo de tres meses (en adelante: la "Compensación Monetaria"), sin necesidad de demostrar la existencia del Contrato. Independientemente de si el propietario decidió cumplir el contrato o no. Las partes declaran y confirman que la cantidad de dicha compensación fue determinada por ellas tras una evaluación cuidadosa y cuidadosa de los daños probables que se causarán al arrendador como resultado del incumplimiento, y no se escuchará ninguna reclamación por parte del inquilino de que dicha cantidad sea irrazonable o esté determinada por una multa, y se impide presentar tal reclamación.
- Según Rabatz, tiene derecho a una indemnización acordada bajo esta disposición debido al impago del alquiler y los honorarios de gestión, tal y como se alega en la demanda. El demandado, por su parte, presenta una larga lista de reclamaciones respecto a la compensación acordada.
- Según Babylon, la demandante no especificó el incumplimiento por el que se reclamó la compensación acordada, por lo que no tiene derecho a reclamar la compensación acordada. No creo que haya fundamento en este argumento. La reclamación es simple y clara, y se afirma explícitamente que, debido al impago de la deuda de alquiler y a la gestión objeto de la demanda, el demandante exige una compensación acordada.
- Otro argumento planteado por Babylon es que la compensación acordada debe calcularse en función de la renta y las tasas de gestión realmente pagadas en los últimos tres meses previos al incumplimiento (ILS 143.385; párrafos 143-145 de la declaración jurada de Effie) y no por las sumas que se suponía que debía pagar bajo el acuerdo durante los últimos tres meses, como afirma la demandante. Se argumentó que esto está explícitamente dispuesto por el lenguaje del acuerdo. Este argumento debe aceptarse dadas las circunstancias del caso.
- En primer lugar, señalaré que la reclamación del demandante de que esto es un argumento de que una extensión de la fachada debe ser rechazada. La declaración de la demanda estaba redactada de forma lacunal y no especificaba la forma en que se calculaba la compensación acordada por el demandado por la suma de ILS 501.162 (en la sección 11). En el párrafo 10 de la declaración de demanda, la propia demandante incluso escribe que tiene derecho a una compensación acordada "por una cantidad igual a tres veces el alquiler mensual y los últimos honorarios de gestión pagados antes del incumplimiento, más una apelación fiscal [énfasis en el original - L. C]." En otras palabras, por el lenguaje claro de la declaración de demanda, parece que, según el propio demandante, la compensación acordada corresponde al alquiler y los honorarios de gestión de los últimos tres meses que realmente se pagaron, como afirma el demandado, y no a los pagos que deberían haberse pagado, como se afirma en los resúmenes del demandante. En vista de la redacción de la demanda, no hay fundamento en la afirmación de ensanchamiento de la fachada, y la cuestión se refuerza aún más cuando en la declaración de defensa el demandado negó la cantidad reclamada (párrafo 67 de la declaración de defensa).
- De hecho, en vista de la redacción de la demanda como se ha mencionado, la cuestión es si la redacción de la reclamación según la cual la cantidad de la compensación acordada se derivó del pago real en los últimos tres meses no es suficiente para llegar a la conclusión de que la posición de la demandada sobre este asunto, en ausencia de su empresa, debe ser aceptada, y dado que no se explicó cómo se calculó la cantidad reclamada. No estoy obligado a expresar una posición definitiva al respecto porque mi conclusión es que la interpretación del acuerdo por parte de Babilonia debe adoptarse en función del fondo del caso en las circunstancias del mismo.
- Como se ha mencionado, se trata de un acuerdo realizado entre entidades empresariales sofisticadas y representadas legalmente. Como se señaló anteriormente, en acuerdos de este tipo, debe darse un peso decisivo al lenguaje del acuerdo y al significado rutinario de sus palabras. Esto también supone el riesgo de errores en la redacción que el tribunal no corregirá (Bibi Roads, en los párrafos 5-6 de la opinión del Honorable Juez A. Grosskopf; Ofer Grosskopf y Yifat Naftali Ben-Zion, "Los propósitos del derecho de interpretación contractual: ¿Qué camino debemos tomar cuando nos importe a dónde llegaremos?" Sefer Gabriela Shalev: Estudios en la teoría del contrato 523, 547 (Yehuda Adar, Aharon Barak y Effi Zemach, eds. 2021)).
- El significado habitual del texto de la cláusula de indemnización acordada es coherente con la posición de Babilonia. El acuerdo establecía que la compensación acordada se derivaba de los "últimos pagos pagados" y no de los cargos del demandado durante los últimos tres meses (que son los últimos pagos que deberían haberse pagado, como se afirma en los resúmenes del demandante).
- Rabatz argumentó en sus resúmenes que aceptar la interpretación del acusado conduciría a que un pecador fuera recompensado. Así, cuando no se ha pagado nada durante un largo periodo de tiempo, la compensación acordada será cero. La reclamación debería ser rechazada. Así, en vista del peso decisivo que debe darse al lenguaje del acuerdo, pero especialmente en vista de otra estipulación del contrato que otorga al arrendador derecho a una compensación en forma de intereses mensuales atrasados del 2% por retraso en los pagos, cuando la demandante admite en sus resúmenes que se trata de una compensación acordada aunque no se definiera explícitamente como tal en el acuerdo (en un cálculo anual aproximado y acumulativo del interés compuesto, esto es un tipo de interés anual superior al 26%).
En otras palabras, dado que la cláusula de compensación acordada en la sección 19.6 es una cláusula general para cada incumplimiento fundamental, y cuando el arrendador tiene la opción de exigir la activación de una cláusula de compensación acordada diferente y específica en forma de intereses atrasados elevados por retraso en el pago, no es posible aceptar el argumento de que un pecador será recompensado. Tampoco hay margen, en vista de la estipulación de interés por atrasados, para ejercer la presunción interpretativa de que el acuerdo no debe recibir una interpretación inaceptable (para una discusión sobre esta presunción, véase Civil Appeal 4628/93 Estado de Israel contra Apropim Shikun e Iniciación (1991) Ltd., IsrSC 59(2) 265, 292-293 (1995)); Se presume que existía margen para considerar invocar esta cláusula en caso de que esta cláusula no apareciera en el acuerdo. Dado que las partes incluyeron en el acuerdo una cláusula específica que concede una compensación acordada en forma de intereses atrasados, no es inconcebible que la redacción lingüística de la cláusula general de indemnización acordada refleje la intención de que se aplique de manera suavizada en caso de incumplimiento debido a retraso en el pago o impago.
- Por lo tanto, los demandados están obligados a pagar una compensación acordada por la suma de ILS 143.386, lo que refleja aproximadamente el pago de los honorarios de gestión y el alquiler por un mes según el acuerdo (comparar, Civil Appeal 79/80 Willner contra Tal-Nir, IsrSC 36(3) 162 (1982), donde no se determinó que una compensación acordada por el importe de un mes de alquiler fuera irrazonable).
- Cabe señalar, en los márgenes, que también parece que la provisión de la compensación acordada sobre esta cantidad, de acuerdo con el lenguaje claro de las disposiciones del acuerdo, teniendo en cuenta la estipulación de intereses atrasados (que no se reclamó) y el derecho del demandante a la concesión de intereses y diferencias de vinculación (tanto sobre el alquiler y los honorarios de gestión como sobre la compensación acordada), conduce a un resultado más justo y equilibrado , en todas las circunstancias.
- En vista de esta conclusión, no estoy obligado a pronunciarme sobre los argumentos adicionales del demandado, incluyendo la alegación de que se trata de una cláusula de compensación acordada amplia y uniforme que contradice el artículo 6 de la Ley de Contratos Farmacéuticos; que la redacción general indica que no existe una relación razonable entre la compensación y el daño que podría haberse previsto en el momento de la conclusión del acuerdo como resultado probable del incumplimiento; que otorgar una compensación conforme a la disposición del artículo 19.6 conducirá a un cargo draconiano e irrazonable; y que si se determina que el demandado debe estar obligado a pagar la compensación acordada, esta debe reducirse conforme a la disposición Cláusula 21.1 del contrato de arrendamiento (que es el límite del daño real, según reclama el demandado, en relación con los atrasos en el pago).
Señalaré, solo en general, que estos son argumentos que plantean cuestiones que requieren una discusión relativamente compleja (para una discusión legal de los distintos temas, véase Yitzhak Amit, "Agreed Compensation - Issues and Aspects", el libro de Gabriela Shalev - Studies in Contract Theory, 621-640 (2021)). Así, teniendo en cuenta que la cláusula de compensación acordada es amplia y la importancia que esto puede tener para el propósito de transferir la carga al demandante para demostrar que es una suma razonable por el incumplimiento concreto; Así, en vista de la alta cantidad de la compensación acordada reclamada en relación con la cantidad de la deuda objeto de la demanda, y aún más considerando su reducción significativa poco después de su presentación; Esto también se da en vista del argumento de los demandados de que la reducción que debe aplicarse es por una compensación acordada según el interés por atrasos establecido en la cláusula 21.1 del acuerdo, sin argumentar expresamente que el periodo de interés por atrasos deba fijarse y, de ser así, de qué manera y cuando, por otro lado, según el demandante, la aplicación del interés por atraso conducirá a una compensación acordada mayor que la reclamada en virtud de la cláusula 19.6, dado el paso del tiempo desde que se presentó la reclamación, Esto sin que ninguna de las partes presentara un cálculo comparativo preciso -uno que tuviera en cuenta las fechas y la demanda del demandante de añadir diferencias de enlace y de intereses para la compensación acordada en virtud del artículo 19.6 (un cálculo que parece haber sido respaldado por una opinión experta).