También me refiero (siguiendo los pasos del juez Weizmann) al enfoque del Honorable Juez Ilan Dafadi, Vicepresidente de Casos Civiles (Tel Aviv) 36426-09-16 Roy Ben Yosef contra Aura Israel Emprendimiento e Inversiones en una Apelación Fiscal (6 de noviembre de 2020) en el párrafo 37, lo siguiente es lo siguiente:
"Además, conceder la kosher, según la reclamación del demandado, puede conducir a una elusión de la disposición del artículo 5A de la Ley de Venta, que pretende proteger al comprador de retrasos en la entrega del apartamento que adquirió, mediante una sentencia de compensación adecuada. Tal situación permitirá al contratista tender una emboscada al comprador que, por diversas razones, no pagó una cantidad determinada, por muy pequeña que sea a tiempo, y cuando sea necesario, retirar esta reclamación para privarle de la compensación a la que tiene derecho."
En otras palabras, de acuerdo con el principio de buena fe, no es posible presentar una reclamación de defensa por retraso en el pago, frente a una reclamación relativa a un retraso en la entrega. No hace falta decir que, en nuestro caso, no se envió ninguna carta de advertencia, con todo lo que deriva de ella, y parece que este argumento suprimido se planteó únicamente para el propósito del procedimiento que tengo ante nosotros. No hace falta decir que esta reclamación no se reclamó como reclamación compensatoria y, además, no se ha presentado ninguna contrademanda respecto al retraso en la entrega hasta la fecha.
Resumen provisional
- Por tanto, de la compilación se deduce que la fecha de entrega, incluyendo la fecha de desalojo de la tienda, así como la fecha de entrega de las llaves de la tienda en cuestión, es el 27 de agosto de 2019. Ahora debemos abordar la cuestión del cálculo de la compensación.
Estimando el alquiler de la tienda
- En el marco de la declaración jurada del Sr. Steindam, no hay referencia al alquiler de la tienda en cuestión, y en su contrainterrogatorio (p. 72, párrafos 1-16) el Sr. Steindem admite que no se alquiló antes de la presentación de su declaración jurada, cuando según él, un contrato de arrendamiento con la tienda se firmó con el restaurante Tzipora Skewers solo a finales de 2023 (ibid., párrafos 6-7). Véase también explícitamente en el párrafo 2 de los resúmenes de la respuesta del abogado del demandante, en el que se explica que fue precisamente durante este periodo cuando se propagó la pandemia de coronavirus y hubo dificultades para alquilar la tienda). En cualquier caso, el acuerdo de brochetas de Tzipora no me fue presentado en primer lugar, dado que la declaración jurada del Sr. Steindem fue firmada y entregada al expediente antes de la fecha real del alquiler de la tienda. El demandante argumenta que el acuerdo celebrado por Housing A.P.Z. con Cocoa Center en un recurso fiscal el 29 de julio de 2019 en relación con las dos tiendas adyacentes que posee (Apéndice 19 de la declaración jurada del Sr. Steindem y párrafo 41 de la declaración jurada; en adelante: el Acuerdo Cocoa) también debería aplicarse al alquiler en relación con la tienda en cuestión, dado que la legislatura determinó que el alquiler se determinará en "una cantidad igual al alquiler de un apartamento de tamaño y ubicación similares". Estos se multiplican por las cantidades especificadas en los apartados del apartado 5a(a) de la Ley, de acuerdo con su aplicabilidad en la fecha de la celebración del acuerdo en cuestión. Como se ha indicado anteriormente, en ausencia de un acuerdo respecto a la tienda en cuestión, no es necesario un acuerdo relacionado con esta tienda, ni siquiera la opinión del tasador, pero la prueba mínima de una tienda similar en tamaño y ubicación es suficiente.
- Debe enfatizarse: de acuerdo con la Ley de Venta de Apartamentos, no es necesario probar el daño causado, tal como se explica en la sección 5a(a) de esta ley; Esto contrasta con las disposiciones del artículo 10 de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970, que trata sobre daños que el infractor vio o debería haber visto de antemano, en el momento de celebrar el contrato, como resultado probable del incumplimiento. En este contexto, me referiré a la jurisprudencia respecto a la carga de la prueba impuesta al solicitante para recibir el alquiler, tal como se expresa en la Apelación Civil (Be'er Sheva) 14808-08-19 Kochav Hanegev - Building and Development Company (1990) en Tax Appeal v. Gavriel Shmalov (16 de diciembre de 2019, párrafos 12-13 de la sentencia de la Honorable Justicia Geula Levin) como sigue:
"Este acuerdo buscaba reducir la disparidad de poder entre las partes y fortalecer el estatus del comprador del apartamento de manera que garantice el derecho al comprador a una compensación e incentive al contratista a evitar retrasos en la entrega del apartamento (Civil Appeal Authority 6605/15 Ilana Shemesh contra Space Construction and Development in a Tax Appeal [publicado en Nevo] [emitido el 21 de febrero de 2016]). El acuerdo especial de compensación otorga el derecho a una indemnización sin prueba de daños. El comprador no está obligado a demostrar que realmente gastó dinero o que fue perjudicado por el retraso en la entrega del apartamento. El acuerdo de compensación también beneficia al comprador al colocar la compensación en los primeros ocho meses sobre el mismo importe de alquiler para un piso de tamaño y ubicación similares, multiplicado por 1,5, y a partir del noveno mes, el multiplicador es de 1,25. 13. Se determinó que la única cifra que debe presentarse ante el tribunal para determinar la compensación es "el alquiler de un apartamento similar en tamaño y ubicación". Esta cifra forma parte de los componentes de la demanda, y el demandante está obligado a demostrarla para fundamentar su reclamación. Aunque estamos tratando con un acuerdo de compensación sin prueba de daños, que pretende fortalecer la situación del comprador del apartamento y disuadir a los contratistas de retrasos en la entrega de los apartamentos, este sigue siendo un componente que debe demostrarse conforme a las leyes de prueba habituales en derecho civil."
- Como se ha indicado anteriormente, para calcular el alquiler mensual, conforme a las disposiciones de la Ley de Venta de Apartamentos, debemos requerir datos sobre el alquiler de la tienda en cuestión o de tiendas similares en la zona. En las circunstancias del caso, la demandante adjuntó el Acuerdo del Cacao a la declaración jurada del Sr. Steindam, donde, según ella, el alquiler medio para todo el periodo es de ILS 190, junto con una apelación fiscal por metro cuadrado. Según el demandante en la declaración jurada, debe realizarse el siguiente cálculo: Periodo de retraso: 34,2 meses * Alquiler por metro cuadrado por suma de ILS 190 junto con un recurso fiscal (ILS 222,30)* La superficie de la tienda, a una tasa de 262,2 metros cuadrados = ILS 1.993.417.452. Como parte de sus resúmenes, el demandante solicita al demandado un periodo de retraso de 37,2 meses, es decir, tres meses adicionales adicionales adicionales a los especificados en la declaración de la demanda, sin omitir el periodo de gracia, contrariamente a lo que se exige en la declaración de la demanda. Según el demandante, actúa conforme a las disposiciones contundentes del artículo 5A de la Ley de Venta de Apartamentos, redactada en ese momento, según la cual debe calcularse el retraso desde la fecha de entrega contractual, sin tener en cuenta el periodo de gracia. En este contexto, el demandante debe recurrir a la jurisprudencia de otras solicitudes municipales 8570/09 Samira Hagoli contra Rishon LeZion Municipality (15 de marzo de 2011, párrafo 21 de la opinión del Honorable Juez Fogelman), en las que se establecieron tres condiciones acumulativas para conceder un reparación que exceda lo solicitado en la propia demanda, de la siguiente manera: Una revisión del caso ante mí muestra que las tres condiciones requeridas en la jurisprudencia no se cumplieron completamente: De hecho, es necesario aclarar las cuestiones en disputa entre las partes, y estas requieren la concesión de un reparo. Además, este es un remedio que deriva directamente del remedio solicitado. El problema es que este remedio no se solicitó hasta la fase resumida, cuando el demandado tuvo que calcular el cálculo del demandante. Y finalmente, no se aclararon todas las pruebas necesarias para una decisión en el procedimiento ante mí, incluido un método meticuloso para calcular la compensación. Abordaré este asunto de inmediato. En este contexto, me referiré a la jurisprudencia de otras solicitudes municipales 8570/09 Samira Hagoli contra Rishon LeZion Municipality (15 de marzo de 2011, párrafo 21 de la opinión del Honorable Juez Vogelman), según la cual - "En este contexto, la jurisprudencia señaló tres condiciones acumulativas, cuyo cumplimiento el tribunal puede conceder un alivio aunque no se haya solicitado explícitamente: la primera condición es que la justicia o la necesidad de aclarar las cuestiones sustantivas en disputa requieran la concesión del alivio. La segunda es que este alivio deriva directamente del alivio solicitado. La tercera condición es que se hayan aclarado todas las pruebas necesarias para una decisión sobre el remedio en cuestión y, en este contexto, la jurisprudencia señalaba tres condiciones acumulativas: si se cumplen, el tribunal puede conceder un alivio incluso si no se ha solicitado explícitamente: la primera condición es que la justicia o la necesidad de aclarar las cuestiones sustantivas en disputa requieran la concesión del remedio. La segunda es que este alivio deriva directamente del alivio solicitado. La tercera condición es que todas las pruebas necesarias para una decisión sobre el remedio en cuestión hayan sido aclaradas, de modo que no sea necesario continuar con el litigio..."
- En este contexto, me gustaría señalar que en la fecha correspondiente, que es la fecha oficial de entrega, el 27 de agosto de 2019, la Sección 5a(a) de la Ley de Venta de Apartamentos (Enmienda 5782-2022 (Enmienda nº 9) del 7 de julio de 2022) estipulaba que el derecho a una indemnización sin prueba de daño es el doble de la cantidad de la compensación en 1,5 para los primeros ocho meses, y multiplicado por 1,25 para el periodo que comienza nueve meses después de la fecha contractual de entrega. En consecuencia, el cálculo de la tasa de uso es: 8 * 222,30 ILS * 262,2 metros cuadrados * 1,5 = 699.444,72 ILS + 26,2 * 222,30 ILS * 262,2 metros cuadrados * 1,25 = 1.908.901,215 ILS, para un total de 2.608.345,935 ILS. El problema es que esta suma excede la cantidad por la que se pagó la tarifa, así como las limitaciones de la autoridad sustantiva de este panel. Aquí también honraré y seguiré los pasos del juez Weizmann en sus sentencias en el procedimiento paralelo (párrafo 47): "La demandante no puede demandar en sus resúmenes más que la demandada en la declaración de demanda, ya que "el precedente es que ningún juez otorga al demandante más que una toma de juramento, incluso si quedó claro durante la audiencia de su reclamación que tiene derecho a más" (Yoel Sussman, Civil Procedure, 162 (Séptima Edición, 1995)). De manera similar, la demandante no puede reclamar una compensación económica que supere el remedio por el que pagó una tarifa (Civil Appeal Authority 1927/13 Elco Installations and Services (1973) en Tax Appeal contra Noy Electricity and Control Ltd., párrafo 5 (2013); Apelación Civil 1226/11 Uzi Israel-Pour et al. contra Yehuda Eliyahu, párrafos 57-58 (2014)."
- Además, y como se ha indicado anteriormente, la cantidad indicada contradice el cálculo detallado en el párrafo 42 de la declaración jurada del Sr. En otras palabras, hubo varios defectos en la conducta del demandante en el asunto: Primero, no se mencionó nada en relación con el cálculo del periodo de gracia: ni en la declaración de la demanda ni en las declaraciones juradas del demandante; Segundo: la solicitud de crear esta obligación surge de donde estaba solo en la etapa de conclusión; Y en tercer lugar, teniendo en cuenta este cálculo, concluirá que la cantidad de la reclamación superará los límites de la jurisdicción sustantiva de este panel, así como que no se ha pagado ninguna tasa adecuada por el gravamen conforme a este cálculo. Por lo tanto, en esta etapa no puedo abordar los argumentos del demandante respecto a la fecha de cálculo de la compensación, y basaré el cálculo en un periodo de solo 34,2 meses.
Cálculo del área de la tienda y la reclamación relativa a la ampliación de una fachada prohibida
- En cuanto al cálculo de la superficie de la tienda, en este asunto se determinó en el acuerdo que se sitúa en una superficie neta de 228 metros cuadrados y 262,2 metros cuadrados brutos (según se detalla en el séptimo artículo desde el preámbulo del acuerdo). En este contexto, el demandado argumenta por primera vez en sus resúmenes (párrafo 44(c) de los resúmenes del demandado) que el propósito del uso era diferente, y el propio Sr. Steindem admitió que la tienda estaba destinada solo a un uso comercial en relación con un área de 150 metros cuadrados y nada más. Este argumento se dirige tanto a la demanda de compensación y su cálculo, como a la comparación de la tienda en cuestión con las tiendas paralelas de Dior A.P.Z. lo que se alegó en la ampliación de una fachada prohibida respecto al área destinada al comercio. Cabe señalar que la propia demandante discrepa de la determinación del Tribunal de Distrito en el procedimiento paralelo, según la cual el alquiler respecto a las tiendas de Dior A.P.Z. debe calcularse solo en relación con el área designada para el comercio, es decir, en relación con un área de 150 metros cuadrados, y no en relación con toda la superficie bruta allí, que se sitúa en una adición de 272 metros cuadrados, y en los distritos comerciales un total de 422 metros cuadrados.
- En este contexto, la jurisprudencia establece que:
"Es una regla bien conocida en el derecho civil que son los escritos los que resuelven la disputa, y que el tribunal decidirá únicamente en base a las declaraciones de culpabilidad y en los testimonios dados en el marco de las reclamaciones... y no por algo sorprendente en el testimonio de una de las partes, y especialmente si no fue confirmado por su oponente" (Civil Appeal 397/68, Weiss contra George, IsrSC 23(1) 402, 407 (1969)).