Un argumento planteado por una parte que no se haya planteado en primer lugar en sus escritos constituye un "cambio de fachada" o una "ampliación de la fachada" y debe ser rechazado, especialmente cuando se plantea en una fase avanzada del procedimiento (véase: Civil Appeal 6799/02, Yulzari contra United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145 (2003); Autoridad de Apelación Civil 9123/05, Adamov contra Ciudad-Estado (25 de octubre de 2007). En este caso, el argumento se planteó solo en la fase de los resúmenes del abogado del acusado, no fue examinado en los peines de los contrainterrogatorios, y no puedo abordarlo.
- No obstante todo esto y en vista de la determinación del perito del tribunal, decido que el área debe calcularse como un área neta, y todo según se detalle a Kaman.
Cálculo de la renta por tamaño
- No obstante lo anterior, sigue existiendo una dificultad, dado que, como admite el abogado del demandante en sus resúmenes, la tienda no se alquiló durante un largo periodo de tiempo y desean depositar su confianza en el Acuerdo del Cacao en este sentido. El problema es que, en relación con el Acuerdo del Cacao, en este caso, el Tribunal de Distrito llevó a cabo varias manipulaciones contables en el procedimiento paralelo, tales como: una reducción del importe de la inversión por la suma de 1 millón de ILS por un periodo de 5 años y una exención del pago del alquiler por un periodo de 5 meses. Como se ha mencionado antes, a diferencia de las disposiciones de la Ley de Contratos de Medicamentos , no estamos obligados a probar daños reales, y es suficiente que el demandante haya presentado datos sobre el alquiler en una tienda de tamaño y ubicación similares, y estos fueron efectivamente inventados: Estamos tratando con un acuerdo de cacao en una tienda en la misma ubicación, aunque sea casi el doble de grande. Además, como se ha indicado anteriormente, como parte del Acuerdo del Cacao, Housing APC invirtió 1 millón de ILS en las dos tiendas, junto con una exención de alquiler durante los primeros cinco meses (agosto-diciembre de 2019). Esta suma se deducía en el marco de la sentencia en el procedimiento paralelo del importe relativo de la renta. Y surge la pregunta: ¿En este caso se debe la falta de alquiler de la tienda a que se exigieron ciertos alquileres, que al final el demandante no pudo recibir?
Otra pregunta que debemos plantearnos en este contexto es en relación con el tamaño de la tienda (cuando, como se ha señalado, debemos relacionarnos con una tienda de tamaño similar): ¿Es posible proyectar el alquiler resultante de alquilar tiendas en una determinada zona sobre otra tienda que es aproximadamente la mitad del tamaño de las dos primeras? En este contexto, en su contrainterrogatorio se preguntó al Sr. Steindem si realmente es posible meter a ambos en el ingenuo, y él responde que sí es posible aprender de esas tiendas sobre la tienda en cuestión, y que, en su opinión, el alquiler por metro cuadrado en una tienda pequeña se supone que es más alto que en una tienda grande (p. 62, párrafos 32-33). Además, se alegó que Housing A.P.Z. invirtió en las dos tiendas, como se indicó antes, una suma de 1 millón de ILS y eximió el alquiler por un periodo de 5 meses (p. 68, párrafos 19-32). En las circunstancias del caso, y dadas las manipulaciones contables llevadas a cabo por el Tribunal de Distrito en el proceso paralelo respecto al Acuerdo del Cacao, así como el hecho de que tratamos con tiendas de diferentes tamaños (que varían en sus áreas), y dado que la tienda en cuestión no se alquilaba hasta hace poco, me resulta difícil proyectar el alquiler de las dos tiendas de Dior A.P.Z. sobre el valor del alquiler de la tienda en cuestión.
- Como se ha indicado anteriormente, la reclamación carece de la opinión del tasador respecto al alquiler habitual en una tienda/apartamento similar en tamaño y ubicación. En este contexto, el abogado del demandado se refiere a la sentencia en el caso civil 36426-09-16, Ben Yosef et al. contra Aura Israel - Emprendimiento e Inversiones en una Apelación Fiscal (6 de noviembre de 2020). Según el abogado del demandante, la jurisprudencia citada trata una reclamación que no trata la Ley de Venta de Apartamentos, pero este argumento está involuntariamente fundamentado (en este sentido, véase la cita en el párrafo 39 de la sentencia) y así fue como se resolvió allí (párrafo 40):
"Los demandantes no adjuntaron una opinión del tasador de la que sea posible obtener información del alquiler de un apartamento de tamaño y ubicación similares. Los demandantes 13-14 adjuntaron a la declaración de la demanda (y no a la declaración jurada) un contrato de alquiler firmado el 30 de agosto de 2015, según el cual la pareja de demandantes 13-14 alquiló su apartamento de cinco habitaciones por la suma de 6.000 ILS al mes. Esto no satisface la prueba requerida respecto al alquiler de un apartamento similar en la zona durante el periodo de retraso, que es entre el 31 de diciembre de 2014 y la fecha de entrega del apartamento el 6 de mayo de 2015. No se sabe si el importe del alquiler se vio afectado por la fecha de su alquiler, unos 8 meses después de la fecha de entrega contractual, en agosto, lo que puede deberse al verano y a la proximidad al inicio del curso escolar, a que se disfrutan de precios de alquiler especialmente altos o a circunstancias específicas relacionadas, por ejemplo, con el apartamento, la identidad del inquilino u otras circunstancias desconocidas. Una transacción específica no es suficiente para determinar que este es realmente el valor de alquiler de un apartamento similar de 5 habitaciones en la zona. Esto ciertamente no significa que los apartamentos tengan un número diferente de habitaciones. La mejor manera de demostrar el importe del alquiler de un piso de tamaño y ubicación similares en los momentos relevantes es presentando la opinión de un tasador. Los demandantes no lo hicieron. A la luz de esto, la compensación debe calcularse de acuerdo con las disposiciones del acuerdo."