En la cláusula 1 del Apéndice de los Pagos y Fechas, se determinó que la propiedad se entregaría después de 12 meses -
"Tras el pago de la contraprestación total y el cumplimiento de todas las obligaciones del comprador bajo el contrato."
La cláusula 2.4 del acuerdo estipulaba que un retraso en los plazos generará diferencias de vinculación e intereses. En la práctica, el demandante no cumplía las fechas especificadas en el acuerdo y tenía que soportar diferencias de vinculación e intereses. Por ejemplo, hasta el 10 de enero de 2019, el demandante transfirió la suma de 5.992.090 ILS más una apelación fiscal. Fue entonces cuando se exigió pagar 6.418.656 ILS más IVA según el acuerdo. En otras palabras, un retraso en el pago de una suma de 426.566 ILS durante aproximadamente tres años y medio.
- El demandado además alega que el demandante fue socio y parte activa en todos los procedimientos de planificación. Durante el proyecto, el demandado tuvo que hacer un cambio, incluyendo aumentar los suelos del sótano de 2,5 a 3 plantas. Este era un trabajo que requería obtener un permiso de construcción modificado, y el señor Appel dio su consentimiento a la solicitud. Estaba claro que los cambios retrasarían la entrega.
- El demandado además alega que el retraso se debió a la falta de un permiso de extinción de incendios, cuando la Autoridad de Bomberos y Rescate retrasó la inspección de la propiedad con el propósito de proporcionar el Formulario 4 y la concesión de los permisos durante un tiempo inusual y prolongado, por una razón que no depende del demandado. El señor Appel sabía de los retrasos e incluso intentó ayudar. El permiso para extintor se emitió solo el 22 de octubre de 2018, y aun así, tras mucha presión y esfuerzo.
- Además, se argumentó respecto al supuesto periodo de demora que la posesión de la tienda ya se había entregado el 28 de octubre de 2018, cuando se entregó el formulario para la conexión al sistema eléctrico, y no como afirmaba el demandante.
Antecedentes y pruebas de las partes
- En primer lugar, señalaré que en el caso de las dos tiendas adicionales, que son propiedad de A.P.Z. Housing, se presentó una demanda en el Tribunal Central de Distrito en el Caso Civil 44600-10-20, Housing A.P.Z. contra Netanel Group (20 de enero de 2025), en cuyo marco se dictó la sentencia del Honorable Juez Zvi Weizmann (en adelante: el procedimiento paralelo), mientras que en el procedimiento paralelo, Dior A.P.Z. presentó su reclamación por la suma de ILS 4,039,637, como derivado del tamaño de las dos tiendas objeto de este procedimiento. Esto, junto con una reclamación para cederle las plazas de aparcamiento de la demandante. La reclamación en el procedimiento paralelo fue aceptada en pequeña parte, tras recibir las reclamaciones sustantivas del demandante sobre la falta de entrega puntual. Sin embargo, una parte significativa del cálculo realizado por el demandado respecto a la pérdida de las tarifas de uso adecuado en las tiendas allí no fue aceptada. En los márgenes, debe señalarse que, como se desprende de la sentencia en el procedimiento paralelo (párrafo 1), los accionistas de APC Housing son el Sr. Appel y su esposa, en partes iguales, siendo el Sr. Appel el único director de esta empresa. Tras la finalización de la fase de pruebas en el procedimiento ante mí y la finalización de la fase resumida, se comunicará la sentencia en el procedimiento paralelo. El abogado del demandante tuvo tiempo para abordar la decisión en el procedimiento paralelo en los resúmenes de la réplica en su nombre, mientras que el abogado del demandado intentó abordar esta decisión. En mi decisión del 24 de marzo de 2025 sobre la Moción 30, determiné que el abogado del demandado podría presentar sus comentarios sobre la sentencia en el procedimiento paralelo, mientras que al mismo tiempo yo también estaría obligado a presentar los argumentos en nombre del abogado del demandante, pero a pesar de la observación del demandado sobre esta decisión, no se proporcionó ninguna referencia en la fecha que fijaron. Por lo tanto, decidí el 9 de abril de 2025 que la sentencia se enviaría al abogado de las partes sin esperar a que las partes abordaran el procedimiento paralelo. En los márgenes de estas palabras, señalo que ya en mi decisión aproximadamente un mes antes, el 10 de marzo de 2025, expresé mi duda sobre si la sentencia en el procedimiento paralelo se había vuelto definitiva, dado que las sentencias de esta sentencia constituyen una decisión para el procedimiento ante mí, y teniendo en cuenta la petición de la demandante en la red de resúmenes de su respuesta a la decisión conforme a las sentencias del procedimiento paralelo (con los cambios apropiados, según la demandante, dadas sus objeciones a las determinaciones del panel en el procedimiento paralelo respecto al cálculo del alquiler en relación con el contrato de arrendamiento celebrado por Dior A.P.Z. para el alquiler de sus dos tiendas, que son objeto del procedimiento paralelo). cuando, según la demandante, estas determinaciones "silencian a su empresa"; Sin embargo, tanto el demandante como el demandado anunciaron que tenían la intención de apelar la sentencia, aunque al final, y como se indicó, se presentó una apelación contra la sentencia en el procedimiento paralelo únicamente por A.P.Z. Housing y no por el demandado allí y aquí. En cualquier caso, dada la cierta variación entre los casos en cuestión, y teniendo en cuenta el hecho de que en cualquier caso la sentencia en el procedimiento paralelo no se volvió concluyente, y dado que parece que no se tomará una decisión final en dicho procedimiento pronto (no se tomará pronto), he comprobado que no me queda más remedio que publicar mi decisión en el procedimiento ante mí sin esperar una decisión definitiva sobre la disputa que es objeto del procedimiento paralelo.
- No obstante lo anterior, y durante el trabajo inicial sobre el borrador de sentencia en cuestión, me di cuenta de que, en realidad, la tienda estaba arrendada (y tras la presentación de las pruebas de las partes) a un negocio llamado "Tzipora Skewers" (p. 72, párrafos 6-7 del contrainterrogatorio del Sr. Steindam en nombre del demandante, en adelante: el Acuerdo de Brochetas Tzipora). En este contexto, señalé en mi decisión del 18 de abril de 2025 que no encontré que se me presentaran datos sobre el coste del alquiler en relación con el acuerdo de brochetas de Tzipora, así como no encontré que el demandado se refiriera a este asunto en sus resúmenes. En las circunstancias del caso, me preguntaron sobre la posición de las partes respecto al Acuerdo de Brochetas de Tzipora. Sobre este asunto, se celebró una audiencia recordatoria con la participación de los abogados de las partes, el 28 de abril de 2025. El abogado del demandante anunció durante la audiencia que no existía ningún impedimento por parte del demandante para presentar la nueva prueba, que se refiere al acuerdo de brochetas de Tzipora, cuando anunció que el alquiler bajo este acuerdo es aproximadamente de 135 ILS al mes por metro cuadrado. Por su parte, el abogado del acusado anunció que le sería difícil relacionarse con el acuerdo que aún no se había presentado, preservando al mismo tiempo su derecho a presentar una referencia a las nuevas pruebas. Durante la propia audiencia, las partes hicieron referencia al acuerdo sobre el cacao que se firmó en relación con las reservas de Dior A.P.Z. En cuanto al fondo del asunto, y con el consentimiento del abogado de las partes, ordené que la demandante presentara un acuerdo sobre las brochetas de Tzipora, preservando al mismo tiempo el derecho de la demandada a presentar su respuesta junto con pruebas.
- El acuerdo de brochetas Zipporah se presentó el 7 de mayo de 2025, con notas explicativas en nombre del abogado del demandante. Quiero señalar brevemente que este es un acuerdo fechado el 6 de junio de 2023, que se celebró, como se indicó, tras la presentación de todas las pruebas de las partes. Además, de este acuerdo se deduce que se relaciona con la superficie bruta de la tienda, y la calcula según una superficie de 275 metros cuadrados (véase la sección 1.4). También cabe señalar que se trata de un contrato de arrendamiento de 5 años con opción por 5 años adicionales. Además, la contraprestación se calcula según la superficie bruta, con variables, de acuerdo con los plazos de arrendamiento (véase la cláusula 4.1 del acuerdo). El 14 de julio de 2025 se presentó la respuesta del demandado a este acuerdo, con la opinión del tasador Moshe Sapir, fechada el 6 de julio de 2025, en nombre del demandado (en adelante: el tasador Sapir). El 17 de agosto de 2025 se presentó la respuesta del abogado del demandante a la respuesta del abogado del demandado, que también fue acompañada de dos opiniones: una en nombre del demandado por el tasador Avi Biron el 14 de agosto de 2025 (en adelante: el tasador Biron), y la segunda por el tasador decisivo Boaz Barzilai, respecto a los honorarios de mejora de la propiedad, fechada el 18 de junio de 2024 (en adelante: el tasador decisivo). Poco después de la presentación de esta respuesta, se presentó la solicitud del abogado de la demandada para eliminar la respuesta del abogado de la demandante, así como para ordenar que la opinión fuera retirada de ella. Ya en mi decisión del 17 de agosto de 2025 sobre la moción del demandado (solicitud 37), dejé claro que tendría que aceptar la posición del demandante. Sin embargo, sugerí que las partes examinaran escuchando las pruebas adicionales que conciertan a las opiniones expertas de las partes. Tras recibir la respuesta del demandado, determiné en mi decisión del 9 de septiembre de 2025 sobre la solicitud 40 que no podía ordenar la eliminación de la opinión experta del demandante, en vista de la presentación de la opinión demandada (que a su vez se produjo tras la presentación del acuerdo de brochetas de Tzipora). También señalé que las dos opiniones se presentaron solo tras una audiencia recordatoria el 28 de abril de 2025 y tras mi comentario sobre el acuerdo de pinchetas de Tzipora, que constituye nuevas pruebas. También sugerí nombrar a un perito en nombre del tribunal, aunque en este contexto sugerí diferentes nombres de tasadores. El abogado del demandado apeló mi decisión mencionada y, en mi decisión del 16 de septiembre de 2025, determiné que no constituyo un tribunal de apelación contra mis decisiones. También señalé que la opinión del demandante no entra en conflicto con la del demandado. También he propuesto varias opciones para avanzar el procedimiento desde esta etapa, basándome en las opiniones de los expertos de las partes. Tras estas observaciones, y teniendo en cuenta el aviso del abogado del demandado del 25 de septiembre de 2025, así como lo que se indicó en la respuesta del demandante respecto a la solicitud del demandado para ordenar la eliminación de la opinión experta del demandante, ordené en mi decisión del 25 de septiembre de 2025 que se programara una audiencia con el fin de interrogar a los peritos de las partes, y finalmente tuvo lugar el 8 de enero de 2026. Más adelante me referiré a las opiniones de las partes y a sus contrainterrogatorios, tal como surgieron en esa audiencia.
- Además, al final de la vista del 8 de enero de 2026, los abogados de las partes aceptaron mi propuesta respecto al nombramiento del tasador e ingeniero Zvi Ron como perito en nombre del tribunal (en adelante: el perito y/o el perito del tribunal). Emitió su opinión el 30 de marzo de 2026. Me referiré a la opinión que aparece más abajo. En cuanto al procedimiento, el demandado ISA envió preguntas de aclaración al perito el 30 de marzo de 2026, y el perito las respondió el 26 de abril de 2026. El 14 de mayo de 2026 se preguntó al perito sobre su opinión, cuando la mayor parte de su interrogatorio fue llevado a cabo por el abogado del demandante, quien renunció a su decisión de enviar preguntas de aclaración al experto. El abogado de las partes renunció a la presentación de resúmenes y argumentos adicionales tras el interrogatorio del perito, por lo que llegó el momento propicio para redactar la sentencia, tras revisar la transcripción del interrogatorio del experto.
- Ahora pasaré a la prueba de las partes: en nombre del demandante, se presentaron declaraciones juradas apelando la decisión del Secretario de la Sra. Gali Appel Castel, hija del Sr. Appel, y de la persona que llevó a cabo las negociaciones en su nombre en relación con la implementación del acuerdo (en adelante: la Sra. Appel), así como del Sr. Una parte significativa de las pruebas del demandante se adjuntó a la declaración jurada del Sr. Steindem y una minoría a la declaración jurada de la Sra. Appel. Sin embargo, parece que la Sra. Appel fue el factor dominante y el enlace con los representantes del demandado, mientras que el Sr. Steindem, uno de los accionistas de la demandante, actuó tras bambalinas, y descubrí que no necesariamente participó en las negociaciones entre las partes. Además, el señor Steindem testifica que parte de su testimonio es testimonio de oídas, después de escuchar lo que dijo del señor Appel, quien compartió con él como socio el tema del retraso en la entrega (de la p. 36, párr. 30 a la p. 37, párrafo 11). Por lo tanto, me referiré principalmente al testimonio de la señora Appel. En cuanto al testimonio del Sr. Steindem, abordaré este testimonio brevemente y en la medida en que se refiera a las cuestiones sustantivas del presente caso. También cabe señalar que en la lista de testigos en nombre del demandado figuraba el nombre del Sr. Appel, y al final, el demandante no presentó una declaración jurada en su favor y no testificó. Más adelante, abordaré los argumentos de las partes sobre la falta de testimonios en nombre del Sr. Appel y la importancia probatoria que debe atribuirse.
- En nombre del demandado, se presentaron declaraciones juradas de apelación contra la decisión del Registrador del gerente y accionista mayoritario del demandado, el Sr. Arie Netanel (en adelante: Netanel), así como una breve declaración jurada del asesor jurado del demandado, el abogado Nili Braunstein (en adelante: Abogado Braunstein).
- Como parte del procedimiento, se llevaron a cabo dos sesiones preliminares (el 3 de noviembre de 2021 y el 3 de mayo de 2023) y dos audiencias probatorias. Durante la primera audiencia probatoria (el 1 de enero de 2024), se interrogó a la Sra. Appel y al Sr. Steindem, en nombre del demandante, y al abogado Braunstein en nombre del demandado, sobre las declaraciones juradas en su nombre. Como parte de la segunda audiencia probatoria (fechada el 4 de marzo de 2024), se interrogó al Sr. Netanel sobre su declaración jurada en nombre del acusado. Las referencias a los contrainterrogatorios se ajustan a los protocolos pertinentes. Además, y tras los avances respecto al procedimiento para una audiencia recordatoria en una conferencia visual, fechada el 28 de abril de 2025, en la que tomé una decisión al final del acta, con el consentimiento de las partes, según la cual instruí al demandante para que presentara el acuerdo de brochetas de Tzipora, todo detallado anteriormente. Tras estas observaciones, y como se indicó anteriormente, se celebró una audiencia probatoria adicional el 8 de enero de 2026 con el propósito de contrainterrogar a los peritos de las partes y, finalmente, una audiencia probatoria el 14 de mayo de 2026, destinada al contrainterrogatorio del perito del tribunal. Tras estas observaciones, los abogados de las partes acordaron que no era necesario realizar resúmenes adicionales más allá de los ya presentados y de los suplementos al asunto.
- Cabe señalar que al inicio del procedimiento, las partes recurrieron a un procedimiento de mediación ante la Honorable Jueza Jubilada Hila Gerstel, y el aviso de esto se dio el 8 de junio de 2022. Como resultado, incluso se le pidió que pospusiera la presentación de las declaraciones juradas de las partes. Sin embargo, el 3 de mayo de 2023, el abogado del demandante anunció que el proceso de mediación no tuvo éxito.
- En cuanto a la presentación de pruebas, incluida la presentación de las actas de la audiencia del procedimiento paralelo, se me exigió hacerlo ya durante la audiencia del 1 de enero de 2024 (desde la p. 6 del párrafo, pár. 33 hasta la p. 7, párrafo 8). Durante el testimonio del Sr. Steindem, el abogado del acusado le preguntó sobre el testimonio del Sr. Appel en el procedimiento paralelo (p. 38, párrafos 21-39), en un intento de remediar su ausencia de ser citado para el testimonio del Sr. Appel en el juicio ante mí. Según el abogado del demandado, en su pregunta sobre el asunto en el marco del procedimiento paralelo, el Sr. Appel confirmó que, debido a la necesidad de modificar los planes del proyecto, hubo un retraso en el proyecto, en la recepción del Formulario 4 y, en cualquier caso, también en la entrega de la tienda. Se le preguntó al Sr. Steindem sobre esto en su testimonio, mientras se refería, como se indicó, al testimonio del Sr. Appel en el procedimiento paralelo. El abogado del demandado solicitó presentar las actas del procedimiento paralelo como prueba ante mí, mientras que el abogado del demandante se negó a presentar la transcripción, argumentando que no había razón para presentar, a través del Sr. Steindem, un documento que no estuviera relacionado con él y que no hubiera preparado (p. 42, párrafos 1-30). En ese momento, rechacé la solicitud de presentar la transcripción a mí mismo y al testigo en el procedimiento paralelo. En este contexto, he determinado lo siguiente:
"Primero, sobre el fondo del asunto, de la página 17 de la transcripción (en el procedimiento paralelo. Y.P. no surge explícitamente, como afirma el abogado del demandado; en cuanto a las preguntas y respuestas, parece que el Sr. Appel enfatiza explícitamente que es efectivamente el propietario, pero no controlaba el proyecto ni presentó planos. Firmó los planes, los aceptó, pero no los inició.