Supervisor del Registro de la Propiedad (PEsperanza) 217/24 Cohen Yehuda contra Asraf Uriel Yochai - parte 2

Resumen de los argumentos de los demandantes en sus resúmenes

1. Cerca de la fecha de compra de su apartamento, los demandantes comenzaron a actuar para promover la ampliación del apartamento y la adición de una sala segura conforme a las instrucciones del Mando de la Casa Principal, que exigen que el 70% de las paredes de la sala segura se construyan en la planta baja, con el consentimiento de 3/4 de los propietarios del condominio, que constituyen el 92% de la propiedad común para la ejecución de la ampliación del edificio, y los demandados son los únicos inquilinos que rechazaron la solicitud de ampliación y la ampliación de la sala segura, presentando una objeción ante el Comité de Planificación y Construcción.
2. Durante unos cuatro años, los demandantes trabajaron para obtener el consentimiento de los demandados para ampliar el apartamento y construir la sala segura, pero todas las propuestas y alternativas que se propusieron fueron rechazadas o intentaron enriquecerse de manera ilegal.  La negativa de los demandados no está justificada, ya que los propios demandados ampliaron su apartamento en el pasado sin el consentimiento de la mayoría de los propietarios y en contravención del permiso que les concedieron.  Los demandantes enfatizan que esta conducta de los demandados, en la ampliación de su propio apartamento, constituye un consentimiento implícito para una ampliación similar de otros apartamentos del edificio, de acuerdo con las disposiciones Se alegó además que, como parte de la ampliación, los demandados utilizaron materiales peligrosos para construir una habitación adicional adyacente a su apartamento, de una manera que supone un riesgo para la salud de los demandantes.  En estas circunstancias, los demandantes alegan que tienen derecho a obtener el consentimiento de los demandados para ampliar su apartamento y construir la sala segura, entre otras cosas, por la razón de que los propios demandados ampliaron su apartamento.
3. También se alegó que los inquilinos que viven en el apartamento de los demandados gestionan un jardín de infancia en su apartamento, que para este fin delimitaba el jardín, que es propiedad común, y lo anexaba a su apartamento sin el consentimiento de los demás propietarios.
4. Además, se argumentó que la conducta de los demandados se realizó de mala fe, ignorando el número de días asignados a los demandantes para presentar la decisión del Supervisor de Registro de Tierras (en adelante: "el Supervisor") al Comité de Planificación y Construcción, y que la negativa de los demandados a aprobar la construcción no se basó en una razón práctica o justificada, cuando se les ofrecieron muchas soluciones, que fueron rechazadas.
5. Se copió de Nevoque las acciones y omisiones de los demandados causaron a los demandantes daños económicos significativos, tanto por la conducción del proceso legal como por el hecho de que su apartamento estaba vacío, sin posibilidad de alquilarlo a un tercero, y si los demandados hubieran dado el consentimiento para ampliar el apartamento y construir la sala segura hace unos cuatro años, los costes de construcción habrían sido aproximadamente un 50% menores.  Por lo tanto, se solicita al Supervisor que acepte la reclamación, instruya a los demandados para que acepten la solución propuesta y permita a los demandantes completar la ampliación de su apartamento y la construcción de la sala segura, así como cobrar a los demandados los gastos del procedimiento legal, incluidos los honorarios de abogado.

Resumen de los argumentos de los demandados en sus resúmenes

1. Los demandados alegan que no se trata de una demanda rutinaria, sino de una violación material de sus derechos y de la propiedad privada.  La disposición de la Sección 2(b) del Reglamento Común establece que un propietario de apartamento no puede realizar cambios o reparaciones en su apartamento que puedan dañar otro apartamento sin obtener el consentimiento del otro propietario.  Para construir una sala segura en el apartamento de los demandantes, se requieren cambios físicos sustanciales en la estructura del apartamento de los demandados, incluyendo la demolición de un dormitorio existente y la construcción de una habitación alternativa en su lugar, que incluye "paredes descendentes".  También se argumentó que el Supervisor tiene la autoridad para revocar una decisión que permita la ampliación de un apartamento cuando se cause daño material a otro propietario.
2. Más allá del daño material a la estructura existente, se espera que la ampliación del apartamento de los demandantes suponga un gasto financiero significativo para los demandados, además de perjudicar a los inquilinos que viven en el apartamento.  Los demandados no pueden asumir este tipo de carga financiera, cuyo coste se estima en cientos de miles de shekels.  El apartamento de los demandantes no está ubicado en una zona definida como zona de riesgo en el estado, por lo que no hay urgencia ni necesidad inmediata de establecer una habitación segura, y mucho menos con daños graves y sustanciales a la propiedad de los demandados.
3. Los demandados afirman que trabajaron muchas veces para llegar a acuerdos con los demandantes, pero a pesar de su paciencia y paciencia, no lograron llegar a acuerdos, que alegan se debieron a conductas extorsionadoras y de mala fe por parte de los demandantes.
4. Según los demandados, el Apéndice 4 de la declaración de reivindicaciones no debe considerarse el consentimiento de los inquilinos para la ampliación del apartamento de los demandantes ni para anexar partes de la propiedad común a su apartamento o a la construcción sobre la propiedad común, como exige el artículo 71B(a) de la Ley de Tierras, que establece normas claras sobre la realización de cambios en la propiedad común y el ejercicio de los derechos de construcción.  También se alegó que los demandantes no recibieron el consentimiento explícito de los propietarios del apartamento y, por tanto, actuaron en contra de la ley.  Las decisiones relativas a la propiedad común deben tomarse en el marco de una junta general de los propietarios de los apartamentos.  De lo anterior parece que la ampliación que los demandantes buscan llevar a cabo se espera que cause daños materiales al apartamento de los demandados y, por tanto, aunque los demandantes dispongan de la mayoría requerida, esto no legitima la ejecución de la ampliación.
5. Conceder un permiso para ampliar un apartamento a pesar de la objeción de la minoría constituye una excepción a la norma que exige el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos para retirar partes de la propiedad común y anexarlas a un apartamento concreto.  Por tanto, esta excepción debe interpretarse de forma restrictiva, asegurando al mismo tiempo que se minimice la vulneración de los derechos de propiedad de la minoría.
6. Una revisión de las decisiones del Comité de Planificación y Construcción muestra que las razones para no conceder el permiso de construcción a los demandantes son de naturaleza urbanística e ingeniería, y contrariamente a la afirmación de los demandantes de que el permiso de construcción era válido hasta finales de 2024, los demandados nunca recibieron un permiso de construcción válido ni una decisión del comité de apelaciones.
7. La reclamación de los demandantes respecto a la construcción realizada por los demandados en violación del permiso se planteó por primera vez solo en el marco de sus resúmenes, por lo que debe ser desestimada de plano.  Además, se alegó que los demandados compraron el apartamento junto con la ampliación del edificio, que se construyó conforme al permiso de construcción.  Además, se argumentó que, según el conocimiento de los demandados, una orden de congelación se aplica al terreno en virtud de la promoción de un plan de evacuación-reconstrucción, y por tanto la reclamación en cuestión es superflua.
8. Durante la conducción de las negociaciones y los procedimientos correspondientes, los demandados incurrieron en gastos financieros considerables que los demandantes deben reembolsar.  En vista de todo lo anterior, se solicita al Supervisor que ordene la desestimación de la reclamación in limine, así como la retirada de los anexos que los demandantes adjuntaron a los resúmenes de forma ilegal y en contravención de la decisión del Supervisor, y que les impute los gastos legales y honorarios de abogado.

Discusión y decisión

1. Voy a empezar y señalaré desde el principio que, tras revisar los argumentos de las partes y la legislación aplicable a nuestro caso, he llegado a la conclusión de que la reclamación debe ser desestimada.  Y estas son mis razones.
2. El marco normativo relevante para nuestro caso se estableció en el artículo 71B de la Ley de Bienes Raíces, que establece lo siguiente: "71B.  (a) No obstante lo dispuesto en la sección 62(a) o la sección 12(b) de los reglamentos vigentes en el anexo, una persona que posea tres cuartas partes de los apartamentos y dos tercios de la propiedad común adyacente a sus apartamentos podrá decidir sobre la retirada de ciertas partes de la propiedad común y anexarlas a un determinado apartamento, con el fin de su construcción para ampliar dicho apartamento, así como decidir sobre la distribución de los derechos de edificación necesarios para tal fin, pero el objeto de dicha decisión fue la ampliación de uno o más de un determinado apartamento con el fin de construir un espacio protegido de apartamento o un espacio protegido en el suelo, Quienes posean el sesenta por ciento de los apartamentos tienen derecho a decidir sobre esto.

00(b) No se tomará una decisión según lo establecido en el apartado (a) si es capaz de perjudicar los derechos relativos de construcción de cada propietario de apartamento para la ampliación según este Artículo.