Estos no son documentos extensos, y se esperaba que los demandantes cumplieran estas instrucciones.
- Los formularios relevantes también incluían detalles sobre los riesgos inherentes a la transacción. Esto surge en varios puntos del formulario de solicitud breve, que ocupa tres páginas:
- Desde el principio, se escribió que "a medida que el grupo se forme y se construya el edificio", se establecerá el derecho a recibir una vivienda. Por tanto, no hay certeza de que el grupo se forme, ni hay compromiso de que la estructura se construya. Esto también se indica más adelante, en el párrafo 3.8.3 del formulario, donde se dice que "si no se forma un equipo que adquirirá los derechos sobre el campo, entonces se reembolsará la tasa de gravedad." Esta estadística refuerza el riesgo que se presentó al principio del camino de que el equipo no se establezca al final del día.
- La tabla al principio del formulario indica que esto es solo una "unidad conceptual", y se escribe su número de serie. Esta redacción indica que no es un apartamento. El precio de la unidad conceptual tampoco se especificó con precisión, pero quedó claro que hay una estimación de costes en la agenda, y una estimación, como es bien sabido, puede cambiar.
- En el párrafo 2 del formulario se establecía: "Estamos interesados en unirnos como candidatos para la compra conjunta del terreno..."; En otras palabras, de nuevo se deduce que no hay certeza de que los demandantes formen parte del grupo y compren una vivienda, sino que se trata de una candidatura. También se enfatiza el mecanismo de compra conjunta en el grupo comprador.
Más adelante en el párrafo, se señaló que la ubicación exacta de la vivienda se determinaría "solo tras recibir la aprobación final de la planificación del terreno y la construcción del proyecto...". Una vez más, se desprende de esto que la fundación en sí es incierta y no hay una aprobación final para la planificación del terreno y la construcción de los edificios en él.
- En el párrafo 3.2, se indica explícitamente que los demandantes confirman que saben que aún no se ha presentado una solicitud para modificar el plan de zonificación del terreno, que aún no se ha emitido un permiso de construcción para el proyecto y que la preparación de los planos finales al respecto aún no se ha completado.
- El párrafo 3.4 establece que los demandantes acuerdan que la totalidad de los ingresos del terreno y las tasas de comercialización se transferirán con el fin de comprar el terreno a su propietario. En otras palabras, los demandantes confirman que son conscientes de que el terreno aún no ha sido comprado en esta fase.
- La incertidumbre también es evidente en el acuerdo de compraventa , que tiene unas cuatro páginas:
- En el segundo "porque" se indicó que Greeny tendría derecho a ser registrado como único propietario del terreno.)f) Sujeto a la finalización de la consideración completa." Por lo tanto, actualmente no está registrado como propietario, y esto depende de recaudar todos los fondos necesarios para la compra.
- En la quinta "razón" se señaló que la venta refleja el derecho a establecer y registrar un apartamento "en un edificio que se planificará y erigirá en el terreno, en la medida en que se construya [énfasis añadido]...". En otras palabras, el edificio aún no ha sido planificado en absoluto, y no hay garantía de que se construya al final del día.
- El párrafo 4.4 del acuerdo establece que los miembros de la clase son conscientes de que, por el momento, no se puede registrar una nota de advertencia a su favor.
- En el párrafo 8.1, se determinó que no habrá validez ninguna representación, intercambio o similar o memorando de entendimiento previo a la firma del contrato de compraventa, y cualquier cambio en este solo se realizará por escrito y con la firma de las partes.
- En el párrafo 8.2, las partes afirman expresamente que han leído y entendido el Acuerdo "bien" y que "tuvieron tiempo y recursos para recibir asesoramiento legal completo antes de firmar el Acuerdo y que no alegarán que se hayan basado en ninguna representación y/o información proporcionada por ninguna parte, sea cual sea, más allá de lo que se establece en este Acuerdo y más allá de los datos que examinen...""
Aquí vemos que estaba claro que ninguna declaración de ningún tipo u otro no tenía validez que no estuviera anclada en los acuerdos de la agenda.
- Esta incertidumbre también surge del acuerdo de composición, del cual está claro que la transacción completa puede no materializarse. Esto ocurre cuando hay condiciones básicas que aún no se han cumplido y que dependen de muchos factores. Aunque el acuerdo es largo y complejo, y contiene 31 páginas, ya puedes ver en su primera página algunos comentarios que reflejan el riesgo asociado a la transacción:
- En el primer "por qué" se señaló que Greeni aún no es el propietario del terreno, pero tiene derecho a ser registrado como su propietario "sujeto a la finalización de la transacción original de compra".
- En la tercera "razón", se señaló que los miembros del grupo están trabajando para hacer posible construir el proyecto en el solar y llevarlo a cabo en la práctica "sujeto a los procedimientos de planificación que seguirán el grupo de compradores".
- En la cuarta "razón", se señaló que las partes están interesadas en realizar una división conceptual preliminar entre ellas de las unidades conceptuales que pueden construirse en el terreno, entre otras cosas, "según los planos que se presentarán a las autoridades urbanísticas, todo sujeto a la aprobación de dichas autoridades como se ha indicado". De esto se deduce que aún deben presentarse los planes y obtener las aprobaciones, y este asunto introduce una incertidumbre significativa, ya que la aprobación de las autoridades urbanísticas no es en absoluto segura.
- En la quinta "razón", se indicó explícitamente que, antes de que se planificara el proyecto, aún no se había presentado una solicitud para cambiar el plan y no se había emitido un permiso de construcción. También se señaló que, a la luz de todo esto, la división real y definitiva de las unidades conceptuales solo se realizará después de que el arquitecto haya elaborado los planos detallados del proyecto, tras la promoción y aprobación del plan de zonificación, y tras la emisión del permiso de construcción.
- En el último "por qué" en la primera página del acuerdo de composición, los demandantes incluso afirmaron explícitamente que "la responsabilidad, los riesgos y las posibilidades que acompañan una compra conjunta son claros y claros para ellos", y que "todos estos se aplicarán únicamente a ellos."
- En este contexto, el primer arquitecto del proyecto, el Sr. Danny Mualem, declaró que los planos presentados a los demandantes eran ilustrativos y que "allí no había garantía nada" (p. 677, S. 33-34). De hecho, es un profesional cuya capacidad para entender el panorama de la planificación es sencilla. Aun así, el sistema contractual, tal como se ha presentado anteriormente, refleja bien los riesgos asociados a esta transacción.
Los demandantes afirman que se les presentaron diversas representaciones, pero el riesgo también lo plantean los documentos breves que acompañan al sistema contractual, que incluyen una declaración clara de que no hay validez para tales y otras representaciones que no estén fundamentadas en escrito. Una lectura de los acuerdos habría permitido comprender el riesgo y el hecho de que la dependencia de representaciones orales depende de la contención.
- De todo esto se deduce que los argumentos de los demandantes, que se referían a la decisión del Tribunal de Distrito reunido como Comité de Apelaciones en el Comité de Apelaciones (Tel Aviv) 28717-09-22 Rom Kinneret Properties and Investments in a Tax Appeal v. Estado de Israel/Comisionado de la Ley de Compraventa (publicado en las bases de datos [Nevo], 2023) (en adelante: el caso Rom Kinneret). En este caso, se discutió un compromiso, que se presentó formalmente como un grupo comprador, cuando en la práctica se trataba de una transacción de venta, a todos los efectos. Así, por ejemplo, en las circunstancias del caso en que todos los detalles de la transacción eran ciertos y la actividad de los representantes de los miembros del grupo no se estableciera en el proceso.
En el presente caso, no hay base para la afirmación de que el grupo en cuestión no era un grupo comprador. Este argumento fue presentado solo por los demandantes en general. Las circunstancias demuestran lo contrario. Los riesgos e incertidumbres eran numerosos. La realización del proyecto implicó componentes similares a los que enfrentan los promotores, incluyendo la necesidad de comprar el terreno y promover planes que solo permitieran entender cuántas viviendas se construirían en él. El representante de los miembros del grupo trabajó en el camino, y por tanto el caso de Rom Kinneret no tiene repercusión en nuestro caso.
- Los demandantes sabían -o podrían haberlo sabido tras revisar los acuerdos y documentos- que se unían a un grupo comprador, y que la incertidumbre en torno a ello era muy grande, y por tanto los riesgos que conllevaban.
No debería aceptarse el argumento de que los demandantes no leyeron los acuerdos o que no se les dio la oportunidad adecuada de leerlos
- Los demandantes alegan que no "leyeron detenidamente" los acuerdos (párrafos 10.10 de las declaraciones originales y enmendadas de la demanda), y por tanto no se dieron cuenta de que su contenido contradecía los acuerdos orales presentados antes de firmarlos.
Este argumento no debe ser aceptado.
- Se rechaza a la luz de la norma establecida en la jurisprudencia, según la cual "se considera que una persona que firma un documento lo leyó y comprendió su contenido y que lo firmó con su consentimiento" (Civil Appeal 6799/02 Yulzari contra United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145, 149 (2003)). Esta presunción es muy importante. En este sentido, lo que importa no es si una persona realmente leyó el documento antes de firmarlo o no. Lo que importa es si se le ha dado la oportunidad de hacerlo. Y mientras se le diera la oportunidad y no la aprovechara, no podría quejarse.
A la luz delclaro precedente, los demandantes están obligados por los acuerdos que firmaron y no pueden negarlos bajo el pretexto de no haberlos leído en absoluto o en profundidad.
- En este sentido, algunos de los demandantes declararon que eligieron apresurarse a firmar los documentos porque se les presentó que era un buen trato, que estaba muy demandado y que no querían perder la oportunidad que tenían presente. Por tanto, esto es una cuestión de presión que se les ejerció, pero no una que les impidiera leer los documentos. Además, fue activado por los representantes de la Sra. Or, y la demanda que tengo ante mí no está dirigida contra ellos, ni contra la Sra. Or ni contra sus empresas:
- Así, cuando se le preguntó en su interrogatorio al Sr. Ofir Paz (demandante 45) por qué no leyó el formulario de solicitud, que solo tenía tres páginas, antes de firmarlo, respondió que "no me parecía tan sustancial" y que "la cantidad allí no parecía alta" (p. 390, Q. 19-20). Por lo tanto, desde su punto de vista, era un trato atractivo.
- El Sr. David Cohen (demandante 31) testificó que había revisado el formulario de unión y firmó que "sería una pena perder una transacción" (p. 456, Q. 29), y su esposa, demandante 30 (Sra. Rinat Cohen), declaró en su declaración jurada que había leído el formulario de inscripción (párrafo 9), pero aun así testificó que se les habían dado datos que no estaban fundamentados en él.
- El señor Benz también testificó a su favor y en nombre de su esposa que habían leído el formulario de solicitud, y afirmó que, a pesar de la presión para adquirir, habían acordado firmar. Explicó que, como parte de la adquisición y negociación, se les ofreció un descuento de 15.000 ILS, "no quería perder el trato y quería reservar un piso para mí, especialmente porque ella dijo que te estaba haciendo un descuento" (p. 319, s.2). Repitió su testimonio de que hubo presión y añadió: "Sí, pero fue presión, como si no, fuera presión, pero estábamos de acuerdo con esa presión, ¿verdad? No es que se sentaran con una pistola en mi cabeza y me dijeran que firmara" (ibid., s. 6).
- Los demandantes no afirmaron en su demanda que firmaran los acuerdos tras coacción u opresión. Intentaron justificar no profundizar en los documentos no dándoles tiempo suficiente para leerlos, y diciendo que se les presionaba para firmar el sistema de tratados. Por tanto, se afirmó (en el párrafo 13.7 de la enmendada declaración de demanda) que no pudieron leer todos los acuerdos porque se les exigía leer decenas de páginas en aproximadamente media hora.
Tampoco podré aceptar este argumento.