Más que eso. Una revisión de los acuerdos muestra que aclaran la posibilidad de que los permisos para la construcción del número de viviendas comercializadas no sean aceptados. Esto surge del "mecanismo de emisión" establecido en la cláusula 5.8 del acuerdo de composición, según el cual, en caso de que los miembros del grupo se queden sin vivienda, serán expulsados del grupo con un retorno de su inversión.
En este contexto, es importante señalar que los demandantes se refieren en sus resúmenes a la transcripción de la reunión de los miembros de la clase del 10 de noviembre de 2014 (en el párrafo 432 de sus resúmenes, nota 194), que se adjuntó como Apéndice 14 a la declaración jurada del Sr. Shinar (en la página 174). Afirman que en la transcripción, el abogado Nof dice que si resulta que la señora Or vendió a los inquilinos algo sobre lo que no se puede construir un apartamento, entonces significa que "tiene que devolverte el dinero [énfasis añadido]". Sin embargo, los demandados argumentaron en sus resúmenes respecto a este punto (en el párrafo 149) que, al escuchar la grabación de esa reunión, se deduce (Prueba P/12, aproximadamente a partir del acta 00:41:10) que la transcripción correcta de las palabras de la abogada Noff no es "que ella debería devolverle el dinero" (Apéndice 14 de la declaración jurada de Shinar, en la página 174, Q. 27), pero "el dinero debe ser devuelto." De hecho, tras escuchar la grabación de la reunión (ibid. 00:41:28-29) descubrí que los demandados tenían razón en este punto. Allí se indica explícitamente que "es necesario" devolverte el dinero. Además, poco antes y después de esa cita, el abogado Nof sí explicó sobre el mecanismo de emisión anclado en el párrafo 5.8 del acuerdo de composición.
En este sentido, no es semántico. En la medida en que el abogado Nof señaló que la señora Or asumiría la tarifa adicional, esto refleja que el riesgo en este asunto recae en ella. Pero no lo dijo, y según el acuerdo, la persona en riesgo es todo el grupo de 102. En caso de que no haya suficientes viviendas para todos sus miembros, todo el grupo tendrá que devolver su inversión, lo que significa que, como resultado, su saldo financiero disminuirá.
- Todo esto demuestra que la solución empresarial encontrada al problema de que no habría suficientes apartamentos para los miembros del Grupo 102 no era encadenar a los miembros del Grupo 104, sino formular un mecanismo de compensación para quienes se quedarían sin apartamento tras la finalización de los trabajos de las autoridades urbanísticas. Esta es una solución que, efectivamente, va acompañada de un riesgo significativo, pero este riesgo era visible y conocido y se reflejó en los acuerdos firmados por los demandantes. No fueron los demandados quienes concibieron la estructura empresarial del grupo y, en lo que a ellos respecta, cumplieron con su deber mientras la situación era evidente por el marco contractual que formularon.
La reclamación de negligencia de los demandados por parte de los demandados de que no establecieron un mecanismo fiduciario
- Los demandantes alegan (en el capítulo 15 de sus resúmenes) que los demandados fueron negligentes al no establecer en los acuerdos un mecanismo fiduciario que permitiera conservar el dinero hasta la compra del terreno o hasta que se concediera un permiso de construcción.
- Para evaluar este argumento, vale la pena mencionar que los demandados no representaron a los demandantes en la fase de negociaciones previas a la conclusión del contrato de compraventa. De hecho, en varios casos, se añadió un mecanismo fiduciario a la solicitud de demandantes concretos en el marco de una ley que sostenían (véase, por ejemplo, el párrafo 14 de la declaración jurada del Sr. Geva). El abogado Nof estimó que hubo algunos casos en los que los miembros de la clase presentaron una demanda para ello (p. 720, 24-18), y no se estableció ninguna violación de esas disposiciones donde se incluyeran.
- Los demandantes no demostraron su afirmación de que los acuerdos existentes incluían un compromiso general de mantener los fondos en fideicomiso. Se refirieron a la cláusula 3.6 del formulario de aportación, donde se establecía que la cantidad inicial de la contribución se transferiría "a la orden del abogado Guy Nof en fideicomiso", pero inmediatamente después llegó la cláusula 3.7, que establece que "la cantidad inicial de la contribución será transferida [a] un vendedor y se utilizará, entre otras cosas, para realizar pagos al comprador del terreno por parte del propietario". Esto indica que no hay garantía en el acuerdo de que la cantidad pagada se mantenga en fideicomiso incluso después de la compra del terreno a la empresa vendedora. Como se puede recordar, la cláusula 8.1 del contrato de compraventa (que duraba unas cuatro páginas) estipulaba que las disposiciones del mismo son exhaustivas y no se aplican a representaciones o promesas previas de cambios sin anclarlas por escrito.
Los demandantes también sabían, o podrían haber sido conscientes, de que el dinero que pagaban, en la mayoría de los casos, se transfería directamente a Green-City mediante transferencia bancaria o mediante cheques a su orden. Por lo tanto, su argumento no debería ser aceptado en sus resúmenes (en el párrafo 398) porque solo en retrospectiva supieron que no existía ninguna cuenta fiduciaria.
- Después de todo esto, surge la cuestión de si la ausencia de un mecanismo de fideicomiso constituye una desviación por parte de los demandados respecto a los estándares razonables. ¿Deberían haber insistido -respecto a la señora Or- en que los acuerdos incluirían tales mecanismos, y ¿supone esa falta de insistencia negligencia?
Los demandados se refieren al párrafo 4.4 del contrato de compraventa, donde se estableció otra garantía, que no es un fideicomiso, para los ingresos. Se trata de un registro de un gravamen ante el Registro de Sociedades sobre los derechos del vendedor en la venta, que permanecerá vigente hasta que se registre una nota de advertencia a favor de los distintos compradores. Los demandantes, por otro lado, alegan que esta garantía es insuficiente, ya que la señora Or pagó el terreno en dos cuotas, y si no hubiera completado el pago, los miembros de la clase habrían enfrentado una cueva rota.