Cabe señalar que, como parte del proceso de liquidación, el Banco Mizrahi accedió a eliminar la nota de advertencia respecto a la hipoteca a su favor, y renunció a recibir parte del dinero a cambio de la venta del terreno.
- En consecuencia, el lote consolidado fue vendido a un tercero por una suma bruta de 77 millones de ILS (aproximadamente 68 millones netos de ILS, tras deducir gastos). A fecha de hoy, los demandantes han recibido la mayor parte de su dinero de inversión a cambio de la venta del terreno, pero parte de los fondos no se devolvieron y se fueron por el desagüe.
- De ahí la demanda.
La Fiscalía
- Los demandantes, la mayoría miembros del Grupo 102, poseen 38 de las 57 unidades de la clase. En su demanda, solicitaron obligar a los abogados Nof y Aharonson a pagarles la totalidad de la inversión y los gastos totales del proyecto, menos los fondos que ya les habían sido devueltos desde el fondo de liquidación. También se exigieron los pagos de impuestos de compra que pagaron por la transacción. Los demandantes solicitaron vincular el importe de la devolución de su inversión con el índice de insumos de construcción de 2012 (la fecha de su inversión).
De acuerdo con lo que se indica en la demanda, los demandados son responsables ante ellos debido a su negligencia al redactar los acuerdos y a las falsas representaciones que presentaron antes de su firma. Se alegó que habían incumplido sus deberes de confianza, lealtad y cuidado, y actuaron hacia ellos en conflicto de intereses y en contravención de las obligaciones contractuales que asumieron.
En este contexto, la indemnización total reclamada se fijó en 12,5 millones de NIS.
- El 28 de septiembre de 2022, los demandantes presentaron una declaración de demanda enmendada, en la que añadieron varios recursos. La cantidad actualizada de la reclamación (de acuerdo con el Apéndice 16) se fijó en 12.784.061 ILS. En el marco enmendado, los demandantes también presentaron una petición:
- Para reembolsar los gastos colectivos del grupo, por la suma de 7.500 ILS por unidad de vivienda ficticial, la mayoría de los cuales se pagaban a proveedores de servicios (abogados, tasadores, etc.), y que eran necesarios para representar y gestionar los asuntos del grupo.
- Reembolso de las tasas recibidas por el Abogado Nof, por un importe de ILS 432.900 (ILS 11.700 para 37 viviendas nominales).
- Compensación por pago anticipado de la finalización del componente de terreno en violación de acuerdos, para 16 demandantes que posean diez viviendas nominales, por la suma de 763.450 ILS. Esta compensación es, de hecho, la devolución de todos los pagos quese le han hecho.
- Añadir una causa, sin añadir al importe de la compensación, por añadir seis compradores tardíos al grupo en 2014, tras el cierre del grupo en 2012. Según los demandantes, la negligencia de los demandados al redactar los acuerdos, que no impidió la incorporación de los compradores tardíos, hizo que los demandantes se vieran obligados a compartir el fondo de liquidación junto con otros seis compradores, lo que redujo la devolución del dinero que pudieron recibir.
- Añadir una causa, sin aumentar la cantidad de compensación, por la negligencia de los demandados en la gestión del impuesto sobre compras, que provocó que los demandantes sufrieran ejecuciones hipotecarias, multas y la absorción de intereses, cuando las multas e intereses fueron cancelados en 2020.
- Añadir una causa, sin aumentar la cantidad de compensación, por la negligencia de los demandados al no encargarse de convocar la primera reunión de todos los miembros de la clase y elegir un representante en una fecha anterior.
- El caso contó con seis días de pruebas.
- En nombre de los demandantes , 27 demandantes y sus familias (algunos de ellos sin declaración jurada); así como el Sr. Erez Ella y el Sr. Danny Mualem - arquitectos en nombre de Green-City.
- Los demandados testificaron en nombre de los demandados: el Sr. Haim Cohen - el antiguo ingeniero municipal de Ramat Gan; el abogado Erez, el liquidador; y el abogado Moshe Har Shemesh - quien se encargó del impuesto sobre la compra.
- Las partes presentaron resúmenes por escrito, incluso resúmenes de respuesta en nombre de todos, y ahora ha llegado el momento de tomar una decisión.
Los principales argumentos de los partidos
- Los argumentos de las partes son muy numerosos y se distribuyen en cientos de páginas de declaraciones juradas y resúmenes. Aquí presentaré el punto principal de la discusión y la decisión. En el resto del mundo, no encontré ninguna justificación para desviarme de las conclusiones a las que había llegado.
Los argumentos de los demandantes son muy breves
- La reclamación básica de los demandantes es que la señora Or y su equipo les engañaron. Estos comercializaron decenas de "unidades conceptuales" para ellos, pero ocultaron detalles materiales sobre los riesgos asociados al acuerdo y su capacidad para materializarse en la práctica. Por tanto, no se les presentó la expropiación que se aplica a la tierra, que limita la capacidad de construir sobre ella; No se les presentó la naturaleza de la conexión con el grupo comprador vecino, el Grupo 104, y así sucesivamente. Y los acusados -los abogados con los que tuvieron contacto- participaron activamente en el engaño, el encubrimiento y la no revelación. Son directamente responsables -como quienes actuaron en nombre de la señora Or y redactaron el sistema contractual a petición suya y a la luz de sus instrucciones- de los daños queles causaron.
- Los demandantes insisten en que los demandados les dijeron que también estuvieron representados en las negociaciones previas a la conclusión y firma de los acuerdos. En otras palabras, ejercían como sus abogados incluso antes de unirse al grupo. Los acuerdos fueron redactados deliberadamente de manera confusa para obtener esta impresión, y los demandados no se molestaron en enfatizar que los solicitantes para unirse a la clase debían contar con una representación legal separada. Más adelante, y sorprendentemente, los demandados afirmaron que representaron a los miembros de la clase solo después de que esta se estableciera, y no antes. Al hacerlo, intentaron eludir las obligaciones impuestas para velar por los intereses de los miembros del grupo que deseaban unirse, incluso en la fase preliminar de negociación.
- Los abogados Nof y Aharonson estaban en un conflicto de intereses inherente entre proteger los intereses de la señora Or y proteger sus intereses. Redactaron los acuerdos de manera engañosa y negligente, ocultaron información material a los miembros del grupo y, por tanto, incumplieron su deber de lealtad y dedicación hacia los demandantes, y fueron negligentes en el desempeño de sus deberes. No se preocuparon por garantizar los intereses de los miembros del Grupo 102 frente a los miembros del Grupo 104.
Los riesgos del proyecto quedaron ocultos. Según los demandantes, no pudieron obtener información planificadora sobre la transacción, ya que toda la información estaba almacenada en manos de la Sra. Or, su personal y los demandados. Estos son, entre otras cosas, planes para cambiar el plan de zonificación que aún no se han presentado, de modo que los demandantes no puedan saber cómo se construirían los edificios.