Los demandados presentaron una representación a los demandantes según la cual es posible construir un edificio residencial en el Lote 102, separado del Lote 104 y sin conexión con él. Pero en realidad, estaban constantemente planeando construir un edificio que se extendiera sobre los dos terrenos, creando una dependencia del Grupo 102 del Grupo 104. No se les reveló que, para construir el proyecto en el Lote 102, era necesario obtener los derechos de construcción delLote 104. También ocultaron el hecho de que la Sra. Or ni los miembros del Grupo 104 no están obligados con ellos ni contractualmente ni de manera propietaria. Los demandados también fueron negligentes al no fundamentar la obligación de transferir derechos del Lote 104 a favor de los miembros del grupo 102.
- Según los demandantes, el conjunto de acuerdos no es lo suficientemente claro. En este contexto, en el marco de las disputas sobre su interpretación, deben preferirse las circunstancias externas a las Escrituras. Además, la garantía debe aplicarse al proyecto conforme a la Ley de Venta (Apartamentos) (Garantía de Inversiones de Compradores de Apartamentos), 5735-1974 (en adelante: la Ley de Venta de Apartamentos). Esto se debe a que, en las circunstancias del caso, estamos tratando con un grupo de compras que solo es por apariencias.
- Los demandados fueron negligentes al engañar a los demandantes respecto al calendario para la posibilidad de iniciar la construcción. Creían que el nuevo plan de zonificación podía ser aprobado por el comité local, y al final resultó que debía ser aprobado por el comité del distrito. Los demandados deberían haber anticipado tales retrasos y advertido a los miembros de la clase. En la práctica, los demandados actuaron de manera opuesta. Así, el abogado Aharonson admitió en su testimonio que solía señalar a los posibles compradores que la fecha prevista para obtener un permiso de construcción era "dentro de un año, un año y medio", y que esas palabras no tenían fundamento.
- Como se puede recordar, algunos de los demandantes fueron obligados por la Sra. o a adelantar el pago que debían por la parte de terreno, a pesar de que deberían haberlo hecho solo después de firmar un acuerdo con un contratista ejecutante, o de entrar en un banco prestamista, lo que ocurra antes. Los demandados eran conscientes de esta exigencia y de que era ilegal. Deberían haber detenido el intento de la Sra. Or de recibir fondos a los que no tenía derecho, e informar a los demandantes pertinentes, cosa que no hicieron. Contrariamente a lo que afirmaron los demandados, este componente de la demanda no se ha convertido en prescripción.
- Los demandados indujeron a error a los demandantes en la forma en que se redactó la carta de compromiso en nombre de Green-City. Se suponía que debía reservar fondos para servir como garantía, pero esto dependía de condiciones previas, y estaba claro para los demandados que estas nunca existirían realmente.
Además, los demandados fueron negligentes al no establecer en los acuerdos un mecanismo para depositar parte del dinero de contraprestación que los demandantes pagaron en fideicomiso. Esto fue hasta que se completó la compra del terreno a Campbell. Tenían que asegurarse de que, incluso después, los fondos permanecieran en fideicomiso hasta que se emitiera un permiso de construcción para el proyecto, que no se concedió hasta que las empresas de la señora Or colapsaron.
- Las cláusulas de exención y renuncia que los demandados incluyeron en los acuerdos firmados por los demandantes son inválidas.
- Los demandados fueron negligentes al no tener cuidado de registrar una nota de advertencia que "bloquearía" al grupo a finales de 2012, de una manera que impediría la venta de las seis viviendas que ya habían sido vendidas por la Sra. Or a seis nuevos compradores en 2014. También podrían haber especificado los detalles de la unidad en cuestión, cuándo se tomaron las notas de advertencia, y entonces los compradores posteriores se habrían abstenido de comprar esas unidades. Este fracaso llevó a que los demandantes no tuvieran más remedio que llegar a un acuerdo en el proceso de liquidación con los seis compradores tardíos, a la luz de los comentarios hechos por el Honorable Presidente Orenstein durante la audiencia del caso de liquidación, quien recomendó un compromiso con ellos.
- Los demandados fueron negligentes en la gestión del pago del impuesto de compra, aunque recibieron fondos para el pago de los demandantes. Su negligencia llevó a la imposición de multas, cargos por intereses y la imposición de ejecuciones hipotecarias sobre las cuentas de algunos de los demandantes.
- En lugar de asumir la responsabilidad de sus actos, la situación se invirtió. Los demandados acusaron a los demandantes de no llevar a cabo el proyecto, ya que habían decidido no construirlo con otro organizador paracontinuar con los procedimientos de administración judicial. Esta acusación no tiene fundamento. Fueron los miembros del Grupo 104 quienes se negaron a continuar construyendo el proyecto con otro organizador, y los miembros del Grupo 102 no pudieron hacer cumplir su implementación, ya que no hubo compromiso por parte de la Sra. Or ni de los miembros del Grupo 104 de concederles derechos de construcción para que pudieran actuar como se indicó.
- En general, la versión fáctica de los demandantes debería preferirse a la de los demandados. Así, por ejemplo, el abogado Aharonson señaló en muchos casos que no recordaba los detalles de la interacción con los distintos demandantes y, por otro lado, los demandantes presentaron una versión coherente y uniforme, y en este contexto, la cantidad de testimonios que se apoyan mutuamente hace probable su versión, que debería adoptarse.
- Los demandados deben devolver a los demandantes los honorarios recibidos, en una cantidad que el tribunal determinará mediante un presupuesto. Se argumentó que el valor de las muchas acciones legales que no fueron llevadas a cabo por los demandados, y que no se llevarán a cabo debido a la venta del terreno, supera significativamente la mitad del trabajo legal. Incluso si los demandados se vieron obligados a invertir mucho esfuerzo en la transacción debido a la conciencia de los riesgos, esto se debió a su propia negligencia.
- En resumen, los demandantes solicitaron el reembolso total de las sumas invertidas por ellos como parte del grupo de compra, por la suma total de ILS 12.784.061, junto con diferencias de intereses y vinculación al índice de insumos de construcción, desde la fecha de presentación de la declaración enmendada de la demanda. De esta cantidad, deben deducirse los fondos adicionales recibidos del fondo de liquidación.
Alternativamente, se argumentó que si el tribunal decide que los demandantes no tienen derecho a un retorno completo de su inversión, al menos están solicitando recibir una compensación por negligencia en los siguientes componentes de daños: compensación por el engaño de que el Lote 102 puede contener de forma independiente todas las unidades vendidas a los miembros de la clase; compensación por un importe de 5.206.000 ILS por no vincular los Lotes 102 y 104 garantizando los derechos de los miembros del grupo 102; compensación por un importe de 2.066.000 ILS por no depositar fondos fiduciarios según la carta de compromiso; compensación por un importe de 507.000 ILS por la incorporación de compradores finales de 2014; compensación por un importe de 763.540 ILS por el pago anticipado ilegal de la finalización del componente de tierras a algunos de los miembros de la clase; y compensación por negligencia en la gestión del impuesto de compra y reembolso de honorarios legales.