Por tanto, en la medida en que se hubiera firmado un contrato de venta vinculante dentro del periodo de exclusividad, el demandante habría tenido derecho a comisiones de corretaje respecto a él. Sin embargo, como se ha comentado anteriormente, el acuerdo de venta condicional, que se firmó dentro del periodo de exclusividad (el 2 de abril de 2023), no es un "acuerdo vinculante" que dé derecho al demandante a comisiones de corretaje. El segundo contrato de compraventa se firmó tras la expiración del periodo de exclusividad (el 15 de febrero de 2024) y, por lo tanto, a simple vista, para que el demandante tenga derecho a comisiones de corretaje respecto a la transacción, debe demostrar que fue el factor efectivo en la relación entre las partes.
- De hecho, no existe disputa entre las partes de que la relación entre los demandados y los compradores (tanto antes de la firma del contrato de venta condicional como antes de la firma del segundo contrato de compraventa) se creó mediante el contacto directo del comprador con el demandado. Sin embargo, opino que, en las circunstancias del caso, la combinación del acuerdo de exclusividad, el acuerdo de venta condicional y el segundo contrato de venta conduce a la conclusión de que el demandante tiene derecho a comisiones de corretaje. En CA 4036/16 Barel Properties Group contra Ofir Binyamin, en la p. 17 (publicada [Nevo], 20 de julio de 2016), el juez (como se le llamaba entonces) acuñó el término "campo magnético de exclusividad" de la siguiente manera:
"Añadiré que el 'campo magnético' de esa presunción puede y tendrá efecto incluso después del periodo de exclusividad. En este caso, parece que el principal actuó para eludir el pago de las comisiones de corretaje mediante el aplazamiento de un compromiso realizado durante el periodo de exclusividad hasta la fecha posterior al final del periodo de exclusividad."
En nuestro caso, la fecha en la que se firmó el segundo contrato de compraventa no es el resultado de un intento de evadir el pago de las comisiones de corretaje ni de "salir" del periodo de exclusividad. Sin embargo, en las circunstancias del caso, cuando se firmó un contrato de venta condicional dentro del periodo de exclusividad (que, de haberse firmado, habría dado derecho al demandante a comisiones de corretaje en virtud del acuerdo de exclusividad), y cuando se firmó el segundo contrato de compraventa con esos compradores y como continuación directa del compromiso ya establecido entre las partes en el acuerdo de venta condicional, opino que el "campo magnético" de la exclusividad también afecta al segundo contrato de venta, de tal manera que el demandante puede considerarse un factor efectivo para celebrar el segundo acuerdo de venta. y que obliga a los demandados a pagar comisiones de corretaje por ello.