El artículo 2 del acuerdo de exclusividad, cuyo incumplimiento otorga al demandante derecho a una compensación acordada, establece:
"Dado que sé que está invirtiendo esfuerzos y dinero para vender la propiedad que poseo y que es posible que anuncie la propiedad y su dirección exacta por diversos medios, como: señalización, publicidad en la prensa y otros métodos de marketing, me comprometo a cooperar plenamente con usted y a dirigir cualquier solicitud de un posible comprador a la propiedad durante todo el periodo de exclusividad detallado. Entiendo que la exclusividad te da el derecho exclusivo de comercializar la propiedad que poseo durante el periodo que se indica a continuación."
(El énfasis no está en el original - A.H.).
- Según el demandante, "El mecanismo de remisión es el núcleo del acuerdo. Sin él, no hay exclusividad." En otras palabras, según él, la exclusividad es el compromiso de los demandados de derivar a cualquier comprador potencial hacia él, para que también pueda celebrar un acuerdo de intermediación con el comprador y recibir comisiones de corretaje de éste. Como los demandados no remitieron a los compradores a él, incumplieron el acuerdo de exclusividad, lo que le da derecho a la compensación acordada.
Por otro lado, según los demandados, el significado de exclusividad es el derecho exclusivo del demandante a comercializar la propiedad durante el periodo de exclusividad. En otras palabras, durante el periodo de exclusividad, los demandados no pueden vender la propiedad a través de otro intermediario ni sin necesitar los servicios del demandante. Si la propiedad se vende durante el periodo de exclusividad, el demandante tendrá derecho a las comisiones de corretaje a las que los demandados se comprometieron en el acuerdo de corretaje, en cualquier caso (siempre que cumpla con los requisitos de la Ley de Agentes Inmobiliarios).
Voy a empezar señalando que no acepto el argumento del demandante, su interpretación del acuerdo de exclusividad ni su reclamación de un 2% adicional de compensación acordada.
- En primer lugar, la alegación del demandante de que al no remitir a los compradores a él, los demandados le negaron la oportunidad de celebrar un acuerdo de intermediación con los compradores (que le otorga derecho a la compensación acordada), resultó ser incorrecta a nivel fáctico. Esto se debió a que el demandante tuvo la oportunidad de contactar con los compradores y celebrar un acuerdo de intermediación con ellos, e incluso se acercó a ellos, pero los compradores no estaban interesados en los servicios del demandante y no aceptaron firmar un acuerdo de intermediación con él.
El Apéndice 8 de la declaración jurada principal del demandante es una correspondencia de WhatsApp entre la demandante y el comprador de febrero de 2023, que indica que la demandante estaba en contacto con la compradora e incluso sugirió que viera la casa de los demandados. El comprador eludió educadamente (véase también el testimonio del demandante en la página 22 de la transcripción). En otras palabras, no fue el hecho de que los demandados no remitieran a los compradores al demandante lo que le impidió recibir comisiones de corretaje de los compradores, sino el hecho de que los compradores no estuvieran interesados en celebrar un acuerdo de intermediación con el demandante lo que impidió esto.
- En cualquier caso, en mi opinión, la interpretación del demandante sobre el acuerdo de exclusividad, según la cual el "mecanismo de remitido" que establece la posibilidad de cobrar un 2% adicional al comprador es el núcleo de la exclusividad, es incompatible con las disposiciones del propio acuerdo de exclusividad, es incompatible con las disposiciones de la ley y la intención del legislador, constituye una condición discriminatoria en un contrato uniforme e incluso contradice la política pública. Voy a explicar más.
- El acuerdo de exclusividad firmado entre las partes define qué exclusividad es objeto del acuerdo.
Así, en la sección 2: