En HCA 4036/16 Barel Properties Group contra Ofir Binyamin (citado anteriormente) [Nevo], el juez Barak-Erez analizó el propósito que estaba en la base de las disposiciones de la Ley y su enmienda en el marco de la Enmienda nº 4, de la siguiente manera:
"Una revisión de las discusiones sobre el proyecto de ley en la Comisión de Asuntos Económicos de la Knéset muestra que la base de la enmienda fue principalmente un propósito de consumo, es decir, garantizar los intereses del cliente que celebra un acuerdo de exclusividad y prevenir su explotación, junto con el deseo de garantizar la certeza y uniformidad en la aplicación de la Ley de Corredores en los tribunales en situaciones de exclusividad, los beneficios en el mercado (véase: Acta de la sesión nº 148 de la Comisión de Asuntos Económicos, 16ª Knéset, 3-2 (9.2.2004). Véase también: El Proyecto de Ley de Corredores Inmobiliarios (Enmienda nº 4) (Limitación del Periodo de Exclusividad), 5764-2004, H.H. 62 (en adelante: el Proyecto de Ley de Corredores Inmobiliarios (Enmienda Nº 4)). En consecuencia, la Enmienda nº 4 estableció una serie de restricciones sobre la posibilidad de actuar como intermediario exclusivo."
(El énfasis no está en el original - A.H.).
- Así, tanto el acuerdo de exclusividad firmado entre las partes como la Ley de Agentes Inmobiliarios definieron la exclusividad como la obligación del cliente de ceder la comercialización de la propiedad al cuidado exclusivo del agente inmobiliario, de modo que obligue al cliente a pagar al corredor las comisiones de corretaje acordadas, en nuestro caso un 2% más IVA, por cada transacción firmada durante el periodo de exclusividad (siempre que el agente inmobiliario realizara actividades de marketing).
Este es el significado de exclusividad.
- Ciertamente, en la cláusula 2 del acuerdo de exclusividad, los demandados se comprometieron, entre otras cosas, a remitir a cualquier comprador potencial al demandante. De hecho, en la cláusula 3 del acuerdo de exclusividad, se determinó que los demandados eran conscientes de que el demandante cobraría al comprador una comisión de corretaje y, por tanto, en caso de incumplimiento de la cláusula 2, los demandados pagarían una compensación acordada del 2% más IVA. Sin embargo, esto no es suficiente para fundamentar la afirmación del demandante de que tiene derecho a la compensación acordada porque los demandados no remitieron a los compradores a él. En mi opinión, en vista de las otras disposiciones del acuerdo de exclusividad citadas anteriormente (secciones 2 y 7 del acuerdo de exclusividad) junto con las disposiciones de la Ley de Agentes Inmobiliarios citadas anteriormente, la disposición del acuerdo de exclusividad que obliga a los demandados a remitir al demandante a cualquier comprador potencial debe interpretarse como destinada a garantizar el compromiso de los demandados de comercializar la propiedad a través del demandante y de pagarle las comisiones de corretaje tal como se comprometieron. La remisión del comprador al demandante tiene como objetivo garantizar que los demandados no pasen por alto al demandante ni entren en la transacción sin informarle. La remisión también aumenta las posibilidades del demandante de promover una transacción y recibir las comisiones de corretaje del demandante en relación con ella.
- El significado de exclusividad no es un compromiso del cliente de que el comprador también celebrará un acuerdo de corretaje con el corredor (un asunto que, en cualquier caso, no está bajo el control del cliente); La exclusividad no significa que el comprador cobre una comisión adicional de corretaje por parte del comprador, en caso de que este no celebre un acuerdo de corretaje con el corredor; El significado de exclusividad no es un compromiso del cliente con una comisión de corretaje del 4% más IVA; La exclusividad no significa un compromiso del cliente de celebrar una transacción solo con un comprador dispuesto a pagar al corredor una comisión de corretaje.
Por lo tanto, el incumplimiento del acuerdo de exclusividad no puede otorgar al demandante el derecho a recibir el 2% adicional, al que no tiene derecho en virtud del acuerdo en ningún caso.