Para ser precisos, si los demandados hubieran remitido a los compradores al demandante, este no habría tenido derecho a recibir un 2% adicional de los demandados, ni tampoco habría tenido derecho adquirido a recibir un 2% de los compradores (incluso resultó que los compradores no aceptaron firmar un acuerdo de corretaje con él ni pagarle comisiones de corretaje). La situación del demandante como resultado del incumplimiento no debería ser mejor que la suya si no fuera por el incumplimiento, de modo que, en caso de que se cumpla el acuerdo, no tiene derecho a recibir un 2% adicional y, en caso de que se incumpla el acuerdo, tiene derecho a recibir el mismo 2% adicional de los demandados.
- A la luz de lo anterior, tampoco es posible determinar que una compensación acordada del 2% sea razonable en relación con el daño que podría haberse previsto en el momento de la conclusión del contrato como resultado probable del incumplimiento (artículo 15 de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970). Porque cuando el demandante no tiene derecho adquirido a recibir una comisión de corretaje del 2% del comprador, una compensación acordada del 2% no es probable resultado de que los demandados no le remitieran al comprador.
En cualquier caso, cuando el salario contractual es del 2%, entonces una compensación acordada de un 2% adicional, lo que significa duplicar la contraprestación contractual, no está en una proporción razonable al daño que podría haberse considerado en el momento de la firma del contrato como resultado probable del incumplimiento.
- Además. La cláusula 9 del acuerdo de exclusividad establece:
"Mi compromiso anterior se basa en el compromiso del agente de actuar para vender la propiedad que poseo, para velar por mis intereses como vendedor..."
La Sección 8 de la Ley de Agentes Inmobiliarios establece:
"Un agente inmobiliario actuará con fidelidad, justicia y de manera aceptable."
Las disposiciones del acuerdo de exclusividad, según las cuales el demandante informa a los demandados (categóricamente) que cobrará una comisión de corretaje a los compradores, y la interpretación del demandante de que tiene derecho adquirido a recibir comisiones de corretaje tanto de los demandados como de los compradores (4% antimonopolio más IVA), son incompatibles con el deber del demandante de actuar fiel y justamente hacia los demandados, sus clientes, y pueden colocarle en conflicto de intereses entre su interés personal (honorarios legales) y el interés de los demandados (para el mejor acuerdo).