Discusión y decisión
El derecho del demandante a las comisiones de corretaje en relación con el contrato de venta condicional
- En el acuerdo de exclusividad enmendado firmado el 14 de febrero de 2023, las partes añadieron a mano una condición según la cual el compromiso del demandado de pagar las comisiones de corretaje es "siempre que al menos 2 millones de ILS hayan sido entregados por el comprador al vendedor" (sección 3).
En virtud del acuerdo de venta condicional, los compradores pagaron a los vendedores (los demandados) solo 1.500.000 ILS en el momento de la firma del acuerdo .
Como se mencionó, el contrato de compraventa estaba condicionado a una condición de rescisión, según la cual, si los compradores no venden la casa que poseen antes del 2 de junio de 2023, tendrán derecho a cancelar el acuerdo. Los compradores no vendieron la casa que poseían y, el 23 de mayo de 2023, antes de que llegara la segunda fecha de pago, notificaron por escrito a los demandados la cancelación del contrato de compraventa.
Dado que en el acuerdo de exclusividad modificado se determinó que el demandante solo tendría derecho a comisiones de corretaje con la condición de que los demandados recibieran al menos 2.000.000 ILS de los compradores, y dado que los demandados recibieron de los compradores, en virtud del contrato de venta condicional, una suma de solo ILS 1.500.000 (que también se recuperó conforme a las disposiciones del contrato de compraventa), entonces el demandante no tiene derecho a comisiones de corretaje respecto del contrato de venta condicional.
- Además, opino que, dado que el contrato de venta condicional estaba condicionado a una condición de terminación, que existía, y en virtud de la cual se canceló el contrato de compraventa, el demandante no tenía derecho a comisiones de corretaje en virtud del acuerdo de venta condicional. Razonaré.
- La Sección 14 de la Ley de Corredores Inmobiliarios, 5756-1996 (en adelante: "la Ley de Agentes Inmobiliarios") establece que un corredor inmobiliario tendrá derecho a comisiones de corretaje si se cumplen varias condiciones, incluyendo si "él fue el factor efectivo que llevó a la participación de las partes en un acuerdo vinculante". La cuestión relevante para esta parte de la discusión es si las partes firmaron un "acuerdo vinculante".
Opino que, en las circunstancias del caso, cuando las partes (compradores y vendedores) celebraron un acuerdo con una condición de rescisión, y cuando se cumplió la condición de terminación y el acuerdo fue cancelado, entonces no se trata de celebrar un acuerdo vinculante que den derecho al corredor a comisiones de corretaje. Esto contrasta con una situación en la que las partes firmaron un acuerdo que fue cancelado debido a su incumplimiento, respecto del cual la jurisprudencia determinó que el agente inmobiliario tiene derecho a comisiones de corretaje.
- El demandante y los demandados firmaron un acuerdo de corretaje cuyo propósito era que los demandados firmaran un acuerdo para la venta de la propiedad que poseían. Los demandados firmaron un acuerdo de venta condicional en el que vendieron la propiedad que poseían, pero esta venta fue condicional y, al final, no se llevó a cabo.
El demandante tiene derecho a comisiones de corretaje si ayudó a los demandados a vender la propiedad. Esta es la esencia del acuerdo de corretaje y este es el propósito para el cual los demandados contrataron los servicios del demandante. Si los demandados no vendieron la propiedad, no hay justificación para que el demandante tenga derecho a comisiones de corretaje. Tampoco hay justificación para que el demandante, el corredor, esté mejor que el cliente, de modo que el corredor reciba comisiones de corretaje por una transacción que en el momento de su conclusión no estaba segura de realizarse y que al final del día fue cancelada y no ejecutada.