El método de "resta de la contraprestación contractual" calcula la compensación como la diferencia entre la contraprestación contractual acordada y el valor real de mercado del activo en el momento de la firma del contrato.
El método de la "brecha de valor de mercado" se centra en la diferencia entre el valor de mercado del activo según la tergiversación y el valor real de mercado de dicho activo, independientemente de la contraprestación contractual.
El método de "cálculo relativo" funciona mediante una comparación relativa entre el valor de mercado del activo basada en la tergiversación y su valor real de mercado, como base para actualizar la contraprestación contractual. Este método incorpora la estimación más cercana al contrato que las partes habrían hecho si hubieran sabido de la tergiversación. El cálculo de la compensación según este método se realiza de la siguiente manera: Primero, la diferencia relativa entre el valor de mercado de la propiedad según la tergiversación y el valor de mercado del activo según los hechos tal como son en la fecha de la celebración del contrato. Posteriormente, la diferencia relativa determinada se deduce de la contraprestación contractual pagada o garantizada.
- En cuanto a las ventajas y desventajas de cada uno de los métodos, se determinó que el método de "resta de la contraprestación contractual" no es sensible a diferencias legítimas en las posiciones de negociación de las partes, y puede conducir a una sobrecompensación o una infracompensación, y que el método de la "brecha de valor de mercado" no es suficientemente bueno porque es incompatible con los principios de compensación por falta de buena fe en las negociaciones, y no refleja una conexión causal entre la tergiversación y el daño. Se determinó que el método de cálculo proporcional es un método preciso, que refleja el poder de negociación de las partes y que exime a la parte perjudicada de la carga de demostrar una conexión causal entre la tergiversación y sus daños mediante escenarios hipotéticos.
- Los demandantes reclamaron los daños debidos a los gastos incurridos como parte de la finalización del Ministerio de Protección Ambiental (párrafos 73-75 de la declaración jurada de Kalfon). Además, también decidieron demandar por la diferencia entre el valor del terreno a fecha de 5 de julio de 2017 y la cantidad por la que finalmente se vendió el terreno a la Comisión de Bolsa y Valores.
En cuanto a la diferencia en el valor de la propiedad, los demandantes no reclaman compensación por los daños causados si el acuerdo no se hubiera concluido, sino una compensación cuyo propósito es situarlos en la misma situación en la que habrían estado si hubieran sabido de los hechos tal como eran, con énfasis en el daño causado como resultado de la cancelación del acuerdo con Sadash. Los demandantes no actuaron según ninguno de los métodos mencionados respecto al cálculo de la compensación de esta manera. No encuentro ninguna conexión causal entre la conducta del demandado y el precio al que finalmente se vendió el terreno, ya que en el momento de la venta (31 de diciembre de 2019), todos los requisitos del Ministerio de Protección Ambiental ya se habían cumplido y la validez del permiso de construcción se había prorrogado. En estas circunstancias, no está nada claro por qué la propiedad se vendió a un precio inferior al de su valor en 2017 y, en cualquier caso, esto no tiene nada que ver con la conducta del demandado. En este sentido, señalaré que el Sr. Itzik Kalfon afirmó en el párrafo 70 de su declaración jurada que "la caída del precio de los bienes inmuebles también fue causada por el hecho de que durante ese periodo hubo una caída significativa en los márgenes de comercialización en el mundo del combustible, lo que llevó a una disminución del valor del terreno", pero esta afirmación no está fundamentada en la opinión del tasador Shayo.
- Parece que los demandantes también entendieron que existía dificultad para calcular el daño tal y como se reclamaba en la declaración de demanda, y en los resúmenes en su nombre reclamaban otros daños - "en nuestro caso hubo un contrato de arrendamiento con flujo de caja que fue cancelado y la pérdida de flujo de caja es un daño causado a los demandantes" (párrafo 100 en los resúmenes, véase también el párrafo 89 de los resúmenes donde alegaban que el daño causado se debió a la pérdida del acuerdo sedash). Sin embargo, el acuerdo de Sadash que fue cancelado es un contrato de arrendamiento, y los demandantes no reclamaron la pérdida del alquiler en absoluto. Además, los demandantes no presentaron una opinión sobre la pérdida de flujo de caja tras la cancelación del acuerdo Sadash, y dicho daño no puede evaluarse sin una opinión legalmente preparada.
- A la luz de lo anterior, no veo margen para basarme en la opinión del tasador que fue designado en nombre de los demandantes, por tres razones: la opinión no se ajusta a los principios de los métodos de cálculo detallados anteriormente; La opinión estima el valor del daño al terreno y los demandantes en sus resúmenes no insisten en este daño; No existe ninguna relación causal entre el precio al que se vendió el terreno y la conducta del demandado, ya que en ese momento la incumplimiento causado por él ya había sido corregido y desaparecido del mundo. Como resultado, tampoco es necesario discutir la opinión del tasador Gil Keidar presentada por el demandado, ni las reclamaciones de los demandantes sobre incumplimientos en esta conducta.
- Los demandantes afirman en los resúmenes de la réplica que la opinión del tasador Shayo examina el valor económico del acuerdo SDS, ya que el tasador Shayo evaluó el valor de la propiedad sobre la base de este acuerdo. Esta afirmación es inexacta. El tasador Shayo estimó el valor del terreno teniendo en cuenta todas las características del terreno, incluyendo la construcción planificada aprobada en el permiso de construcción y el acuerdo con Sadash. Para determinar los daños causados por la cancelación del acuerdo con Sadash, era apropiado examinar el valor de la propiedad en el momento de su venta, teniendo en cuenta una vez el acuerdo de Sadash y otra sin él, pero teniendo en cuenta la posibilidad de un compromiso con otro inquilino. Los demandantes no hicieron eso. Como mínimo, el tasador debería haber explicado en su opinión cómo la cancelación del acuerdo con Sadash supone un golpe tan fatal al valor del terreno (aproximadamente el 20% del valor del terreno). Sin embargo, esto no se hizo, y en su testimonio, Shayo explica que la cantidad que fijó "expresa todo, tanto la solicitud, la contaminación como la reemisión del permiso" (p. 61 de las actas del 30 de junio de 2024). Como se indicó, los demandantes reclamaron los gastos adicionales por separado y, por tanto, para determinar el valor del daño al terreno, el tasador tuvo que abordar la cuestión de la cancelación del acuerdo Sadash en detalle y detalle. Para demostrar por qué la opinión no es convincente, señalaré que la combinación de las sumas por la pérdida de alquiler según se determina en el Acuerdo Sadash, el periodo durante el cual los demandantes fueron impedidos de construir (unos dos años) e incluso por un periodo adicional necesario para encontrar un inquilino alternativo (varios meses), junto con la concesión especial mencionada en el Acuerdo Sadash, sigue siendo inferior a la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. En este sentido, añadiré que el aviso de cancelación se envió pocos días después de recibir la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental, y falta la versión del demandante sobre por qué se canceló el acuerdo Sadash específicamente después de recibir la aprobación. No se adjuntó ninguna correspondencia entre el demandante y Sadash tras el aviso de cancelación. Sin embargo, es necesario que los demandantes intenten disuadir a Sadash de su decisión una vez levantado el impedimento para iniciar la construcción. La proximidad del momento entre la cancelación del acuerdo y la venta del terreno a Sedesh también plantea cuestiones, y el hecho de que un representante de Sedesh no haya sido citado para testificar en su favor actúa en contra de los demandantes.
A la luz de lo anterior, los demandantes no pudieron cumplir con la carga de probar el daño causado al terreno debido a que la aprobación del Ministerio de Medio Ambiente se concedió solo dos años después de que el terreno les fuera entregado.
- Por lo tanto, la compensación relevante en el caso de los demandantes es la compensación que reclamaron por todos los gastos que incurrieron tras la tergiversación - y en nuestro caso, los gastos que tuvieron que asumir para obtener la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental. En las acciones emprendidas por los demandantes para obtener la aprobación, ambos actuaron para reducir el daño y tienen derecho a la devolución de los fondos que gastaron durante el periodo en que actuaron según lo mencionado. Esta compensación sirve de puente entre la tierra tal como fue entregada a los demandantes en su carácter ausente y la tierra tal como el demandado debería haberla entregado. Ahora hablaré de estos gastos.
- Los demandantes hablaron de los gastos incurridos como consecuencia de la tergiversación: honorarios y honorarios de abogados, gastos de financiación de proyectos y gastos incurridos para obtener la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental (honorarios de consultores y expertos, pagos a Green Wave Company, etc.).
Gastos de honorarios de abogados y honorarios por renovar el permiso de construcción.
- Los demandantes alegan que se vieron obligados a pagar 55.842 ILS en honorarios y honorarios de abogados para renovar el permiso de construcción. Según ellos, se tardó bastante en atender los requisitos del Ministerio de Medio Ambiente y, como resultado, se les exigió renovar el permiso de construcción. Los demandantes atribuyen la duración del proceso de construcción a la conducta del demandado y, según ellos, debe asumir estos gastos en su totalidad.
- El demandado afirma que el permiso de construcción expiró independientemente del problema de la contaminación del suelo. Aclara que el permiso de construcción fue emitido el 6 de marzo de 2016 y que, según las condiciones establecidas en él, el permiso expiró un año después de la fecha en que fue concedido, debido a que los demandantes no comenzaron a realizar las obras de construcción.
- Acepto el argumento del acusado. Como se indicó, el permiso de construcción se emitió el 6 de marzo de 2016, pero en esa fecha los compradores aún no habían pagado la consideración completa. Solo el 30 de abril de 2017 los demandantes completaron el pago de la contraprestación total. El Sr. Kalfon confirmó en su interrogatorio que la condición relativa a la expiración del permiso aparece en los términos del permiso de construcción y que, cuando pagaron el saldo de la contraprestación, sabía que el permiso había sido cancelado (p. 89 de la acta del 1 de julio de 2024). Por lo tanto, la reclamación de los demandantes por este daño es rechazada.
Gastos de financiación
- Los demandantes alegan que se vieron obligados a pagar la suma de 732.446 ILS más IVA por gastos de financiación. Los demandantes adjuntaron la aprobación de los contables Rimberg-Citat. Según su examen, los gastos de financiación que financiaron para el proyecto en los informes de la asociación en los años 2017-2019 fueron los siguientes:
229, 921 - 2017 ₪