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Deber de divulgación - Disposiciones de la Ley de Venta
- El demandado debería haber revelado todos los datos sobre el aplazamiento de la ejecución del levantamiento de tierras, ya que conocía todos los datos en este asunto. También sabía que la expectativa de los compradores era que cumpliera todas las condiciones de la aprobación en principio, incluyendo realizar un levantamiento topográfico a satisfacción del Ministerio de Protección Ambiental.
Los demandantes tienen derecho a invocar la no conformidad en vista de la disposición del artículo 16 de la Ley de Ventas , según la cual: "Si la inconformidad surge de hechos que el vendedor conocía o debería haber conocido en el momento de la conclusión del contrato y no los reveló al comprador, el comprador tiene derecho a apoyarse en ella a pesar de lo que se indique en los artículos 14 y 15 o en cualquier acuerdo, siempre que haya notificado al vendedor inmediatamente después de descubrirla."
De acuerdo con las disposiciones de este artículo, cuando surge una discrepancia derivada de hechos que el vendedor conocía o debería haber conocido y no le ha comunicado al comprador, el comprador tiene derecho a apoyarse en ella, salvo lo que dispongan los artículos 14 y 15 de la Ley de Compraventa o en cualquier acuerdo. En nuestro caso, la terminación del contrato no es en el momento de su firma, como afirma el demandado, sino en el momento en que se cumplió la condición suspendida y el contrato se perfeccionó. En ese momento, el acusado debía haber sabido de la incompatibilidad. El deber de divulgación impuesto al vendedor es un deber activo y el demandado no puede eximirse del hecho de que los compradores son empresas dedicadas al sector inmobiliario y cuentan con amplios conocimientos y experiencia en la construcción y operación de gasolineras.
La interpretación dada al mencionado artículo 16 en la opinión mayoritaria en Other Municipal Applications 8068/11 Eini contra Shifris (11 de febrero de 2014) es que la regla relativa a la "cautela del comprador" no debe aplicarse cuando el vendedor conoce los hechos en su totalidad, y solo el conocimiento real del conocimiento del comprador sobre la no conformidad exime al vendedor de su deber de asumir las consecuencias de la no revelación. También se determinó que el vendedor puede ser considerado responsable incluso en un caso en el que considere que la información es marginal e irrelevante. En nuestro caso, y como se detallará más adelante, esta información no es insignificante, ya que el acuerdo en el que Idan era socio impide que la construcción comience hasta la finalización del examen de la tierra.
- El demandado alega que no existe ninguna conexión causal entre el incumplimiento del deber de divulgación y la decisión de los compradores de celebrar el acuerdo. Según él, el levantamiento de tierras no tiene impacto en el refinamiento del acuerdo; Incluso si la contaminación se hubiera descubierto antes de la fecha de recepción del permiso, esto no habría permitido a los compradores renunciar al acuerdo, y los resultados de la inspección ya están a su alcance. En el acuerdo, los compradores asumieron consciente y de forma calculada todo el riesgo en relación con la posibilidad de contaminación del terreno. Según él, el demandado enfatiza además que el Ayuntamiento de Kfar Saba renovó el permiso de construcción tras descubrir la contaminación en el terreno, y por lo tanto la existencia de la contaminación no habría impedido la concesión del permiso de construcción.
Encontré que este argumento fue rechazado.