Todas las acciones anteriores son acciones que el demandado debería haber realizado como condición para obtener el permiso de construcción, y debería haber informado a los compradores de que no había cumplido con esta obligación. Además, de no haber sido por el acuerdo con el Ministerio de Medio Ambiente de que la ejecución de la encuesta se pospondría, el acuerdo no se habría perfeccionado en absoluto en la fecha fijada en ese momento, ya que en cualquier caso el Comité Local de Planificación y Construcción de Kfar Saba no habría aprobado la emisión del permiso de construcción hasta que el Ministerio de Medio Ambiente reciba su opinión.
En cuanto a la reclamación del demandado de que el Municipio de Kfar Saba renovó el permiso, y esto demuestra que la existencia de la contaminación no impide la obtención del permiso, y por tanto el demandado habría completado la inspección, el permiso de construcción fue renovado el 25 de noviembre de 2019, tras completar los requisitos del Ministerio de Protección Ambiental, por lo que el hecho de que el permiso se renovara en ese momento no indica que se concediera en ningún caso.
- El demandado añade que el deber de divulgación solo se aplica a detalles materiales y esenciales cuyo conocimiento probablemente tenga un impacto real en la decisión del contratista de celebrar el acuerdo y determinar sus términos, y que la finalización del levantamiento topográfico y la obtención de la opinión del Ministerio de Protección Ambiental no están dentro del alcance de lo anterior. Según él, la información no se relaciona con el propósito del compromiso y es una de las muchas acciones que los compradores deberían haber realizado.
Como se ha indicado, todas las acciones llevadas a cabo por Green Wave Company y revisadas anteriormente son acciones de las que el demandado fue responsable. En cuanto a la vitalidad de la información, está claro que es un detalle relevante, ya que, como se ha mencionado, no fue posible iniciar las actividades de construcción hasta que el Ministerio de Protección Ambiental hubiera completado los requisitos. Esta información cumple con el propósito del compromiso entre las partes, los requisitos establecidos en la aprobación en principio son una condición para obtener un permiso de construcción, por lo que se estipuló en el acuerdo una condición de suspensión que indica que si el permiso no se concede en la fecha establecida, el acuerdo no se perfeccionará.
- El demandado afirma que los compradores son empresas inmobiliarias con experiencia en el ámbito de la construcción en general y en el ámbito de la construcción y operación de gasolineras en particular, y que pudieron obtener toda la información sobre el levantamiento en una operación sencilla en la página web del departamento de ingeniería del Ayuntamiento de Kfar Saba, donde encontraron, retrospectivamente y tras la presentación de la reclamación, la carta del Sr. Oren Tavor fechada el 27 de abril de 2015. El demandado enfatiza que no se trata de un comprador inexperto, sino de un comprador competente y experimentado, por lo que está sujeto a una "obligación reducida de divulgación" (párrafo 55 de los resúmenes). También afirmó que Idan quería involucrar a los compradores en los procedimientos para obtener el permiso, pero que no estaban interesados en los detalles del procedimiento. En este sentido, se refiere al testimonio de Itzik Kalfon en nombre del demandante 1 (en adelante: Kalfon), según el cual los derechos adquiridos son un "producto acabado" - un permiso para una gasolinera y un edificio de oficinas (p. 38 y p. 61 en acta del 1 de julio de 2024).
Rechazo estos argumentos; el demandado asumió en principio todas las condiciones establecidas en la aprobación, incluyendo realizar un levantamiento topográfico y completar la opinión del Ministerio de Protección Ambiental. El resumen según el cual se pospuso la ejecución de esta condición es información que él sabía que era el creador y que debería haber comunicado a los compradores por iniciativa propia. No puede confiar en la experiencia profesional de los compradores para privarle de esta obligación. La posición de los compradores no indica falta de interés en el proceso, sino su punto de vista claro respecto a la división de riesgos: querían entrar en una transacción en la que se cumplieran todas las condiciones de la aprobación en principio, sabiendo que todas las acciones requeridas tras recibir el permiso de construcción eran de su responsabilidad. No aceptaron tomar las medidas necesarias hasta la fase de obtención del permiso. Por esta razón, también establecieron una condición de suspensión para que el acuerdo entre en vigor: la finalización de las condiciones de la aprobación en principio y la recepción del permiso de construcción en una fecha acordada.
- Idan declaró que en la fecha de finalización de la transacción y el pago de la contraprestación completa (abril de 2017), entregó a los demandantes todos los documentos, incluido el levantamiento histórico realizado por ESD en 2015. El demandado afirma que este testimonio indica que los demandantes sabían, a más tardar en ese momento, de la necesidad de realizar un levantamiento topográfico.
Incluso si esta alegación, que los demandantes niegan, es cierta, no creo que beneficie al demandado. No se supone que los demandantes busquen información material que pueda extraerse de una "bolsa blanca que contiene muchos documentos" que les fue entregada en la fecha de finalización de la transacción (testimonio de Idan - p. 135 de las actas de la audiencia del 18 de noviembre de 2024). Tenían derecho a confiar en el permiso de construcción que se les presentó, lo que significa que todas las condiciones establecidas en la aprobación en principio se han cumplido. El deber del demandado era informarles activamente que uno de los requisitos establecidos en la aprobación en principio no se había cumplido y que su implementación se había pospuesto para otra fecha.
- No encontré ningún fundamento en la reclamación del demandado en sus resúmenes de que el terreno fue vendido a los compradores de AS IS, cuando no sabe si hay contaminación en el terreno o no, y por tanto no se aplica la disposición del artículo 16 de la Ley de Ventas. El terreno se vendió a la luz del compromiso del demandado de cumplir todas las condiciones de la aprobación en principio, y el demandado debería haber informado a los compradores que había pospuesto la aplicación de las condiciones relacionadas con el levantamiento y la recepción de la opinión de la Unidad Regional de Protección Ambiental para otra fecha.
- El último argumento del demandado en este asunto es que los demandantes no se pusieron en contacto con él en absoluto por alegación de información engañosa o no divulgación de hechos en tiempo real, sino que lo hicieron por primera vez solo en abril de 2020, tras la venta del terreno a Sadash. Según él, está claro que si los demandantes creyeran que él les había ocultado información, se habrían puesto en contacto con él y exigido la cancelación del acuerdo. Añade que los demandantes no querían cancelar el acuerdo en absoluto a la luz de su intención de vender el terreno, y esto demuestra que si hubieran sabido que el levantamiento del terreno no se había completado, no habría importado su decisión de firmar el acuerdo.
También consideré que este argumento fue rechazado; de acuerdo con los términos del artículo 16 de la Ley de Ventas, basta con que el comprador notifique al vendedor la inconformidad. No está obligado a elegir ni decidir en esta fase cuál es el remedio para el incumplimiento del acuerdo. El aviso pretende dejar claro al vendedor "que el comprador está interesado en invocar el defecto y exigir los remedios a los que tiene derecho" (Eyal Zamir, The Sale Law, 5728-1968 339 (1987), en el marco: Interpretación de las leyes de contratos (editado por G. Tedeschi)).