El aviso de la inconformidad se encuentra en la conducta de las partes en noviembre de 2017, cuando Idan envió varios documentos a Kalfon a petición de Calfon, e incluso añadió documentos adicionales que encontró. Entre otros documentos, se envió a Kalfon un levantamiento del terreno realizado por ESD en nombre del demandado. Tras esto, se mantuvo una conversación entre Kalfon y Lord, en la que Kalfon aclaró que no sabía nada del levantamiento. Inmediatamente después, tuvo lugar una conversación entre Kalfon, Vered e Idan en la que Vered explicó al Sr. Kalfon que su trabajo era elaborar el informe para que el Sr. Kalfon recibiera la aprobación de la Unidad Ambiental; ella preguntó directamente a Idan si el terreno estaba contaminado y él respondió que no podía saberlo, confirmando que no se habían realizado las pruebas necesarias bajo el edificio.
El hecho de que, tras descubrirse la discrepancia, los demandantes no involucraran ni al demandado ni a Idan en los procedimientos relacionados con la finalización del levantamiento no anula la causa de acción.
Deber de divulgación - Disposiciones de la Ley de Contratos
- Además del incumplimiento del deber de divulgación coherente, consagrado en el artículo 16 de la Ley de Compraventas, la conducta del demandado equivale a la ejecución de un contrato de mala fe, contraria a la disposición del artículo 39 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973. El principio de buena fe aplica el requisito de actuar de buena fe en el cumplimiento de todas las disposiciones del contrato, y exige que las partes actúen de manera justa y honesta. Una de las expresiones del principio de buena fe es la prohibición a una parte de un acuerdo de actuar de manera que perjudique el espíritu de la transacción y sus objetivos: "Cuando una parte de un contrato se comporta de manera que perjudica el cumplimiento del contrato y su propósito, socava los principios del contrato y, por tanto, frustra la voluntad de las partes, por lo que debe decirse que actúa de mala fe. Uno de los derivados de esta norma es el deber de cooperación para cumplir las expectativas razonables de la otra parte del contrato" (Civil Appeal 1966/07 Ariel contra Egged Members Pension Fund (8 de septiembre de 2010)).
En nuestro caso, en el periodo transcurrido entre la firma del acuerdo y la fecha en que se perfeccionó el acuerdo, el demandado no está exento del deber de divulgación; El demandado sabía muy bien que la ejecución del levantamiento del terreno estaba pospuesta y que no cumplió la condición establecida en la aprobación en principio, pero decidió no informar a los compradores con información esencial para el acuerdo. El silencio y ocultación de la información por parte del demandado perjudica el espíritu de la transacción y sus objetivos, y por tanto equivale a conducta de mala fe.
- En resumen, el demandado incumplió el deber de divulgación impuesto por virtud del artículo 16 de la Ley de Compraventa e incluso actuó de mala fe. El demandado sabía que no se había cumplido una condición material para obtener un permiso de construcción para la gasolinera -la finalización del levantamiento del terreno y la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental- y que existía un requisito claro de no comenzar la construcción antes de que se completara el levantamiento y se recibiera la aprobación final. El demandado conocía esta discrepancia en el momento de la "terminación del contrato", es decir, en el momento del cumplimiento de la condición de suspensión, y decidió no revelarla. Esta información era esencial y esencial para los compradores, y podría haber tenido un impacto significativo en su decisión de firmar el acuerdo. Al hacerlo, el demandado entregó a los demandantes una propiedad sustancialmente diferente a la que se comprometió a entregar, y violó el núcleo de sus expectativas respecto a la transacción. El demandado no puede eximirse de esta obligación por el hecho de que los compradores tengan experiencia, por la reclamación de "TAL CUAL", o por no contactar inmediatamente. Esta conducta establece el derecho de los demandantes a una compensación por los daños que les han causado.
El daño
- Los demandantes están solicitando una compensación económica por varios daños: el daño causado por la cancelación del acuerdo con Sadash; gastos de financiación debido al tiempo adicional hasta que se despeje el terreno; gastos relacionados con la renovación del permiso de construcción; y gastos relacionados con el pago a varios consultores.
- Los demandantes alegan que se vieron obligados a vender la tierra a Sadash por 15, 5 millones de ILS, mientras que la tierra valía 19, 5 millones de ILS. En la declaración de reclamación, reclamaron la suma de 4 millones de ILS, que afirmaron que era "la diferencia en el valor del terreno." En apoyo de esta afirmación, se presentó la opinión del tasador Avi Shayo.
- El demandado presenta varias reclamaciones relacionadas con el daño. Uno de ellos es la ausencia de rivalidad con la demandante nº 2, ya que ella no es parte del acuerdo original. Este argumento debería ser rechazado. El derecho a demandar por incumplimiento de contrato es cesionable conforme a la Ley de Cesión de Obligaciones, 5729-1969. Las empresas adicionales asignaron al demandante 2 sus plenos derechos sobre la tierra, incluidos los derechos y motivos derivados del contrato de compraventa. La cesión del derecho se adjuntó a la declaración enmendada de la reclamación. En virtud de esta protesta, el demandante 2 ocupó el lugar de las demás empresas a todos los efectos, y los daños debidos al retraso y al acuerdo de la licencia se consolidaron durante el periodo en que el demandante 2 era el titular de los derechos. Por lo tanto, tiene una causa directa de acción contra el demandado, incluso si la cesión se realizó después de la adquisición de los derechos.
El demandado argumenta además que el declarante, en nombre de quienes tenían conocimiento de su inteligencia, no compareció al interrogatorio y que su declaración jurada continúa, por lo que su reclamación debe ser desestimada. También encontré este argumento rechazado; El marco de hechos y el marco legal de todos los demandantes es el mismo. Si los demás demandantes prueban la reclamación, entonces el demandante 2 es socio en este éxito.
- Otras reclamaciones del demandado están relacionadas con los daños reclamados. El demandado afirma que no solo los demandantes no sufrieron daños, sino que también ganaron 4, 5 millones de ILS por la venta del terreno. Enfatiza que en sus resúmenes, los demandantes abandonaron la principal reclamación de daños respecto a la "diferencia en el valor del terreno" y presentaron una nueva reclamación sobre la "pérdida de flujo de caja", que constituye una ampliación de un frente prohibido.
El demandado argumenta que la opinión del tasador Shayo es poco fiable, no se ajusta a las directrices para la evaluación de gasolineras y que presenta otros defectos, como el uso de una tasa de descuento extremadamente baja y la falta de reducción del componente emprendedor. Enfatiza que esta tasación contradice una tasación objetiva anterior (la tasación de Odells), que valoraba el valor de la propiedad a un nivel mucho más bajo. El demandado respaldó sus reclamaciones sobre el valor del terreno en la opinión del tasador Gil Kedar, quien estimó su valor a fecha de 5 de julio de 2017 por la suma de 11.390.000 NIS.