R: Yo afirmo que si hay una deuda, es menor, que incluso, ¿sabes qué? Está inactivo en sesenta, no creo que lo haya en absoluto...
P: ¿Afirma que pagó la totalidad de la deuda?
R: Eres Rob, todo el dinero que tuve que pagar..." (pág. 87, párrafos 16-29)
Véase también pp. 75, s. 36 – p. 76, s. 8.
Sin embargo, como se ha señalado, incluso al final del contrainterrogatorio, el testigo se mantuvo firme en su opinión de que no sabía exactamente el importe de la deuda.
- Por otro lado, la demandante testificó que todo el alquiler fue depositado en su cuenta bancaria, los estados de cuenta están en su poder y es posible ver en ellos todos los depósitos realizados por los demandados (págs. 87, párrs. 31-32). Sin embargo, el demandante no presentó estos documentos.
- En lugar de presentar los extractos bancarios, el demandante adjuntó una carta de un contador, quien supuestamente verificó los estados de cuenta del demandante para ver las cantidades de efectivo depositadas por los demandados. Sin embargo, el CPA Hasson no compareció a testificar y los acusados se negaron a presentar el documento preparado por él sin permitirles interrogar a su editor. Más allá de la regla básica de que un documento no puede ser presentado excepto a través de su editor, en este caso el derecho al contrainterrogatorio es doblemente importante, ya que precisamente porque no se presentaron los estados de cuenta, los demandados tienen derecho a verificar que CPA Hasson efectivamente revisó todos los estados de cuenta, sin excepción, y examinó todos los depósitos, y no omitió los depósitos depositados por ellos. En la medida en que al CPA Hasson le faltaban estados de cuenta por alguna razón, en cualquier caso no es posible atribuir peso a la tabla que preparó.
- A esto, debe agregarse que los demandados encontraron un certificado de depósito firmado por el banco y otros dos certificados de depósito sin firmar, que indican depósitos que no fueron incluidos por CPA Hasson en su informe. En otras palabras, los demandados demostraron a través del certificado de depósito que presentaron que el examen del CPA Hasson no fue inmune a errores y deficiencias.
- La demandante no presentó cartas de demanda en tiempo real, a pesar de que afirmó que dichas cartas fueron enviadas, ni testificó que los abogados que actuaron en su nombre enviaran estas cartas de demanda.
- La única correspondencia que presentó la demandante es la carta de rescisión del compromiso que le enviaron los demandados y su respuesta, citada anteriormente. La respuesta del demandante fortalece en gran medida la versión de los demandados de la ausencia de una deuda significativa. Por lo tanto, si los demandados hubieran adeudado realmente a la demandante el alquiler durante muchos meses, como ella afirma ahora, se puede suponer que en su respuesta a su notificación de desalojo del apartamento, habría mencionado esta deuda y les habría presentado una demanda para su reembolso inmediato. Sin embargo, la demandante no menciona ninguna deuda de los demandados con ella, sino solo el hecho de que en una reunión que tuvo lugar aproximadamente un mes antes de la fecha de envío de la carta, los demandados la renunciaron (!!) a su derecho a deducir los pagos por la renovación que habían realizado, debido a la ausencia de recibos. Esta respuesta de la demandante fortalece en gran medida la afirmación de los demandados de que en tiempo real la demandante no creía que le debían sumas significativas.
- Si eso no fuera suficiente, si los demandados no pagaron al demandante durante muchos meses, es difícil entender por qué el demandante no emprendió acciones legales antes de que los demandados anunciaran la terminación de la relación de arrendamiento.
En este contexto, es importante señalar que la demandante es abogada y tiene varios apartamentos, que alquiló. Durante los años que los inquilinos vivieron en el apartamento, dos abogados se ocuparon de los asuntos de la demandante con respecto a los inquilinos (el abogado Shir Fruman y el abogado Neta Zaken Ophir), e incluso se presentó una demanda en su nombre contra los inquilinos de otro apartamento (véanse las páginas 32, párrafos 8 a 16). En este estado de cosas, me resulta difícil aceptar el argumento del demandante de que durante 11 años los inquilinos acumularon deudas de cientos de miles de ILS, y el demandante permitió que parte de la deuda quedara obsoleta, sin exigir el desalojo del apartamento ni emprender acciones legales contra los inquilinos.
- Por todas las razones anteriores, soy de la opinión de que no es posible basar las conclusiones sobre la mesa que el demandante trató de presentar, y no estoy convencido de que los demandados tengan una deuda significativa por el alquiler que no se pagó durante muchos meses. Es posible que teniendo en cuenta la conducta de las partes a lo largo de los años del arrendamiento, quede una pequeña deuda, pero no se haya probado el importe de esta deuda.
- Cabe destacar que no creo que la demandante deba tener la carga de presentar pruebas o una mayor carga de persuasión debido al hecho de que trató de probar los pagos realizados por los demandados, pero no presentó ninguna prueba al respecto. Sin embargo, su conducta en tiempo real y la correspondencia que se presentó indican la ausencia de deudas, reducen la confianza que se puede depositar en su testimonio y niegan la versión misma, de manera que evita que la carga se transfiera a los hombros de los acusados.
- Sin embargo, los demandados alegaron que el contrato de arrendamiento finalizó el 1 de marzo de 2020 y, por lo tanto, se puede suponer que no pagaron el alquiler a partir de esa fecha. En vista de la determinación de que los inquilinos deberían haber notificado al propietario la terminación del contrato de arrendamiento 60 días antes de su terminación, es decir, que el contrato de arrendamiento finalizó el 1 de abril de 2020, incluso si el apartamento había sido desocupado antes, y teniendo en cuenta que el alquiler debe fijarse en ILS 4,000, los obligo a pagar al demandante esta cantidad.
Daños a la propiedad arrendada
- No hay duda de que en el momento en que los inquilinos entregaron la posesión del apartamento alquilado al propietario, el apartamento estaba en malas condiciones, con daños significativos por humedad. Los propios inquilinos señalaron estos daños en su carta del 2 de febrero de 2020, en la que describieron el apartamento como "inhabitable".
- La disputa entre las partes surgió sobre la cuestión de si se debía cobrar a los inquilinos el costo de reparar estos daños. Según los inquilinos, según el acuerdo, el propietario está obligado a reparar el daño por humedad, que fue causado por el desgaste. Según el propietario, los daños fueron causados por trabajos de renovación realizados por los inquilinos y, por lo tanto, son responsables de reparar los daños causados por ellos.
- La cláusula 14 del contrato de arrendamiento establece la obligación del propietario de reparar cualquier daño que no haya sido causado como resultado de un uso irrazonable (sic). El demandante no afirma que la humedad haya sido causada por un uso irrazonable del apartamento, sino como resultado de una renovación que los demandados llevaron a cabo en el techo en 2017 o poco después.
- La demandante presentó fotografías de la terraza de la azotea, en las que señaló el lugar donde afirmó que había una abertura de drenaje que estaba cubierta con piso. Los demandados no niegan que las fotografías fueron tomadas en la terraza de la azotea. Según ellos, no hicieron ningún trabajo en el techo y permaneció en las mismas condiciones que les dijeron cuando se mudaron al apartamento. Según ellos, si había una abertura de drenaje cubierta con piso, esto se hacía antes de que entraran al apartamento.
- La demandante no indica una adición al edificio que supuestamente llevaron a cabo los inquilinos, y por las fotos que adjuntó, el techo parece estar sin construcción adicional, pavimentado con pisos de terrazo antiguos, muy similares al piso que se puede ver en las propias habitaciones. En este estado de cosas, soy de la opinión de que la versión de los demandados, según la cual no construyeron ni pavimentaron el balcón, es más plausible que la versión del demandante. En primer lugar, dado que no se discute que el techo estaba pavimentado en el momento en que se entregó la posesión a los demandados en el mismo piso que estaba pavimentado cuando los demandados abandonaron el apartamento, no está claro por qué los inquilinos optarían por traer a un artesano y pagarle para cerrar la abertura de drenaje de un balcón de azulejos. En segundo lugar, incluso si los inquilinos pidieron alguna razón para cerrar la abertura del desagüe, es difícil suponer que esto se hizo, sin dejar signos de reparación. Me parece más probable que en el momento en que se pavimentó todo el techo, la abertura de drenaje también estaba cubierta por alguna razón. Esto es consistente con el testimonio de los acusados de que habían estado sufriendo de humedad en el apartamento desde el primer invierno (págs. 98, 18, 101, 38-39, y nuevamente en las págs. 102, 28-30).
- Dado que el apartamento fue entregado a los acusados con la abertura de drenaje del balcón cerrada, no creo que los acusados deban ser considerados responsables de los daños causados por la humedad en el apartamento.
- Señalaré que incluso si pensaba que había espacio para responsabilizar a los demandados por los daños causados por la humedad, el demandante no probó el alcance de estos daños. La demandante testificó que después de que los inquilinos dejaron al inquilino, reparó todo lo que necesitaba ser reparado y renovó el apartamento para poder alquilarlo a nuevos inquilinos. La demandante no presentó ninguna prueba sobre el costo de la reparación, ni testificó oralmente sobre cuánto le costó la reparación, ni presentó copias de los cheques a través de los cuales supuestamente pagó la renovación (págs. 24, 19-20).
- En lugar de presentar la evidencia sobre los daños reales, la demandante presentó una opinión vaga sobre el costo estimado de la reparación, pero como no convocó al experto para interrogarlo sobre la opinión, se retiró del caso, y ni siquiera tengo esta evidencia indirecta.
- En esta situación, incluso si yo fuera de la opinión de que los demandados deberían ser considerados responsables de la realización de las reparaciones o parte de ellas, no se les puede obligar a indemnizar al demandante, ya que no se ha probado el importe del daño (que es un daño especial).
Validez de la garantía
- En sus resúmenes, la demandante no se refirió a la acusación de los demandados 3-5 de acuerdo con las fianzas y, por lo tanto, renunció a la demanda contra ellos.
- Sin embargo, y dado que durante el transcurso de la audiencia argumentó apasionadamente sobre este asunto, abordaré brevemente el tema.
La Sección 5 (b) de la Ley de Garantías, 5727-1967, establece que si "se aumenta el cargo del garante, de acuerdo con un acuerdo entre el deudor y el acreedor, no importa para la obligación del garante". Ninguna de las partes del contrato de arrendamiento se puso en contacto con los árabes y les informó de un acuerdo para prorrogarlo por otros nueve años.