Por otro lado, los demandados tienen razón en su afirmación de que el demandante no probó la diferencia de valor entre un restaurante, un hotel y un edificio de oficinas. No se presentó ninguna opinión del tasador sobre este asunto, y es imposible saber si, a largo plazo, el demandante perdió al cambiar el curso de la transacción de alquiler de oficinas, en lugar de alquilar a un restaurante y hotel según el acuerdo con los demandados. Dado que no es posible demandar tanto por la cancelación como por la ejecución de un acuerdo, no es posible cancelarlo y obligar al demandado a invertir 8 millones de ILS en el hotel. Era posible reclamar una diferencia en el valor final, si la hay, entre el edificio actual y el edificio designado según el acuerdo, pero tal diferencia no ha sido probada y, por tanto, no puede reclamarse. Por lo tanto, este componente es rechazado.
- Finalmente, determino que el daño que se ha demostrado que se ha causado al demandante es:
Por el segundo daño, la suma de ILS 305.800, junto con diferencias de vinculación e intereses desde la fecha de presentación de la reclamación hasta el pago efectivo.
Por el quinto daño, la suma de 1.824.000 NIS, junto con diferencias de vinculación e intereses desde la fecha de presentación de la reclamación hasta el pago efectivo.
Por el sexto daño, la suma de 560.000 ILS más IVA y diferencias de vinculación e intereses según la cláusula 18 del acuerdo de 2018, desde la fecha fijada para el pago hasta la fecha del pago efectivo.
Por el octavo daño, la suma de ILS 20.013, junto con diferencias de vinculación e intereses desde la fecha de presentación de la reclamación hasta el pago efectivo.
Las reclamaciones de los demandados sobre compensación
- Según los demandados, la compensación otorgada al demandante debe compensarse por los daños causados como resultado de la terminación del acuerdo. Dado que he determinado que el demandante no tiene la culpa respecto a la cancelación del acuerdo, por el contrario, que la cancelación fue legal, no hay margen para compensar los daños causados a los demandados, que son quienes incumplieron el acuerdo en la medida en que tales se causaron. Sin embargo, en caso de cancelación de un acuerdo, debe examinarse el remedio de restitución. Por lo tanto, examinaré si los daños que los demandados buscan compensar están dentro del alcance de la restitución y, de ser así, si deben ser recuperados.
- La primera cantidad que los demandados intentan deducir es la compensación por el desalojo forzoso de los demandados del edificio al sustituir la cerradura. Como se ha dicho, la reclamación de que el demandante desalojó ilegalmente a los demandados fue rechazada por mí en el marco de la discusión anterior. Como se ha dicho, no consideré que el desahucio se realizara de mala fe ni de forma forzada ilegal. Por lo tanto, no hay motivo para conceder una compensación por el desahucio.
- La segunda suma que los demandados buscan deducir es la suma de 29.000.000 NIS, según lo que se alega, que es la opinión experta en nombre de los demandados, que expresa los beneficios que habrían obtenido los demandados por la operación de la empresa en la propiedad arrendada conforme al contrato de arrendamiento y durante todo el periodo del arrendamiento. Ni siquiera esta suma, que es compensación por la existencia del acuerdo, no será entregada a la parte infractora que haya impedido la continuación del acuerdo ni la capacidad de generar beneficios, tanto por la impago del alquiler durante varios meses como por la falta de avances en la renovación del edificio. Esto es suficiente para posponer esta compensación. Además, el documento presentado al tribunal no es una "opinión" en absoluto. El título del documento presentado al tribunal dice "Borrador para la audiencia" y ni siquiera está firmado por el perito. El asunto se aclaró en el contrainterrogatorio y el perito confirmó en su contrainterrogatorio que, efectivamente, se trataba de un borrador solo para discusión y que no lo firmó (páginas 83, líneas 4-20 de la transcripción del 7 de mayo de 2024). Cabe señalar que cuando se le preguntó al perito si había otros borradores para discusión, etc., respondió que no recordaba ni testificó que ese era el único borrador que existía. Por tanto, este borrador no es una opinión como exige la ley, y por tanto es suficiente posponer la suma reclamada.
- Una tercera cantidad que los demandados buscan compensar son los "costes de inversión", es decir, las sumas que invirtieron en la empresa hasta la fecha de finalización del contrato de arrendamiento por parte del demandante. En mi opinión, los demandados no tienen derecho a recibir estos fondos, aunque pudieran demostrar su existencia, porque estos fondos no causaron la mejora de la propiedad ni el disfrute del demandante. De hecho, cuando un acuerdo se cancela por su incumplimiento, ambas partes del contrato -tanto la parte incumplidora como la perjudicada- están obligadas a corresponder lo que recibieron en virtud del acuerdo. Este derecho está consagrado en el artículo 9(a) de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970, y en el artículo 21 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973. La justificación es evitar el enriquecimiento ilegal de la parte perjudicada a expensas del infractor. Los profesores Gabriela Shalev y Yehuda Adar escriben en su libro: "El propósito de la obligación de restitución es, por tanto, prevenir la situación descrita, la posesión ilegal de recursos contractuales, tras la cancelación del contrato. Este objetivo se logra devolviendo los recursos - recibidos por cada una de las partes - a la otra parte, que le proporcionó esos recursos. Esta restitución mutua garantiza que ninguna de las partes quedará con recursos y beneficios de los cuales, dado que el contrato ha sido cancelado, no tiene derecho a beneficiarse. Así, la obligación de restitución protege el interés de restitución (en el sentido estricto), que es el interés de cada una de las partes del contrato: que, como resultado de la cancelación, no se considere que la otra ha sido enriquecida ilegalmente a su propio coste" (Contract Law, Remedies (2009), capítulo ocho, p. 699). Sin embargo, en este caso, no se trata de una cuestión de restitución, porque la inversión de los demandados, en la medida en que lo fue, no avanzó la propiedad en la práctica, ni llegó a manos del demandante, por lo que no hay algo que responder. Si realmente se hubieran comenzado a realizar trabajos reales de renovación, que el demandante podría haber disfrutado, habría sido apropiado apreciar la renovación y el placer creado para el demandante y devolver a los demandados su inversión. Sin embargo, no es así. Los demandados no llegaron al punto de hacer ninguna contribución a la propiedad ni la mejoraron de ninguna manera, por lo que el demandante no se enriqueció y no tiene nada que devolver.
Además, no se adjuntó ni una sola factura a la declaración jurada del demandado que indicara un pago relacionado con el proyecto. Lo único que se adjuntaba era un estado financiero. No es posible aprender del informe financiero lo que se solicita aprender de él. Por ejemplo, el informe menciona un gasto definido como "pasivos a una empresa relacionada" por un importe aproximado de 2.673.000 ILS. No hay relación entre esta suma y el acuerdo, y así sucesivamente. Sin facturas claras y claras relacionadas con la inversión en el proyecto, está claro que no es posible aprobar una reclamación por ningún gasto.