Testificó en nombre de los demandados - CPA Zohar Avraham (en adelante: el contable) en el acta fechada el 7 de mayo de 2024; el accionista, que fue llamado a testificar por los demandados, en el acta fechada el 21 de mayo de 2024; el Sr. Yaakov Gorsad, titular del 90% de las acciones del demandante (en adelante: los propietarios del demandante) en el acta fechada el 21 de mayo de 2024; el Sr. Yoni Porat, el gerente del nuevo inquilino en el acta fechada el 17 de junio de 2024; el demandado; y Aharoni en el acta del 17 de junio de 2024.
Cabe señalar que los acusados presentaron una declaración jurada del Sr. Frank Alloush, quien, según su declaración jurada, era el gestor financiero de los demandados (en adelante: el administrador financiero de los demandados), pero no testificó y su declaración jurada continuó.
Resumen del Acuerdo de 2018 y el Anexo de 2019
- El acuerdo de 2018 anuló el acuerdo de 2014.
- El acuerdo estipula tanto en la tercera cláusula "y por tanto" como en la cláusula 2.8.4 que el inquilino posee "el conocimiento, la experiencia y las capacidades, incluida la capacidad financiera para gestionar y gestionar restaurantes en el extranjero, y que hará todo lo posible por gestionar la propiedad arrendada de manera que maximice los beneficios".
- El acuerdo estipula un alquiler mínimo de 60.000 ILS al mes (antes de IVA) para un restaurante y de 70.000 ILS al mes (antes de IVA) para un hotel.
- Un primer periodo de arrendamiento de 5 años, del 10 al 10 de julio de 2023 (cláusula 4.1), así como 3 opciones de 5 años cada una, sujetas al cumplimiento de cualquier obligación y obligación conforme al acuerdo (cláusula 4.3). Se concederá un periodo adicional de 5 años sujeto a la aprobación de las autoridades fiscales (cláusula 4.4).
- El inquilino se comprometió a comenzar a ejecutar los trabajos de acabado en el restaurante a más tardar 6 meses desde la fecha de firma del contrato (cláusula 3.3), es decir, a más tardar el 10 de enero de 2019.
- El inquilino se comprometió a invertir al menos 8 millones de ILS en las obras de adaptación que llevaría a cabo en el hotel (cláusula 11.4).
- El demandante se comprometió a que, en el momento de la entrega, la propiedad tenía un certificado de ocupación cuando todos los sistemas estaban en buen estado.
- El anexo de 2019 al acuerdo de 2018 se firmó el 21 de mayo de 2019, según el cual la inquilina transfirió sus derechos sobre la propiedad y cedió todas las disposiciones del acuerdo de 2018 a la filial que ocupó el lugar del inquilino, así como todas las obligaciones incluidas y derivadas del acuerdo de 2018.
Resumen de los argumentos del demandante
- Los demandados, a través del demandado, incumplieron sus obligaciones bajo el acuerdo al no realizar nada: no comenzaron los trabajos finales en el restaurante en los 6 meses siguientes a la fecha de firma del acuerdo (y no comenzaron en absoluto), lo que impidió al demandante recibir una propiedad superior, evitó un alquiler realista (una adición al alquiler mínimo y, posteriormente, alquilar con un tercero alquileres más altos que reflejen una propiedad renovada en un acabado prestigioso).
- Los demandados no cumplieron con el alquiler mínimo e incluso lo admitieron, no realizaron la inversión mínima de 8 millones de ILS más IVA en el hotel, a pesar de que, inmediatamente tras la firma del segundo acuerdo, el inquilino recibió del demandante una suma de 350.000 ILS más IVA, conforme al compromiso del demandante conforme a la cláusula 3.2.1 del acuerdo, y inmediatamente después no gestionó el restaurante y/o el hotel, lo que impidió añadir el alquiler por encima del mínimo. Que tampoco les pagaban.
- La filial comenzó a acumular deudas y no cumplió con los pagos mínimos mensuales de alquiler, y durante los meses de abril a diciembre de 2020 acumuló deudas de aproximadamente ILS 960.000 (incluido el IVA) solo por impago de alquileres. Además, no comenzó a realizar los trabajos e inversiones en el hotel y el restaurante conforme a las obligaciones que asumió al firmar la ampliación del contrato de arrendamiento, y además descuidó extensamente la propiedad. En vista de las mencionadas violaciones fundamentales que no fueron corregidas por los demandados, y tras ofrecer oportunidades y medidas que no ayudaron (entre otros: correspondencia por correo electrónico entre el abogado de la empresa y la demandada en las páginas 49-52 de la declaración jurada del asesor legal), y el simple hecho de que los demandados dejaron de pagar el alquiler mínimo, la demandante se vio obligada a cancelar el contrato de arrendamiento con la filial para reducir el alcance de sus daños, que se intensificaba cada mes, De acuerdo con el artículo 17.2 del Acuerdo de 2018.
- Los supuestos daños causados al demandante se detallaron en una tabla detallada, que se presentó tanto en la declaración de demanda, en la declaración jurada del abogado de la empresa y en sus resúmenes. Los detalles de la tabla se presentarán más adelante en la sentencia.
- Una revisión de las declaraciones juradas e interrogatorios muestra que los demandados no presentaron ningún permiso ni licencia de ningún tipo para planes de trabajo, y la afirmación de que se entregaron oralmente fue contradicha por Aharoni (testigo en nombre de los demandados), quien explicó que no hubo confirmación oral. De manera similar, los detalles del "estado de las obras" que supuestamente llevaron a cabo a la fecha de la finalización de la relación contractual (párrafos 64-66 de la declaración de defensa) resultaron ser una historia inventada. Los demandados no pudieron dar respuestas coherentes ni demostrar que realizaron el trabajo que realizaron en el acuerdo. No se presentaron el contrato de trabajo, el diario de trabajo ni las fotos de la propiedad. Los demandados no presentaron ninguna prueba de sus afirmaciones de que realizaron inversiones. No se presentaron facturas, acuerdos con arquitectos/consultores/proveedores/contratistas, aprobaciones de las autoridades competentes ni otros documentos que respalden sus afirmaciones y testimonios.
En su declaración jurada, el acusado se refiere al Apéndice D, que supuestamente es una actualización fechada el 11 de septiembre de 2020 del Supervisor, pero una revisión de ese Apéndice D revela que este es un correo electrónico que Aharoni envió al abogado Yaakov Gerson, abogado de los demandados, con la fecha en el correo el 20 de julio de 2022, por lo tanto, "... En términos simples, la autenticidad del documento es cuestionable. Parece que una parte en nombre de los demandados copió el texto y la firma del correo electrónico, pero queda claro por examen que este no es un correo enviado por el supervisor, ni en la fecha alegada ni al supuesto destinatario" (párrafo 23 de los resúmenes). Lo mismo aplica al Apéndice F de la declaración jurada del demandado, que se presenta como una actualización. "En cualquier caso, estas actualizaciones resultaron estar vacías de contenido sin ninguna referencia, y en resumen no se obtuvieron permisos ni licencias, no se realizó ningún trabajo, y la propiedad permaneció igual que cuando se entregó la posesión, pero esta vez con su muerte y graves daños por negligencia" (párrafo 26 de los resúmenes).
- La previsión dada por el perito presentado en nombre de los demandados es meramente teórica. Los demandados no tienen una defensa real y las reclamaciones de compensación que plantearon no tienen fundamento.
- Las afirmaciones de los demandados sobre la crisis del coronavirus deberían ser rechazadas. Los demandados recibieron la posesión de la propiedad el 10 de julio de 2018, más de un año y medio antes del estallido de la pandemia en marzo de 2020. Este periodo, que estuvo libre de restricciones, es suficiente para avanzar en las obras de la propiedad y para cumplir con sus obligaciones bajo el acuerdo de 2018 y su ampliación, que no fueron realizados por ellos, y el testimonio del nuevo inquilino, es suficiente para demostrar que cuando hay medios, deseo y profesionalidad, es posible construir, renovar y emitir un certificado de finalización. Además, se argumentó que, en cualquier caso, no se cumplen las condiciones del artículo 18 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la Ley de Contratos). La jurisprudencia ya ha determinado que "coronavirus" no es una palabra mágica y que debe demostrarse una conexión causal entre el coronavirus y el incumplimiento de las obligaciones del acuerdo. Además, los demandados están obligados a demostrar que hicieron todo lo posible para intentar cumplir el acuerdo.
- No existe disputa sobre el impago del alquiler mínimo de la propiedad, y los demandados no lo niegan. Según la Nota 8 de los estados financieros del demandado 2 para el año finalizado el 31 de diciembre de 2020, que se adjuntó a la declaración jurada del demandado, en 2020 los demandados pagaron un alquiler mínimo de aproximadamente 879.000 ILS (antes de IVA), mientras que el alquiler anual mínimo (antes de IVA, intereses y vinculación) es de 1.560.000 ILS.
- El acuerdo de 2018 fue legalmente cancelado cuando quedó claro que los demandados no entraron en absoluto ni tomaron posesión de la propiedad arrendada, que simplemente fue abandonada por los demandados y quedó vacía, salvo palomas, incluyendo excrementos de paloma, y personas sin hogar que entraban y salían, debido a las repetidas violaciones fundamentales de los demandados. La Prueba N/1 presentada por los demandados tampoco les beneficia, ya que no surge nada de ello respecto a la posesión de la propiedad, y un frigorífico y una cocina no son prueba de la posesión de la propiedad.
El 11 de noviembre de 2020, el demandante descubrió que una persona sin hogar vive en una propiedad alquilada, por lo que el abogado de la empresa volvió a exigir que el asunto estuviera acompañado de fotografías para poder resolver el asunto de inmediato. El 19 de noviembre de 2020, el demandante descubrió que el hombre sin hogar había ampliado su residencia en la propiedad arrendada y se había instalado de forma más cómoda, por lo que se envió un correo electrónico adicional exigiendo atención urgente junto con fotos de la persona sin hogar que vivía en la propiedad alquilada. A pesar de ello, fue solo el 3 de enero de 2021 cuando el demandante emitió un aviso de cancelación del acuerdo y más allá de la letra de la ley, y concedió una prórroga adicional de 7 días para corregir las violaciones fundamentales. Aun así, los acusados no se molestaron en corregir las muchas violaciones fundamentales o algunas de ellas. En un correo electrónico de respuesta fechado el 11 de enero de 2021, antes de la letra de la ley, el demandante dio a los demandados una oportunidad adicional de 48 horas para corregir la infracción, y el 13 de enero de 2021, cuando los demandados no corrigieron las infracciones, se envió otro correo electrónico al abogado contratante, indicando que, para evitar dudas, la demandante le informó que el acuerdo estaba cancelado.
- En cuanto a la responsabilidad personal del demandado, el demandado es director y gestor del inquilino, que posee el 100% de las acciones de la filial y la persona detrás de los acuerdos de arrendamiento mencionados con el demandante, y fue el espíritu vivo, el emisor y quien llevó a cabo todo lo relacionado con la conclusión y cumplimiento de dichos acuerdos, y más precisamente y desafortunadamente, su inexistencia y incumplimiento. El demandado también es accionista de la cadena de los demandados, a través de la empresa Nili Peri Hagan. El demandado engañó personalmente y a través de los demandados lanzándole arena a los ojos una y otra vez, y en su lengua resbaladiza le prometió "montañas y colinas" y le plantó en el corazón falsas esperanzas de que quería cumplir el acuerdo tal como estaba escrito y redactado. Las falsas promesas y esperanzas, todas ellas resultaron ser falsas, no supusieron daños económicos incidentalmente significativos para el demandante. El demandante se refiere en este asunto a la sentencia en CA 3807/12 Ashdod City Center K.A. et al. contra Shimon et al . (22 de enero de 2015).
- Los acusados no presentaron testigos relevantes como el supervisor, cuyo nombre fue Yuval Bleinstein. Aharoni fue puesta en baja sin sueldo a principios de 2020, y no existe ninguna foto ni versión de los demandados del mismo equipo y obra de construcción que afirman que estaban en la propiedad. Los acusados no llevaron al gerente financiero de los demandados a testificar y retiraron su declaración jurada en la audiencia probatoria sin una explicación satisfactoria por su falta de comparecencia.
Resumen de los argumentos de los demandados
- Argumentos preliminares: Esta es una reclamación táctica destinada a preceder a la reclamación de los demandados; Existe un procedimiento paralelo a una reclamación de alquiler en el Tribunal de Magistrados de Ramla (C.P. 49880-02-21); La reclamación contra la inquilina no puede aclararse porque ella es insolvente.
- Tras recibir la posesión de la propiedad el día de la firma del acuerdo de 2018, el inquilino actuó para adaptar el lugar a la actividad del proyecto (un restaurante en la planta baja y un hotel boutique en la última planta), todo ello bajo severas restricciones de conservación existentes en la propiedad. Estos ajustes requirieron trabajos y la obtención de aprobaciones del Ministerio de Salud, el Ministerio de Turismo y el Departamento de Edificios para la Conservación del Municipio de Tel Aviv. Las aprobaciones en principio para los planes de trabajo de la propiedad arrendada se recibieron del Ministerio de Turismo (para el hotel) y del Ministerio de Sanidad (para el restaurante). En la fecha del desalojo forzoso de la propiedad por parte del demandante, los demandados tenían aprobaciones en principio para la planificación de la cocina, la fontanería, la electricidad, y el restaurante estaba listo para comenzar la construcción, de no ser que el hotel no hubiera retrasado todo.
- En su testimonio, Aharoni y el demandado confirmaron el estado de los permisos y el avance de la obra, y la obtención de los permisos para la ejecución de las obras avanzó a un ritmo razonable, teniendo en cuenta las circunstancias del caso. Así, se abrió un pozo para la chimenea tras recibir la aprobación del Departamento de Conservación; El contratista de campanas extractoras: todos los conductos han sido fabricados y están a la espera de su instalación, incluyendo una unidad de filtración y sopladores tras la aprobación final del Ministerio de Salud y Conservación; Consultor de fusiones - presentó planos para una licitación para el restaurante esperando decisiones y aprobaciones y completó una planificación integral; Consultor de seguridad - Presentó un plan de seguridad para el restaurante - Esperando aprobaciones; Consultor de fontanería - presentó un plano de fontanería para el restaurante; Consultor eléctrico - ha dado instrucciones generales para la planificación, entrará en ejecución tras la finalización de los planos y aprobaciones; El Ministerio de Turismo aprobó el plan del hotel (25 habitaciones), se depositó una garantía inicial, a la espera de aprobación de conservación, y la aprobación del diseño interior por parte del arquitecto y diseñador Philippe Starck; El Ministerio de Sanidad ha aprobado en principio los planes para las cocinas. Los planes para las cocinas y bares ya se han llevado a cabo y todo está listo para llevarse a cabo, sujeto a la aprobación de la conservación. Todas las aprobaciones son "en principio" y "orales", ya que las aprobaciones finales solo se otorgan tras la construcción y una visita (sección 38 de los resúmenes).
El Departamento de Conservación del Municipio de Tel Aviv debía acudir al lugar para dar instrucciones y aprobaciones para los trabajos detallados anteriormente. El problema es que, debido a las interrupciones del periodo del coronavirus, la programación de una reunión en el terreno se ha retrasado una y otra vez. "Ya el 18 de diciembre de 2019, se recibió una aprobación firmada del Ministerio de Sanidad para la cocina del restaurante a través del Sr. Jacky Dabba, del DCO, especialista en el diseño de cocinas profesionales para el mercado institucional (un correo de confirmación se adjuntó como Apéndice 15 a la declaración de defensa y Apéndice E a la declaración jurada de Emanuel Dayan)" (párrafo 40 de los resúmenes).