El departamento de conservación del Ayuntamiento de Tel Aviv debía devolver las explicaciones a los inquilinos sobre la ejecución, y según esto, las obras del restaurante debían comenzar, ya que la planificación del restaurante estaba casi terminada. Además, la solicitud de uso excepcional (desde oficinas hasta hotel) estaba lista para ser presentada, pero no hubo respuesta por parte de este departamento. Es importante señalar que el trabajo del restaurante y del hotel está relacionado, ya que los sistemas hoteleros pasan por el restaurante, por lo que es necesario completar ambos juntos y no es posible terminar el restaurante y solo entonces empezar a trabajar en el hotel. Incluso después del primer confinamiento, cuando el trabajo en la economía era ostensiblemente parcial, seguía sin recibir respuesta por parte del Ayuntamiento de Tel Aviv, ya que trabajaban en un formato limitado con un pequeño número de personal, la mayoría de los cuales trabajaban a distancia, por lo que era difícil o imposible programar visitas al terreno para conceder permisos. La información sobre el progreso de las obras se transmitía al propietario de forma continua.
- La tierra en la propiedad demuestra que las obras han comenzado, como testificaron Aharoni y el acusado. Los trabajos en la propiedad arrendada comenzaron incluso antes de la fecha estipulada en el acuerdo, dentro de los límites posibles antes de recibir la aprobación final.
- El demandante no presentó un aviso de cancelación a los demandados después de la fecha de inicio de las obras según el contrato de arrendamiento, lo que demuestra que no hubo incumplimiento por parte de los demandados en este asunto y que esa no fue la razón del aviso de cancelación dado al final del día, en enero de 2021. Alternativamente, el incumplimiento de la realización de trabajos no constituye motivo para el pago de daños y perjuicios, ya que la cláusula 7 del contrato de arrendamiento establece una condición de terminación del acuerdo, sin pago de compensación alguna, si los demandados no obtienen las aprobaciones requeridas. Las disposiciones de este artículo también demuestran que la demandante sabía muy bien que estaba celebrando el contrato de arrendamiento sabiendo que los permisos necesarios para realizar el trabajo en la propiedad arrendada podrían no obtenerse, y que no sería compensada por ello, con todo lo que esto conlleva. Por lo tanto, el demandante no tiene derecho a reclamar compensación por no haber realizado las obras en la propiedad arrendada.
- El coronavirus causó graves interrupciones, las partes llegaron a un acuerdo sobre el tema del coronavirus, que los demandados cumplieron, y luego las partes intentaron llegar a un acuerdo, "y los demandados informaron al representante del arrendador que ya se había encontrado un nuevo inversor para invertir en el inquilino y cubrir el déficit de flujo de caja que ella había encontrado, y en diciembre de 2020 se propuso al arrendador acordar que a finales de enero de 2021 toda la deuda atrasada se le pagaría" (párrafo 71 de los resúmenes).
- La demandante tenía una garantía bancaria autónoma por un importe de ILS 188,000, que es exactamente la cantidad de la deuda atrasada desde el primer confinamiento reclamado por la demandante, pero decidió de mala fe no minimizar sus daños.
- Los demandados admiten una deuda de alquiler a fecha de 01.01.2021 por un importe de ILS 689.000 + IVA = ILS 813.020 incluyendo IVA. De esta suma deben deducirse el importe de la garantía bancaria por valor de ILS 188.000 y el importe del depósito financiero conforme a la cláusula 20.1.2 aprobado en contrainterrogatorio por el abogado de la empresa (línea 34, página 55 y línea 1-2, página 56 del acta). Por tanto, el saldo de la deuda del demandado en alquiler se sitúa como máximo en una suma no superior a ILS 587.220.
- En la carta de abogados de los demandados fechada el 7 de enero de 2021, los demandados proponen una solución adecuada para el demandante: el pago de 130.000 ILS + la realización inmediata de la garantía bancaria (188.000 NIS), y una prórroga de solo 30 días para la entrada de un inversor. Sin embargo, la demandante rechazó esta oferta (en una carta de respuesta enviada dos días después) porque no quería seguir alquilando a los demandados al alquiler estipulado en el acuerdo, quería obtener más beneficios de la propiedad, y por esta razón contactó con el nuevo inquilino -incluso antes de que se diera el aviso de cancelación e incluso antes de que terminara el periodo de corrección de las infracciones- con el nuevo inquilino para que le alquilara la propiedad por un alquiler mayor y para poner a los demandados ante un acto completo de contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino que se mudara a la propiedad.
- Según las disposiciones del acuerdo de 2018 (cláusula 17.2), en cualquier caso de incumplimiento del acuerdo, se debe dar un preaviso de 30 días para corregir el incumplimiento antes de la rescisión, contándose el número de días mencionado desde la fecha de una demanda formal por escrito para corregir el incumplimiento. El demandante no cumplió con esta disposición.
- La prórroga concedida fue irrazonable y el acuerdo fue cancelado de mala fe. La cancelación del contrato de arrendamiento tras irregularidades en el pago del alquiler debido a la pandemia de COVID-19, derivada de una relación contractual que lleva 6,5 años (desde 2014), firmada por un periodo de 24 años, es un remedio que contradice cualquier consideración de justicia y buena fe al cancelar un acuerdo. "La norma es que la cancelación de un acuerdo por parte de una víctima de un incumplimiento cuando el infractor demuestra disposición a remediar dicha incumplimiento constituye una cancelación de un acuerdo de mala fe, con todo lo que esto conlleva" Los demandados se refirieron a las sentencias CA 3940/94 Shmuel Ronen Building and Development Company Ltd. contra S.A.L.R. IsrSC 52(1) 210 (1998); CA 1368/02 Cement B. Kotik Ltd. contra el Estado de Israel, IsrSC 57(1) 516 (2002)) (párrafo 119 de los resúmenes).
- Como resultado de su incumplimiento del contrato de arrendamiento mencionado anteriormente, la demandante es responsable de los daños a los demandados derivados del incumplimiento, de la siguiente manera: compensación por desahucio forzoso de la propiedad; pérdida empresarial (según la opinión de un experto); alternativamente, compensación negativa por todos los gastos incurridos; Los beneficios de la infracción efectiva del demandante.
- Como resultado de la cancelación del acuerdo mencionado, que se impuso a los demandados a pesar de que era ilegal, como mucho los demandados deben a los demandantes pagos de restitución, que equivalen a las diferencias en la renta impagada (según el cálculo de los demandados) - nada más. Todos los demás componentes de la reclamación del demandante no son demandados y pueden ser desestimados.
- A la luz de la existencia de obligaciones mutuas entre las partes, debe realizarse una compensación entre ellas conforme a las disposiciones del artículo 53(a) de la Ley de Contratos, y teniendo en cuenta que estos son cargos derivados de una única transacción (el alquiler del arrendado) tras la compensación, los demandados no quedan responsables ante el demandante, sino todo lo contrario.
- Un propietario que desocupe por la fuerza a un arrendatario debe compensarle por esto, de acuerdo con la Sección 20 de la Ley de Tierras, 5729-1969, y la Sección 29 de la Ordenanza de Responsabilidad Los daños causados a los demandados como resultado del desahucio forzoso son los daños que sufren como resultado de la cancelación ilegal del contrato de arrendamiento por parte de los demandados. Esta suma debe deducirse de los supuestos daños del demandante. Pérdida de valor de la empresa empresarial, tal como se presenta en la opinión experta en nombre de los demandados. Debemos aceptar lo que se expresó en su opinión, que no fue contradicha tras ser interrogado sobre la opinión.
- Alternativamente, y solo como precaución, los demandados tienen derecho a deducir los costes que invirtieron en la empresa hasta la fecha de la finalización ilegal del acuerdo de 2018 por parte del demandante. El acusado detalló en su testimonio (párrafos 67-72 de su declaración jurada y apéndices 24-28 de la misma) que los demandados habían invertido nada menos que 5.359.270 ILS en el desarrollo del proyecto, y en su contrainterrogatorio mencionó una inversión de 4.000.000 ILS o incluso más.
- Los beneficios de la infracción efectiva deben compensarse; la evidencia muestra que no hay duda de que la propiedad fue alquilada a un precio más alto. Por tanto, los demandados tienen derecho a los beneficios derivados del incumplimiento efectivo que surgieron para el demandante como resultado de un incumplimiento efectivo del contrato de arrendamiento. Y para ser precisos: incluso si seguimos las palabras del propietario de la empresa, que dejó claro que no aceptaría un alquiler inferior a 2 millones de ILS al año, es decir, 166.000 ILS al mes, durante al menos 15 años. Por tanto, la demandante se enriqueció con el incumplimiento efectivo del acuerdo y de su deber legal por la suma de al menos ILS 6.480.000 (ILS 166.000 menos ILS 130.000 multiplicado por 12 meses al año multiplicado por 15 años).
- Los demandados se refieren a los daños presentados en la tabla de daños uno por uno, y nosotros los presentaremos y discutiremos en la sentencia al hablar de los daños.
- En cuanto a la demanda personal contra el demandado, la declaración de la demanda, incluidos los artículos 5 y 10, no demuestra una causa de acción contra el demandado, por lo que se solicita que la reclamación contra él sea desestimada de inmediato. En la declaración de demanda, todas las reclamaciones contra el demandado se dirigen únicamente a sus acciones como representante y organizador de los demandados. No hay ninguna afirmación en la declaración de demanda que el demandado haya hecho algún compromiso personal hacia el demandante. Incluso según la posición de la demandante, aunque todas sus reclamaciones contra el demandado fueran aceptadas, el asunto se atribuiría a los demandados y no llevará a que él sea acusado personalmente. El tribunal dictaminó que todas las reclamaciones del demandante sobre la categoría de "levantar el velo" son inadmisibles en este procedimiento y deben ser eliminadas (decisión en la vista del 13 de junio de 2023). El demandante debe ser responsable de los gastos del demandado por presentar una declaración de reclamación por un importe de millones de ILS contra él personalmente sin fundamentos legales para ello.
Discusión y decisión