Caso Civil (Jerusalén) 74304-12-20 Moshe Hotuel contra Vivienda y Desarrollo para Israel Ltd. - parte 6

Los resúmenes de los demandantes:

56. En sus resúmenes, los demandantes intentaron abordar primero la reclamación de prescripción por parte de los demandados y se refirieron a la sentencia según la cual, dado que no conocían la falta y el daño, no tenían poder para presentar una reclamación concreta y, por tanto, se aplica el plazo de prescripción, es decir, el plazo de prescripción es desde la fecha en que se descubrió el daño en 2014 y, por tanto, no había prescripción para el caso. Según ellos, el artículo 89(2) de la Ordenanza de Responsabilidad Civil no se aplica en su caso porque se aplica a los casos en los que solo se descubrió el daño tras 10 años, y no cuando se descubrieron los demás elementos de la causa de acción después de ese periodo.  Además, la sección mencionada se aplica a los daños y no a las causas contractuales o de acción en virtud de la Ley de Ventas.
57. En cuanto al origen de los daños, repitieron la afirmación de que el suelo tenía 5 centímetros de grosor, basada en la opinión del ingeniero Nisman y del ingeniero Polyakov en nombre del ayuntamiento, que llegaron al lugar durante las obras.
58. Refiriéndose a la opinión del ingeniero en nombre de los demandados, el Sr. Benwalid, afirmaron que él había cambiado su afirmación de que el suelo era suspendido, y testificaron que era un suelo reclinable que no se ajustaba al plano.  Basándose en este cambio material en su testimonio, argumentaron que su testimonio ya no tiene ningún peso.

Resumen de los demandados 1-2:

59. Los demandados reiteraron su argumento de que, dado que el alegado delito incluye un componente de daños, está cubierto por la Ordenanza de Responsabilidad Civil y, por tanto, se aplica en su caso el artículo 89(2 ) y la reclamación debe ser desestimada conforme al plazo de prescripción.
60. Más allá de la reclamación de limitación, los demandantes presentaron la demanda de falta de rivalidad y falta de causa de acción porque los demandantes compraron el apartamento al demandado 3, y no a los demandados 1-2. Además, el demandado 1 estaba involucrado en la gestión y comercialización de terrenos para construcción para el Ministerio de Vivienda, y el hecho de que se encargara del registro del condominio no le impone responsabilidad por la forma de construcción.
61. En cuanto al supuesto daño, los demandantes alegaron que todos los profesionales que testificaron y dieron sus opiniones en el caso coincidieron en que un suelo de hormigón de 5 cm de grosor no habría durado 40 años. El hecho de que los demandantes eligieran no citar al señor Polyakov a declarar, así como la ausencia de pruebas positivas e inequívocas respecto a la estructura del piso del apartamento, son suficientes para demostrar la ruptura de la supuesta conexión causal.
62. Los demandantes construyeron un almacén y un balcón justo adyacente a la zona bajo el salón y no presentaron permiso para la reforma. Sus acciones llevaron al debilitamiento del edificio y a la cadena de acontecimientos.

Debate y decisión:

63. Tras escuchar a las partes y testigos y revisar todos los documentos adjuntos a los distintos reporteros, declaraciones juradas y las diversas opiniones, he llegado a la conclusión de que la reclamación debe ser aceptada en su totalidad.
64. Primero abordaré la reclamación de limitación planteada por los demandados 1-2, así como la cuestión de su responsabilidad a la luz de que el apartamento fue comprado al demandado 3 y que el demandado 1 afirma que no es responsable de la construcción del edificio, y finalmente, la existencia de una conexión causal entre la cristalización del daño y la forma de construcción en la construcción del edificio.

La reclamación por prescripción

65. Como se ha indicado, la reclamación de prescripción de los demandados se basa en el artículo 89(2) de la Ordenanza de Responsabilidad Civil [Nueva Versión], según la cual la reclamación por delito civil será prescrita a más tardar diez años después de la fecha del evento del daño.  Según los demandados, el elemento que no fue descubierto por los demandantes es el componente de daños, por lo que se aplica la cláusula establecida en la Ordenanza de Responsabilidad Civil.  Por otro lado, los demandantes, como se ha indicado anteriormente, alegan que todos los elementos del delito se han descubierto tras más de 10 años, y por tanto no se aplica la sección de la Ordenanza de Responsabilidad Civil, sino solo la sección 8 del Plazo de Prescripción.
66. Un examen del lenguaje del derecho de cada uno de estos artículos, así como de la jurisprudencia, nos enseña la validez de los artículos mencionados.

Sección 8 del Plazo de Prescripción

Plazo de prescripción involuntario *

8.  Si los hechos que constituyen la causa de la acción no fueran para el demandante, por razones que no dependían de él y que no podría haber evitado ni siquiera con un cuidado razonable, el plazo de prescripción comenzará el día en que el demandante tomara conocimiento de estos hechos.

Artículo 89(2) de la Ordenanza de Responsabilidad Civil

 Inicio del plazo de prescripción

89. En cuanto al plazo de prescripción en reclamaciones por responsabilidad civil - "El día en que nació la causa de acción es uno de los siguientes:

(2) Cuando la causa de la acción es el daño causado por un acto u omisión - el día en que ocurrió ese daño; El daño no se descubrió el día en que ocurrió, es decir, el día en que se descubrió, pero en este último caso la reclamación pasará a prescribir si no se presenta en un plazo de diez años desde la fecha del daño.

67. En caso de un defecto de construcción que se haya descubierto tarde, la división de funciones entre las secciones establece que el artículo 89(2) se aplicará con el plazo de 10 años si el daño se descubrió tarde. Si se descubrieron tarde hechos materiales adicionales que constituyen la causa de acción, se aplicará el artículo 8 del Plazo de Prescripción y prevalecerá el artículo de la Ordenanza de Responsabilidad Civil.
68. En nuestro caso, los demandantes compraron el apartamento en 1975 y descubrieron un defecto de construcción en 2014. Dado que los demandantes no conocían los hechos que constituyen la causa de acción más allá del daño en sí, se aplicará el artículo 8 del Plazo de Prescripción.  El plazo de prescripción comenzó solo desde el día en que se descubrieron estos hechos, sin un límite de 10 años.

El demandante nº 2, cuyo testimonio consideré más fiable, dijo que durante todos sus años viviendo en el apartamento, no eran conscientes de la existencia de ese espacio bajo el suelo de su apartamento, y solo cuando comenzaron las reformas, se descubrió el espacio.  Esto también es coherente con los documentos del ingeniero en nombre del municipio presentados por los demandantes.

69. También señalaré que la interpretación de los demandados 1-2, según la cual el daño es el mismo defecto de construcción, no me resulta aceptable. De hecho, el defecto de construcción ocurrió durante la construcción del edificio; sin embargo, los daños, el hundimiento del suelo en el apartamento de los demandantes y el peligro para el edificio ocurrieron en 2014, cuando comenzaron las obras de renovación (véase, entre otros, CA 8210/19 Anonymous contra Leumit Health Services (14 de febrero de 2021)).

Responsabilidad de la construcción del edificio

70. En cuanto a la responsabilidad en la construcción del edificio, el demandado 1 alegó que no fue él quien construyó el edificio, sino que se dedicó a la gestión para el Ministerio de Vivienda. No existe disputa de que el demandado 1 participó en el registro del condominio, publicó las especificaciones del edificio y, por tanto, puede definirse como el "promotor del proyecto".  Cuando ninguna de las partes presentó pruebas que respondieran a la pregunta del contratista que ejecutó el edificio, surge la cuestión de si la definición del demandado 1 como iniciador del proyecto impone responsabilidad por los defectos de construcción .  Un estudio adicional de la halajá en este contexto también detalla en profundidad el papel de una empresa que asume la responsabilidad de la gestión y comercialización de un proyecto residencial, y el hecho de que asumir este tipo de responsabilidad también implica responsabilidad por riesgos y defectos que puedan derivar de la construcción del edificio.  Esta responsabilidad se refuerza aún más cuando, en la cláusula 11 del contrato de compraventa entre los demandantes y el demandado 3 (Apéndice A de la declaración jurada del demandante 2) se declara que el apartamento fue comprado originalmente al demandado 1.  En CA 6341/12 Yahalomit Peretz Building and Development Works Ltd.  contra Ben Zvi Tali e Yitzhak et al.  [Nevo] (27 de enero de 2014), el tribunal abordó el asunto de esta responsabilidad:
71. La audiencia de la apelación ante nosotros requiere que empecemos con la definición del alcance de la responsabilidad de la empresa constructora. No cabe duda de que una empresa que asume el papel de construir un edificio es responsable ante los inquilinos de los riesgos derivados del proyecto y que podría haber previsto. Esta conclusión se debe ante todo al papel de la empresa en la promoción El proyecto.  Es quien lo describe, contrata los servicios de los profesionales adecuados y compra los demás medios de producción necesarios para la construcción de la estructura.  También es la responsable del marketing del proyecto y firma los acuerdos de venta con los inquilinos.  En todas sus acciones, debe definir las áreas de responsabilidad y garantizar el rendimiento adecuado (véase: CA 451/66 Kornfeld contra Shmuelov, Piskei Din 21(1) 310, 315-316 (1967) (en adelante: el caso Kornfeld); CA 725/78 British Canadian Builders Ltd.  contra Oren, P.D.  35(4) 253, 261 (1981)).  La Ley de Venta de Apartamentos Da fundamento a esta garantía al imponer al vendedor del apartamento la responsabilidad hacia el comprador en caso de que se descubriera una "inconformidad" en el apartamento durante el periodo de inspección o durante el periodo de garantía, según el caso.Sección 4 a la Ley de Venta de Apartamentos).  Esta ley, por supuesto, tiene un propósito social que busca garantizar el interés del comprador del apartamento que recibe el producto del vendedor, que en el caso habitual también es el contratista (aunque no necesariamente), también teniendo en cuenta las desigualdades de poder inherentes entre las partes del contrato de compraventa de un nuevo apartamento.  Por esta razón, la ley incluso estipula que sus disposiciones solo pueden estipularse a favor del comprador (Sección 7A(a) a esta ley). 
72. La responsabilidad de la empresa se refuerza aún más en lo que respecta a los riesgos relacionados con los aspectos de seguridad. Esto no resta responsabilidad sobre la calidad general de la compra. Sin embargo, en lo que respecta a los aspectos de seguridad, incluso se puede decir que el grado de cuidado con la empresa constructora se intensifica aún más.  (Sentencia del Honorable Juez D.  Barak-Erez, mis énfasis; H.P.).

La responsabilidad entre un contratista y un subcomprador

71. Los demandados alegan que no existía responsabilidad cuando los demandantes compraron el apartamento al demandado 3. Como se indicó anteriormente, los demandantes adjuntaron a su declaración jurada del 10 de agosto de 2021 el contrato de compra de apartamentos marcado como Anexo A de 1982.  En este acuerdo, en la cláusula 11, los demandantes declaran que el demandado 3 les informó que el apartamento fue comprado al demandado 1 por este y que no se utilizó y que no se conocía ningún defecto en el apartamento, al transferir los compromisos entre el demandado 1 y el demandado 3 a los demandantes.
72. En su declaración de defensa, los demandados alegaron que no están protegidos por la definición de "vendedor" según la Ley de Venta (Apartamentos) porque la Enmienda nº 5 a esta ley entró en vigor en 2011. Acepto este argumento, pero la norma enseña que incluso antes de la Enmienda 5 de la Ley, la responsabilidad de la empresa constructora hacia los subcompradores, es decir, los demandantes en nuestro caso, no se limita a la relación contractual entre las partes y se aplica entre la empresa y los subcompradores, igual que se aplica entre la empresa y el comprador directo antes de transferir sus derechos.  (Véase el párrafo 9 de la sentencia del Honorable Magistrado A.  Rivlin en CA 8265/96 Ramat Ltd.  contra Baribrom, 57(1) 486 (12.01.2002)).

Un contratista es responsable ante un subcomprador en virtud de una cesión de derechos por parte del comprador original, el demandado 3, a favor de los demandantes, y no existe obligación de utilizar la Enmienda nº 5 de la Ley para fundamentar esta reclamación.