Una pareja compró un apartamento "en papel" a un contratista y tuvo que tener mucha paciencia hasta recibir la llave tan esperada. A pesar de la expectativa de la pareja de recibir el apartamento en el momento especificado en el acuerdo, tuvieron que esperar mucho tiempo debido a varios retrasos por parte del contratista. Como parte de los intentos de la pareja por recibir la compensación que merecen por la demora, el contratista sostuvo que se debían hacer reducciones del monto de la compensación debida a la pareja debido a circunstancias fuera de su control que ocurrieron después de que hubiera expirado el período de gracia según la ley. ¿Puede un contratista que ya se retrasa confiar en circunstancias tardías, que causaron "un retraso en el retraso", para reducir el monto de la compensación según la ley?
La enmienda 9 a la Ley de Compraventa israelí (Apartamentos), que entró en vigor el 07.07.2022, establece, entre otras cosas, que una exención de la obligación incondicional de un contratista de compensar a los compradores por el retraso en la entrega solo se aplicará si el retraso fue causado por un acto u omisión del comprador únicamente o debido a circunstancias inusuales e inesperadas que resultaron en el incumplimiento del contrato (como: "fuerza mayor"). La ley israelí define actualmente un período de gracia fijo en el que se aplicará el derecho del comprador a una compensación en relación con el período posterior al final de un mes de retraso. Sin embargo, con respecto a los contratos firmados antes de la modificación de la ley, la ley establece que cuando el contratista se retrasa más allá del período de "gracia" legal, debe compensar al comprador por la demora a partir del primer día sin compensar los días de gracia. Esto se debe a que la ley no puede estar condicionada y no reconoce un mecanismo de "demora sobre demora". es decir, un contratista que vendió un apartamento antes de la enmienda a la ley y se retrasó en la entrega, no puede alegar con respecto al período en el que ya está incumpliendo que circunstancias ajenas a su control deberían dar lugar a que dicho período se deduzca del período total de demora y, por lo tanto, reducir el monto de la compensación debida a los compradores.
En un caso escuchado en julio de 2023, en el Tribunal de Tel Aviv se sostuvo que un contratista no puede reducir la compensación a los compradores debido a eventos que ocurrieron después de que ya estaba en incumplimiento, es decir, en una situación de "retraso sobre retraso". En ese caso, el contrato de compraventa se firmó en 2018 (antes de la enmienda 9 a la ley), el contratista no entregó el apartamento en la fecha especificada en el contrato ni al final del período de gracia de 60 días (como se especifica en la ley en ese momento). El contratista sostuvo que durante los meses previos a la entrega (casi un año después del final del "período de gracia"), se produjo la epidemia de CoVid19 que causó un retraso adicional en la entrega y las circunstancias estaban fuera de su control y, por lo tanto, se le debía otorgar al contratista una exención parcial. El Tribunal rechazó la interpretación del contratista y sostuvo que la ley no regula un mecanismo de "demora sobre demora" y, por lo tanto, las "disfunciones" inesperadas adicionales que ocurrieron en el camino del contratista hacia la entrega esperada no implican una exención de pago, ni siquiera una exención parcial.
Cabe destacar que la Ley de Compraventa (Apartamentos) define actualmente la "fecha contractual" como un mes después de la finalización de la fecha de entrega fijada en el contrato de compraventa. Posteriormente, el período durante el cual se aplicará el derecho de los compradores a recibir una compensación es solo a partir del final de un mes a partir de la fecha del contrato, a las tasas variables estipuladas por la ley. Por lo tanto, incluso en caso de retraso o circunstancias tardías, el período de elegibilidad se aplicará solo después de la expiración de un mes a partir de la fecha contractual. A pesar de esto, el fallo de la Corte es de gran importancia en relación con los contratos firmados antes de la enmienda a la ley porque la Corte envía un mensaje claro a los contratistas que buscan evitar sus obligaciones hacia los compradores de viviendas y sostuvo que, según la ley israelí (que se aplicaba antes de la enmienda a la ley) la exención debido a circunstancias fuera del control del contratista solo se puede hacer en relación con la demora que puede ocurrir hasta la fecha de entrega contractual y tales argumentos no pueden plantearse en retrospectiva en relación con meses posteriores.
En cualquier caso en que un contratista se niegue a pagar la compensación en la tarifa establecida por la ley, es importante consultar con un abogado que se ocupe del campo incluso antes de presentar el reclamo para que se haga un aviso legal temprano y correcto, para transmitir un mensaje serio y ayudar en el proceso legal. si es necesario, para agotar plenamente los derechos previstos en la ley.