Para la mayoría de las personas, la compra de un piso es una de las transacciones más importantes de su vida. Algunos, (especialmente cuando la compra de un apartamento de nueva construcción de un contratista) tratar como la compra de cualquier otro producto en el supermercado y firmar documentos o contratos estándar de un solo lado (que son vinculantes, incluso si el comprador no entendía que es) sin antes consultar con un abogado. En este breve artículo intentaremos dibujar brevemente algunas de las principales cuestiones relacionadas, que deberían tenerse en cuenta.
Muchas transacciones inmobiliarias comienzan con un breve documento, normalmente titulado "Memorando de Entendimiento", en el que se establecen los términos principales de la transacción prevista. Dicho documento, en muchos casos, no es redactado por abogados y es firmado por el Comprador, que se ve sometido a una presión extraordinaria por parte del Vendedor, debido a la dinámica del actual "Mercado del Vendedor". Muchos compradores, lamentablemente, no entienden que dicho documento es un acuerdo vinculante que puede crear una gran exposición legal si el Comprador descubre más tarde que el apartamento no satisface las necesidades o expectativas del Comprador. Con demasiada frecuencia, el comprador sucumbe a las presiones del vendedor por miedo a perder el trato con otro posible comprador.
Israel tiene un registro de la propiedad muy desarrollado llamado "Tabu", que debería contener todos los datos sobre cualquier propiedad inmobiliaria en Israel. La revisión del registro de la propiedad por parte de un abogado debería ser la primera etapa de cualquier transacción y la actualización del registro es vital para garantizar que el bien inmueble comprado no se vuelva a vender. Dicha revisión es necesaria no sólo para garantizar que el vendedor es realmente el propietario, sino también para asegurarse de que no existe ninguna hipoteca desconocida, gravamen u otro tipo de embargo o gravamen que recaiga sobre el terreno. Tenga en cuenta que algunos pisos aún no están registrados en el registro de la propiedad (y sólo se registra una "nota cautelar" de los derechos de los compradores), ya que los procedimientos para su registro aún no han finalizado. En algunos casos, los trámites pueden llevar años y también es necesario comprobar los derechos del vendedor con la empresa constructora que levantó el edificio.
Ninguna transacción inmobiliaria puede cerrarse sin un documento escrito y su inscripción en el registro de la propiedad. Sin embargo, para poder registrar la transacción, no sólo habrá que firmar un acuerdo, sino también aportar pruebas del pago de los impuestos correspondientes y traer dicha aprobación del Comité Local de Planificación y Construcción indicando que el piso no tiene deudas y que actualmente no viola ni incumple ninguna ley. Todo lo anterior debe ser revisado y asegurado antes de finalizar cualquier transacción inmobiliaria.
El calendario de pagos de la transacción también es una cuestión importante a tener en cuenta. Esto se ve afectado por la forma de financiar la transacción (por ejemplo, autofinanciación, venta de otra propiedad o hipoteca), pero también por otros factores, como la garantía dada al comprador que permite la devolución de los fondos pagados en caso de incumplimiento del acuerdo por parte del vendedor. Por ejemplo, no se recomienda abonar ninguna cantidad al vendedor hasta que se inscriba una nota cautelar en el Registro de la Propiedad y, hasta ese momento, los fondos deben mantenerse en custodia.
Otra cuestión importante a tener en cuenta son los costes adicionales que no muchos consideran al calcular el coste de la compra de un piso. Entre ellos se incluyen los honorarios y gastos legales, los honorarios del agente inmobiliario (si se trata de un agente inmobiliario) o los gastos de hipoteca y tasación, si la compra se financia con una hipoteca y, por supuesto, los impuestos. En el caso de los impuestos, el impuesto a pagar depende de ciertos factores y es vital consultar con un abogado y a veces con un profesional fiscal sobre los diferentes descuentos y exenciones. Esto es especialmente relevante en el caso de los nuevos "olim" o nuevos inmigrantes, los residentes retornados y otros titulares de estatutos especiales que puedan darles derecho a determinadas exenciones fiscales en virtud de la Ley al adquirir nuevos apartamentos o viviendas.
Por último, observamos que en algunos casos los compradores de pisos son también vendedores de sus antiguos pisos y tendrán que coordinar las dos transacciones. Se recomienda que las dos transacciones sean gestionadas por el mismo asesor jurídico, ya que las dos transacciones se afectarán mutuamente. Por ejemplo, habrá que coordinar las fechas de los pagos y la fecha de entrega de la posesión, y la carga fiscal de cada una de las dos transacciones se verá influida por la otra.
Es importante volver a insistir en que la compraventa de un piso no es una transacción sencilla y que es importante ir acompañado de un abogado no sólo especializado en la materia, sino también portador de un seguro profesional adecuado.