La compra de un apartamento suele ser la mayor y más compleja de las transacciones realizadas por un nuevo inmigrante en Israel ("Oleh") a lo largo de su vida, en la que dicho Oleh invierte grandes fondos ganados durante un largo periodo de tiempo o prestados durante mucho tiempo. En la adquisición, el comprador se expone a riesgos jurídicos, económicos y de otro tipo derivados de la naturaleza de la operación y de su alcance. Estas importantes cuestiones requieren un examen y una reflexión previa, desde la fase de negociación hasta la redacción del contrato. En este artículo trataremos de analizar algunas de las cuestiones a tener en cuenta durante el proceso de compra de un apartamento en Israel.
Negociación y firma de un Memorando de Entendimiento
En Israel, una transacción inmobiliaria requiere un documento escrito como condición para su validez. En algunos casos, un memorando de entendimiento firmado durante el proceso de negociación puede vincular a las partes a todos los efectos, aunque las partes no hayan llegado a un acuerdo elaborado. Un memorando vinculante también puede poner en marcha el reloj de las fechas en las que se deben pagar los impuestos derivados de la transacción. Por lo tanto, se recomienda no caer en la tentación de firmar un memorando de entendimiento vinculante y, en cualquier caso, obtener asesoramiento jurídico de antemano.
Comprobar la situación jurídica de la propiedad
Es importante que un asesor jurídico compruebe primero la situación jurídica de la propiedad adquirida, incluso obteniendo información del Registro de la Propiedad. El examen no sólo servirá para asegurarse de que el vendedor tiene los derechos legales sobre el bien vendido y no es un fraude, sino también para preparar las acciones legales necesarias para la transacción. Por ejemplo, muchas propiedades en Israel son propiedad del Estado y el "propietario" de los bienes es en realidad titular de un contrato de arrendamiento a largo plazo con el Estado, lo que cambia la estructura jurídica de la transacción. Muchas casas y apartamentos fueron construidos por empresarios y aún no están inscritos en el registro de la propiedad (un proceso que puede llevar años) y entonces el registro corresponde a la empresa constructora o al abogado del constructor. También en este caso es importante conocer estos hechos de antemano y preparar jurídicamente la transacción en consecuencia. Cuando los derechos del vendedor no están registrados en el registro de la propiedad es importante examinar las aprobaciones fiscales de transacciones anteriores y a veces incluso revisar acuerdos anteriores sobre la propiedad y cualquier otro dato que pueda probar los derechos sobre el bien. Como parte del examen preliminar también comprobaremos si la propiedad está sujeta a derechos de terceros (como hipotecas u otras prendas), gravámenes o cualquier nota cautelar en el registro de la propiedad. También es aconsejable comprobar datos sobre el vendedor, como si existen embargos inscritos en el Registro de Embargos o (en caso de una empresa vendedora) en el Registro Mercantil, que puedan impedir la transferencia de los derechos sobre el activo.
Examen del estado físico del inmueble y su entorno
Es importante visitar físicamente el apartamento y su entorno y examinarlo. Si el apartamento se compra "a distancia" (por ejemplo, cuando la compra se realiza fuera de Israel) es importante que un representante del comprador realice varias visitas al apartamento, incluso durante el día, para asegurarse de que se corresponde con las presentaciones realizadas, está en buen estado de mantenimiento (no dudar en abrir grifos, interruptores de la luz, etc. ) y para comprobar también el edificio de apartamentos, los vecinos, el barrio y su limpieza y estado (¿hay antenas de telefonía móvil cercanas, hay molestias por ruido, atascos de tráfico en hora punta, escasez de aparcamiento, etc.).
Comprobar el estado urbanístico del inmueble
Es importante que el comprador, o mejor aún, un tasador de terrenos, visite el Departamento de Ingeniería y el Comité local de Planificación y Construcción para revisar la cartera de la propiedad y obtener datos sobre el activo. También es importante comprobar si existen obras de construcción ilegales, órdenes de demolición o de otro tipo, o si hay procesos judiciales de cualquier tipo con respecto a la propiedad. Las infracciones legales no sólo pueden impedir la transferencia de la propiedad, sino que en algunos casos también generan la responsabilidad personal del comprador.
Mecanismos de custodia de los fondos de la compra
La compra de un apartamento requiere un conjunto de acciones legales paralelas a la transferencia del pago y es imposible realizar todas las acciones al mismo tiempo. Para garantizar el dinero del comprador y que el vendedor cumpla con todas sus obligaciones, es importante que los fondos de la compra se mantengan en custodia y se liberen al vendedor sólo tras el cumplimiento de ciertos pasos predefinidos. Por ejemplo, se puede establecer que el primer pago se transfiera al vendedor sólo después del registro de una nota cautelar a favor del comprador en el registro de la propiedad y que el pago final se abone sujeto a la recepción de todos los documentos necesarios para la transferencia de los derechos sobre el activo a nombre del comprador. Si no se reciben a tiempo todos los documentos (especialmente los certificados que acrediten el pago de los impuestos y la aprobación de la autoridad local en relación con la ausencia de obligaciones para la propiedad, como la deuda por la tasa de mejora o el impuesto municipal sobre la propiedad), cierta cantidad permanecerá en depósito para garantizar el pago de todos los impuestos aplicables, ya que dicho pago será un requisito para registrar la transferencia de la propiedad.
Representación por un abogado
En las transacciones inmobiliarias es muy importante estar representado por un abogado con experiencia que haya realizado suficientes transacciones antes de esta y asegurarse de que el abogado tiene una cobertura de seguro de mala praxis adecuada. Muchos abogados tienen pólizas de seguro que no cubren las transacciones inmobiliarias o su cobertura no es suficiente para cubrir el coste del piso. Dado que el vendedor y el comprador suelen tener intereses contrapuestos, es aconsejable que cada uno esté representado por un abogado para cada parte. Es importante que el abogado participe en la transacción desde su inicio, ya que las acciones erróneas al principio de una transacción pueden causar daños que será muy difícil corregir más adelante.
Cabe destacar que ésta es sólo una lista parcial de cuestiones relacionadas con la compra de un apartamento en Israel. Esta reseña general no constituye un asesoramiento jurídico. Cada transacción es única y se debe obtener asesoramiento jurídico.