Todo el mundo sabe que un vendedor no puede engañar a un comprador. Pero, ¿qué ocurre si el vendedor tiene intención de engañar pero involuntariamente (debido a su propio error) dice la verdad? ¿Sigue considerándose una tergiversación fraudulenta?
La legislación israelí establece que una parte negociadora está obligada a actuar "de manera aceptable y de buena fe" y, en virtud de esa obligación general, un vendedor está obligado a revelar a un comprador toda la información pertinente para la transacción. Si no se ha revelado toda la información al comprador, el vendedor puede ser responsable de los daños causados por no haberla facilitado. Sin embargo, la responsabilidad del vendedor sólo se aplicará cuando el comprador se haya basado en una tergiversación u otros datos falsos facilitados en relación con la transacción. Por ejemplo, si el vendedor no revela el hecho de que hay un defecto en el piso que menoscaba el valor real de la propiedad, el comprador tiene derecho a demandar por los daños causados como consecuencia de la transacción. Pero, si la "declaración falsa" resulta ser errónea por sí misma, ¿qué significa eso?
Esta cuestión se planteó en un caso visto en el Tribunal de Primera Instancia de Krayot en enero de 2022, en el que el vendedor de un apartamento "omitió" informar al comprador de que un ingeniero había emitido un dictamen profesional en el que afirmaba que el edificio era una estructura peligrosa e inhabitable. El comprador se enteró del dictamen y por ello vendió el apartamento a bajo precio, pero a posteriori se descubrió que el dictamen era incorrecto. El Tribunal consideró que en la primera transacción, a pesar de que no se había revelado el dictamen, en realidad no se cometió ningún error por parte del comprador, ya que se descubrió que el dictamen era erróneo y, por tanto, el precio fijado en esa transacción sí reflejaba el valor del inmueble tal como lo habían evaluado las partes. En cuanto a la segunda transacción, en la que el apartamento se vendió a un precio reducido, no puede atribuirse responsabilidad alguna a los vendedores. Los vendedores no hicieron ninguna declaración, exacta o engañosa, pero los compradores optaron por confiar en la opinión errónea que descubrieron por sí mismos y que no les fue facilitada por los vendedores. Los compradores optaron por confiar en un dictamen falso sin llevar a cabo un examen exhaustivo por parte de otro experto y, por lo tanto, no pueden culpar a los vendedores de su pérdida.
Obsérvese que la presentación de un dictamen basado en información no verificada, obtenida de un tercero y que a posteriori resulta ser incorrecta, puede de hecho generar responsabilidad frente a la parte que se basó en él y resultó perjudicada como consecuencia del mismo. Por ejemplo, en un caso visto en el Tribunal Supremo en marzo de 1990, se condenó a un contratista a indemnizar a unos compradores que confiaron en información especulativa facilitada al contratista por funcionarios del municipio de Jerusalén sobre la posibilidad de obtener una licencia comercial para la tienda en la que estaban interesados. Como consecuencia, los compradores optaron por adquirir otra tienda. Se sostuvo que cuando se transmite información a una parte concreta que se supone que va a actuar en consecuencia, hay que tener especial cuidado. En cambio, hay casos en los que la presentación de estimaciones no se consideró una tergiversación. Por ejemplo, en un caso resuelto en enero de 2022 en el Tribunal de Tel Aviv, se determinó que una previsión comercial que posteriormente no se materializó no es una "declaración falsa", porque una declaración falsa trata de una descripción de hechos pasados o presentes o de una declaración sobre un hecho existente y, por tanto, una declaración que sea una predicción, una valoración o una opinión no constituye tal declaración.
En cualquier caso, antes de realizar una transacción, se recomienda distinguir entre las valoraciones y la información verificada que requiere divulgación debido a su relevancia para el comprador a efectos de realizar la transacción específica. Por ejemplo, existe una diferencia entre la determinación por parte del departamento de ingeniería de una autoridad local de que el apartamento se encuentra en una "estructura peligrosa" y una opinión basada en información que no está verificada y que es sólo una evaluación. Del mismo modo, hay que distinguir entre la evaluación de un tasador con determinaciones de hecho en relación con la planificación o el estado físico de la propiedad y una evaluación sobre el valor de la propiedad o su potencial económico. Aunque una tasación o dictamen no es información que un vendedor tenga la obligación de facilitar a la otra parte en los procedimientos de negociación del contrato, siempre se sugiere actuar con discreción y consultar a un abogado especializado en transacciones de venta para que revise la información en cuanto al fondo y recomiende sobre el alcance de la divulgación con arreglo a la ley. Además, siempre es aconsejable realizar también una tasación pericial independiente del inmueble (como por ejemplo: un tasador o un inspector de viviendas) y no basarse en dictámenes elaborados para terceros, de modo que el tasador experto por cuenta propia examine a fondo todos los factores que puedan afectar al valor del inmueble.