Caso civil (Tel Aviv) 5478-07-22 Representante del Edificio 9 Ramat Gan c. Nissim Cohen

Abogado de los demandantes:            Adv. Avihu Ben Moshe

Abogados de los acusados:     Abogado Tomer Pressler

Primera parte, Introducción: el asunto del procedimiento y los recursos reclamados; los testigos escuchados; una descripción de los argumentos de las partes

1. Sobre la cuestión del procedimiento y los recursos reclamados

El asunto del procedimiento es un reclamo financiero por la suma  de NIS 2,176,720 presentado por un representante del condominio contra una empresa contratista a la que se compró el condominio, así como contra los propietarios de la empresa.  Como parte de la demanda, el demandante solicitó los siguientes recursos:

• corrección Defectos de construcción - 376.715 ₪
• Depreciación por no conformidad con los planos del edificio - 267,005 ₪
• Indemnización acordada, a la luz de los defectos y las disposiciones de la demanda que constituyen un incumplimiento del acuerdo: 000 ₪
• Angustia- 000 ₪
• Indemnización por fraude, tergiversación, mala fe y enriquecimiento ilícito - 000 ₪

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Total-                                                                                                    2.168.720 ₪

La demanda se presentó, como se indicó, por una suma ligeramente mayor de:                            2.176.720 ₪

2. Testigos escuchados en el procedimiento, incluido el experto del tribunal

Como parte del procedimiento, se escucharon cinco, como se detalla a continuación:

• En nombre del demandante, se escucharon tres:

• La Sra. Shuli Banai, ex miembro del representante del edificio y responsable de las finanzas y pagos del edificio.
• Eitan Rosales, Miembro del Representante de la Construcción.
• Odette Rosales, Miembro del Representante del Edificio.
  • En nombre del acusado, se escuchó a un testigo:
• Nissim Cohen, el gerente del acusado.
  • Además, el procedimiento presentó una opinión del perito del tribunal, quien también testificó y fue contrainterrogado:
• Ingeniero Raphael Gil

3. Detalles de las alegaciones de las partes
   • Resumen de los argumentos del demandante

• El demandante es un representante de un condominio con 19 familias que compraron apartamentos nuevos en un proyecto TAMA 38 en la ciudad de Ramat Gan; el demandado 2 es la empresa contratista que construyó el edificio y celebró acuerdos  con los propietarios de los apartamentos; el demandado 1 es el propietario del demandado 2.
• Durante 2021, los demandantes se mudaron a sus nuevos apartamentos, sin hacer una entrega oficial de las áreas comunes y sin firmar un protocolo de entrega según lo estipulado en el contrato de compraventa.
• Durante el uso razonable y regular de los espacios comunes, los residentes descubrieron fallas en los diversos sistemas del edificio. El trabajo realizado por los acusados fue de baja calidad y poco profesional. Además, hay desviaciones del plan de permisos y de los planes firmados por los inquilinos.  Además, hay desviaciones que contradicen  la sección D (a) de la Orden de  Venta de Apartamentos (Formulario de Especificación), 5734-1974, así como de los estándares aceptados.  Además, existen desviaciones significativas de las normas de planificación y construcción.
• El asentamiento otomano [Versión antigua] 1916Un examen de los sistemas del edificio reveló muchas fallas: fallas en los sistemas eléctricos; fallas en el sistema de agua; fallas en el sistema de filtración y ventilación en el estacionamiento; fallas en los sistemas solares y contra incendios; fallas en el mantenimiento del sistema de   Además, se descubrieron desviaciones y desajustes en la estructura.  Un control de calidad que se llevó a cabo también reveló fallas en la ejecución de la obra en el edificio.  Además, se descubrieron humedades, fallas de sellado y aislamiento en el edificio.

12-34-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2)

• A pesar de las apelaciones a los acusados, las fallas no fueron abordadas. Además, el demandado 1 por sí mismo o a través de alguien en su nombre llevó a cabo trabajos de reparación sin coordinación o actualización previa, y mientras encontraba soluciones "creativas" y poco profesionales.
• El 16 de enero de 2022, los demandantes se pusieron en contacto con los demandados a través de su abogado y se refirieron a muchas fallas junto con la mala calidad de la construcción, todo comose indica en el informe de 'Bedek Company'. Se pidió a los acusados que realizaran reparaciones por parte de profesionales calificados y expertos.  Los demandados no respondieron al contenido de la carta de advertencia y no abordaron las fallas.
• Una opinión fechada el 24 de febrero de 2022 indicó que había muchos defectos en los espacios comunes que los demandantes no conocían y que se crearon como resultado de una construcción defectuosa. Según el dictamen, el coste de la reparación de los defectos sin calcular el deterioro es de 1.376.715 NIS, IVA incluido; Además, y debido a las desviaciones de los planes, se produce una disminución de valor por importe de 267.005 NIS, IVA incluido.
• El demandante señala que los inquilinos tuvieron que asumir varios costos, como reparar una bomba y reemplazar un sistema. También se afirmó que hay defectos de planificación que no se pueden corregir y que son una molestia junto con una disminución significativa del valor.  Este es el caso, por ejemplo, de las bombas del edificio que no se han encendido o de un ascensor que no funciona correctamente.
• Según el demandante, los demandados actuaron de mala fe. Hicieron declaraciones falsas sobre la calidad de la construcción, violaron sus obligaciones de acuerdo con los acuerdos de venta, ocultaron defectos, los engañaron o fueron negligentes con ellos.  En estas circunstancias, los demandados se enriquecieron ilegalmente a expensas de los inquilinos.  Debido al fraude, la tergiversación, la mala fe y el enriquecimiento ilícito, el demandante solicita una indemnización de 250.000 shekels.
• Además, el demandante solicitó cobrar a los demandados la suma de 250.000 NIS por la compensación acordada.
• Además, y alternativamente, los demandados deben ser considerados responsables en virtud del agravio por negligencia. Los demandados fueron negligentes en la planificación y construcción del edificio, incluida la calidad del trabajo, y no actuaron como lo habría hecho un profesional razonable.  Además, y alternativamente, los demandados deben ser considerados responsables en virtud de un incumplimiento de un deber legal.  Los demandados construyeron el edificio de manera defectuosa en violación de la ley, incluidas las disposiciones de la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973, la Ley de Planificación y Construcción y las Regulaciones.
• Finalmente, el demandante argumenta que también se debe ordenar a los demandados que paguen una compensación por angustia mental por la suma de NIS 25,000.

Copiado de Nevo

• Resumen de los argumentos de los demandados

• Los demandados solicitaron desestimar la demanda contra el demandado 1 de inmediato, debido a la falta de rivalidad. El demandado 1 no firmó personalmente los acuerdos de venta y el compromiso se hizo solo entre los demandantes y el demandado 2.
• Se afirmó además que el comité de la casa o algunos de los inquilinos no tienen derecho a reclamar una compensación como sustituto de las reparaciones del contratista. Cada inquilino debe demandar individualmente de acuerdo con su parte de la propiedad común.  Más allá de eso, no se adjuntó ningún poder notarial del representante del condominio, sino solo un poder notarial para tres inquilinos.
• Según los demandados, la reclamación se adelantó a su tiempo y no hay defectos en la construcción. Incluso si hay defectos, estos son defectos menores e insignificantes. El demandado 2 nunca ha descuidado su deber de reparar los defectos y ha actuado y sigue trabajando para corregir todos los defectos y problemas.  En la medida en que los defectos permanezcan en la propiedad común, el demandado insiste en su derecho a corregir los defectos.  A este respecto, se argumentó que el demandado no negó su deber de corregir las deficiencias, sino que el demandante estaba tratando de extorsionar dinero de manera indebida.
• Con respecto a la construcción del condominio así como la entrega de los bienes comunes, los pilotos señalan que el 11 de febrero de 2019 se firmó un acuerdo entre el demandado 2 y un subcontratista para la ejecución de los trabajos de construcción. Como parte del acuerdo, el subcontratista se comprometió a completar el proyecto de construcción mientras realizaba los trabajos de esqueleto y acabado y los trabajos de desarrollo. Tras la finalización de la construcción y en abril de 2021, se entregó la propiedad conjunta.
• Según los acusados, no se preparó ningún protocolo para la entrega de las áreas comunes porque en ese momento se presentó la pandemia de coronavirus, con todo lo que esto conllegó.
• Los demandados alegan además que la indemnización acordada no es pertinente en absoluto. También señalaron que la indemnización no se refiere a las reclamaciones por zonas comunes. Además, se argumentó que no había lugar para determinar la compensación acordada, ya que el acuerdo no se había violado fundamentalmente.  Además, los demandados señalaron que, en cualquier caso, el tribunal tiene la autoridad para reducir la compensación acordada.
• Los demandados reiteraron su derecho a corregir los defectos y señalaron que la regla es una reparación por parte del contratista y la excepción es la negación de esta posibilidad.

Nota transitoria – Lo anterior no presenta los argumentos completos de las partes, pero es suficiente para sentar las bases para la continuación de la sentencia.